ข้อแนะนำการวางแผนลดคาร์บอนเชิงกลยุทธ์: แนวทางสำหรับผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์สู่การบริหารอาคารแห่งอนาคต

Chakrapan Pawangkarat
Jul 12
2 min read

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Member ASHRAE

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

12 July 2025

ในยุคที่โลกมุ่งหน้าสู่การลดคาร์บอนอย่างจริงจัง "อาคาร" กลายเป็นตัวแสดงสำคัญ เพราะปล่อยก๊าซเรือนกระจก (GHG) คิดเป็นเกือบ 40% ของการปล่อยทั้งหมดทั่วโลก สำหรับผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ นี่ไม่ใช่แค่ความท้าทาย แต่คือโอกาสในการเปลี่ยนแปลงอาคารที่มีอยู่ให้พร้อมรับอนาคต ทั้งในด้านความยั่งยืน มูลค่าทางเศรษฐกิจ และภาพลักษณ์องค์กร

เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงนี้ ASHRAE ร่วมกับ USGBC และ NYSERDA ได้จัดทำ Strategic Decarbonization Planning Guide หรือ “ข้อแนะนำการวางแผนลดคาร์บอนเชิงกลยุทธ์” สำหรับอาคารที่ใช้งานอยู่ โดยมีเป้าหมายเพื่อให้ ผู้จัดการอาคารและทีมงาน สามารถวางแผนและลงมือปฏิบัติได้อย่างมีระบบและวัดผลได้จริง

🌍 Decarbonization Strategy คืออะไร?

Decarbonization Strategy คือการวางแผนลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์จากอาคารอย่างเป็นขั้นตอน มีระยะเวลาและงบประมาณชัดเจน ครอบคลุมทั้งการ:

เพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน
เปลี่ยนระบบเผาไหม้เชื้อเพลิงสู่การใช้ไฟฟ้า (Electrification)
ใช้พลังงานหมุนเวียน
ใช้สารทำความเย็นที่มี GWP ต่ำ
ทำอาคารให้สามารถสื่อสารและตอบสนองกับระบบไฟฟ้าได้ (Grid-Interactive)
ลดคาร์บอนฝังตัวจากวัสดุและอุปกรณ์
ใช้มาตรการชดเชยคาร์บอนกรณีที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

หัวใจสำคัญคือ การผนวกแนวทางลดคาร์บอนเข้าไปในแผนบำรุงรักษาและแผนการลงทุนของอาคาร ไม่แยกส่วน ไม่เพิ่มภาระ แต่สร้างคุณค่าระยะยาว

🔑 ทำไมผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ควรให้ความสำคัญ?

ลดต้นทุนการดำเนินงาน (ค่าไฟ ค่าซ่อม)
เพิ่มมูลค่าอาคาร และดึงดูดผู้เช่า
เตรียมความพร้อมต่อกฎหมายและนโยบายด้านพลังงานที่เข้มงวดขึ้น
รองรับเป้าหมาย ESG และความคาดหวังของนักลงทุน
ปรับอาคารให้พร้อมแข่งขันในตลาดยุคใหม่

🛠️ กรอบวางแผนลดคาร์บอน 6 ขั้นตอน

ASHRAE แนะนำให้วางแผนตามขั้นตอนต่อไปนี้:

1. ตั้งเป้าหมายอย่างมีกลยุทธ์

เริ่มต้นด้วยการกำหนด “เป้าหมายคาร์บอน” ที่วัดผลได้ เช่น

ลดคาร์บอน 30% ภายใน 5 ปี
ไปสู่ Net Zero ในปี 2040

เคล็ดลับ:

ประเมินการปล่อยคาร์บอน Scope 1 (ระบบในอาคาร) และ Scope 2 (พลังงานที่ซื้อจากภายนอก)
ใช้ทั้งเป้าหมายแบบ “ปริมาณรวม” และ “ความเข้ม (Density)” เช่น กิโลกรัม CO₂e ต่อ ตร.ม./ปี

