กลยุทธ์ความยั่งยืนด้านอสังหาริมทรัพย์: ใครต้องนั่งโต๊ะเดียวกันตั้งแต่วันแรก

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

9 February 2026

ในบทความ Who should be at the table to build out your sustainability strategy? Engaging the right stakeholders is critical to successful real estate strategies ที่เผยแพร่บนเว็บไซต์ของ JLL(https://www.jll.com/en-sea/guides/who-should-be-at-the-table-to-build-out-your-sustainability-strategy) ได้ตั้งคำถามสำคัญต่อองค์กรทั่วโลกว่า เหตุใดหลายกลยุทธ์ด้านความยั่งยืนจึงยังไม่สร้างผลลัพธ์เชิงธุรกิจอย่างที่ควรจะเป็น คำตอบที่บทความเสนอไม่ใช่เรื่องเทคโนโลยีหรือเงินลงทุน หากคือการที่ “คนที่ควรอยู่ในวงตัดสินใจ” ยังมาไม่ครบตั้งแต่ต้น

ในบริบทประเทศไทย แนวคิดนี้ยิ่งมีน้ำหนักมากขึ้น เมื่ออาคารสำนักงานเกรดเอและโครงการมิกซ์ยูสในย่านธุรกิจต้องแข่งขันกันทั้งด้านคุณภาพพื้นที่ ค่าเช่า และความสามารถในการตอบโจทย์ ESG ของผู้เช่าข้ามชาติ ความยั่งยืนจึงไม่ใช่ต้นทุนเพิ่มเติม แต่กำลังกลายเป็นกลไกสร้างมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว

จากการบริหารความเสี่ยง สู่เครื่องยนต์การเติบโต

บทความชี้ว่าการสนทนาเรื่องความยั่งยืนได้พัฒนาไปไกล จากการมุ่งลดความเสี่ยงและเพิ่มความโปร่งใส สู่การใช้เป็นเครื่องมือขับเคลื่อนการเติบโตขององค์กร สำหรับตลาดไทย นี่หมายถึงการยกระดับอาคารให้เป็นที่ต้องการของบริษัทระดับโลก การรักษาความสามารถในการแข่งขันด้านค่าเช่า และการเตรียมพอร์ตโฟลิโอให้พร้อมต่อกฎเกณฑ์สิ่งแวดล้อมในอนาคต

อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนมุมมองเชิงกลยุทธ์เช่นนี้ไม่สามารถทำได้ด้วยคำสั่งจากบนลงล่างเพียงอย่างเดียว หากวงสนทนายังจำกัดอยู่แค่ผู้บริหารระดับสูงและทีม ESG โอกาสที่แนวคิดจะไม่ลงสู่การปฏิบัติจริงย่อมสูงมาก

ใครบ้างที่ต้องอยู่ในวงตัดสินใจ

บทความอธิบายว่าองค์กรที่ประสบความสำเร็จในการขับเคลื่อนความยั่งยืน มักเปิดพื้นที่ให้หลายฝ่ายเข้ามาร่วมออกแบบกลยุทธ์ ตั้งแต่ผู้กำหนดทิศทางองค์กร ทีมลงทุนและพัฒนาโครงการ ทีมบริหารสินทรัพย์ ทีมปฏิบัติการอาคาร ไปจนถึงฝ่ายการเงิน กฎหมาย และเทคโนโลยี

ในบริบทไทย กลุ่มเหล่านี้คือผู้ที่ต้องร่วมกันตอบคำถามเชิงโครงสร้าง เช่น การลงทุนในระบบประหยัดพลังงานจะกระทบมูลค่าอาคารอย่างไร การรีโทรฟิตอาคารเก่าจะกระทบกระแสเงินสดและผู้เช่าอย่างไร หรือสัญญาเช่าควรถูกออกแบบใหม่เพื่อสนับสนุนการลดคาร์บอนร่วมกันอย่างไร การมีทุกฝ่ายอยู่ในห้องเดียวกันตั้งแต่ช่วงกำหนดทิศทาง ช่วยลดความขัดแย้งในภายหลังและทำให้การตัดสินใจเดินหน้าได้เร็วขึ้น

สามฐานสำคัญของความร่วมมือ

บทความระบุว่าวงสนทนาเรื่องความยั่งยืนจะเกิดผลจริง ต้องตั้งอยู่บนสามองค์ประกอบหลัก

แรงจูงใจที่สอดคล้องกัน

ผู้บริหารมักมองเป้าหมายระยะยาวสิบถึงสิบห้าปี ขณะที่ทีมลงทุนหรือผู้จัดการสินทรัพย์ถูกวัดผลในกรอบเวลาสั้นกว่า หากตัวชี้วัดผลงานยังไม่สะท้อนเป้าหมายด้านพลังงานหรือคาร์บอน การลงทุนเชิงยั่งยืนย่อมถูกเลื่อนออกไปโดยปริยาย

ข้อมูลและตัวชี้วัด

การวัดผลและการแบ่งปันข้อมูลระหว่างทีมกำลังกลายเป็นหัวใจสำคัญ โดยเฉพาะในยุคที่การรายงาน ESG ถูกตรวจสอบเข้มข้นขึ้น สำหรับองค์กรไทย นี่หมายถึงการลงทุนในระบบบริหารพลังงาน แพลตฟอร์มดิจิทัล และแดชบอร์ดที่ทำให้ทุกฝ่ายเห็นตัวเลขเดียวกันและติดตามความคืบหน้าได้ต่อเนื่อง

การแลกเปลี่ยนความรู้

หลายองค์กรยังอยู่ในช่วงเรียนรู้เรื่องความยั่งยืน การทำงานตามรูปแบบเดิมอาจไม่เพียงพออีกต่อไป การเปิดพื้นที่ให้ทีมวิศวกรรม ผู้เชี่ยวชาญ ESG และที่ปรึกษาภายนอกเข้ามาร่วมวิเคราะห์ จะช่วยให้การตัดสินใจมีความรอบด้านมากขึ้น

เมื่อกลยุทธ์ลงสู่ระดับอาคาร

บทความขยายภาพไปถึงระดับโครงการ โดยชี้ว่าผู้จัดการอาคารและผู้เช่าซึ่งเป็นผู้ใช้งานพื้นที่ในชีวิตประจำวันคือกลไกหลักในการทำให้มาตรการด้านพลังงาน น้ำ และของเสียเกิดผลจริง แต่ในทางปฏิบัติ เจ้าของอาคารกับผู้เช่ามักทำงานแยกกัน

แนวทางใหม่คือการมองความยั่งยืนเป็นประเด็นร่วมที่ฝังอยู่ในทุกระบบของอาคาร ตั้งแต่ระบบปรับอากาศ พื้นที่ส่วนกลาง ไปจนถึงพฤติกรรมการใช้พื้นที่ ในตลาดไทย แนวคิดนี้เริ่มสะท้อนผ่านการพูดถึง Green Lease หรือสัญญาเช่าที่กำหนดบทบาทและผลประโยชน์ร่วมกันอย่างชัดเจน ซึ่งควรถูกเจรจาตั้งแต่ช่วงต้นโครงการ พร้อมที่ปรึกษาและฝ่ายกฎหมายของทั้งสองฝ่าย

ความเสี่ยงของการไม่เริ่มตั้งแต่วันนี้

บทความเตือนว่าองค์กรที่ชะลอการปรับตัวด้านความยั่งยืนอาจเผชิญความเสียเปรียบทางการแข่งขันอย่างรวดเร็ว ทั้งจากต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น ความเสี่ยงด้านชื่อเสียง และแรงกดดันจากผู้ถือหุ้น ลูกค้า และพนักงานที่ต้องการเห็นความคืบหน้าที่พิสูจน์ได้จริง

สำหรับเจ้าของอาคารและนักลงทุนในไทย การดึงผู้มีส่วนเกี่ยวข้องที่เหมาะสมเข้ามาตั้งแต่วันแรก และรักษาการสื่อสารอย่างต่อเนื่องตลอดวงจรชีวิตอาคาร จึงไม่ใช่เรื่องเสริม แต่คือหัวใจของการเปลี่ยนกลยุทธ์ความยั่งยืนให้กลายเป็นคุณค่าทางธุรกิจในระยะยาว