2. วิเคราะห์สถานะพลังงานของอาคาร

ทำ Energy Audit (ระดับ ASHRAE Level II) และใช้ Guideline 14 เพื่อสร้าง baseline ของพลังงานและคาร์บอน

สิ่งที่ควรวิเคราะห์:

ประสิทธิภาพระบบปรับอากาศ
ระบบไฟแสงสว่างและการควบคุม
ฉนวนอาคารและกระจก
การตั้งเวลาการทำงานของอุปกรณ์
สารทำความเย็นและโอกาสการรั่ว

เครื่องมือ:

โปรแกรมจำลองพลังงาน (eQuest, EnergyPlus, IESVE)
ข้อมูลค่าไฟย้อนหลัง (แบบรายชั่วโมงยิ่งดี)
รายงานตรวจสอบสภาพอาคาร (Facility Condition Assessment)

3. ค้นหาแนวทางลดคาร์บอน

เมื่อรู้จุดอ่อนของอาคารแล้ว ให้วางแผนการปรับปรุง เช่น:

เปลี่ยนระบบทำน้ำร้อนเป็น Heat Pump
อัปเกรดไฟส่องสว่างเป็น LED พร้อมระบบควบคุมอัตโนมัติ
ปรับปรุงฉนวนหลังคา ผนัง และกระจก
ติดตั้งโซลาร์รูฟ หรือแบตเตอรี่สำรอง
เปลี่ยนสารทำความเย็นเป็นชนิด GWP ต่ำ (เช่น R-1234yf หรือ CO₂)

วางแผนเป็นเฟสๆ ตามลำดับความง่ายและงบประมาณ

4. เชื่อมโยงกับแผนงบประมาณ CAPEX

หัวใจของแนวทางนี้คือ “ไม่ทำแยก” แต่รวมไว้ในแผนบำรุงรักษาและการลงทุนตามรอบเวลา

ตัวอย่าง: หากเครื่องปรับอากาศจะหมดอายุใช้งานในอีก 2 ปี ให้ใช้โอกาสนี้เปลี่ยนเป็นระบบที่มีประสิทธิภาพสูงและปล่อยคาร์บอนต่ำ พร้อมติดระบบควบคุมและโซลาร์ไปด้วย

5. ดำเนินงาน ติดตามผล และปรับปรุง

กำหนด KPI เพื่อติดตามความก้าวหน้า เช่น:

kWh/ตร.ม./ปี
CO₂e ต่อ ตร.ม.
ค่าไฟต่อปี
จำนวนชั่วโมงที่ระบบทำงานเกินกำหนด

KPI แนะนำ:

ตัวชี้วัด	ความสำคัญ
EUI (Energy Use Intensity)	ใช้เทียบประสิทธิภาพการใช้พลังงาน
Carbon Intensity (kg CO₂e/m²)	วัดผลการลดคาร์บอน
Peak Load Reduction (%)	วัดผลตอบสนองต่อระบบไฟฟ้า

6. ทบทวนแผนทุกปีและพัฒนาอย่างต่อเนื่อง

แผนลดคาร์บอนไม่ใช่สิ่งตายตัว ต้องอัปเดตทุกปีตาม:

ข้อมูลที่ได้จากการดำเนินงานจริง
เทคโนโลยีใหม่หรือแรงจูงใจจากรัฐ
นโยบายหรือข้อกำหนดใหม่ (เช่น มาตรฐานประสิทธิภาพพลังงานใหม่ๆ)

📈 ประโยชน์เชิงธุรกิจ

ด้าน	ประโยชน์ที่ได้รับ
ค่าใช้จ่าย	ลดต้นทุนพลังงานและค่าบำรุงรักษาระยะยาว
มูลค่าอาคาร	อาคารเขียว = ผู้เช่าสนใจมากขึ้น
กฎหมาย	เตรียมพร้อมต่อข้อกำหนดด้านพลังงานและ ESG
ความเสี่ยง	ลดความเสี่ยงจากคาร์บอนราคา, วิกฤตพลังงาน, และค่าประกัน