จากความล้าสมัยสู่ความได้เปรียบเชิงกลยุทธ์: พลิกโฉมอาคารเก่าใน “กรุงเทพฯ” ให้เป็นสินทรัพย์ทำเงินแห่งอนาคต

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

15 January 2026

กรุงเทพฯ กำลังเปลี่ยน — และกำลังเปลี่ยนสถานะของ “อาคารเดิม” ไปพร้อมกัน

กรุงเทพมหานครกำลังก้าวเข้าสู่รอบการเปลี่ยนโฉมทางกายภาพครั้งใหญ่ที่สุดรอบหนึ่งของประวัติศาสตร์เมือง โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่และอาคารสำนักงานรุ่นใหม่ที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องได้สร้างมาตรฐานใหม่ของเมืองขึ้นทั้งในด้านคุณภาพพื้นที่ทำงาน ประสบการณ์ของผู้ใช้อาคาร สมรรถนะด้านพลังงาน และกรอบคิดด้าน ESG มาตรฐานใหม่นี้ไม่ได้ส่งผลเฉพาะกับโครงการที่เพิ่งสร้างขึ้นเท่านั้น แต่กำลังค่อย ๆ เปลี่ยนสถานะของอาคารสำนักงานรุ่นเดิมในย่าน CBD อย่างสีลม สาทร และสุขุมวิทอย่างเงียบ ๆ อาคารจำนวนมากยังคงมีผู้เช่า ยังมีรายได้ และยังไม่แสดงสัญญาณของการล่มสลายทางการเงิน แต่ในเชิงโครงสร้างแล้วกำลังค่อย ๆ เคลื่อนตัวจาก “ทรัพย์สิน” ไปสู่ “ภาระในพอร์ตการลงทุน” ซึ่งในโลกการลงทุนระดับสากลเรียกอาคารลักษณะนี้ว่า At-Risk Asset และหากไม่มีการ Reposition อย่างเป็นระบบ อาคารเหล่านี้จะค่อย ๆ กลายเป็น Stranded Asset ที่ตลาดไม่ต้องการถือ แม้ว่าจะยังคงยืนอยู่ทางกายภาพก็ตาม

ความล้าสมัยยุคใหม่: ไม่ใช่เรื่องอายุ แต่คือความไม่สอดคล้องกับโลกใหม่

ความล้าสมัยของอาคารในยุคปัจจุบันไม่ได้เกิดจากอายุของโครงสร้าง หากแต่เกิดจากความไม่สอดคล้องกับระบบเศรษฐกิจเมืองรูปแบบใหม่ที่กำลังเปลี่ยนอย่างรวดเร็ว อาคารจำนวนมากในกรุงเทพฯ ยังดูดีในเชิงกายภาพ ยังมีผู้เช่า และยังมีรายได้ หากแต่กำลังล้าสมัยเชิงโครงสร้างในหลายมิติพร้อมกัน ซึ่งเป็นความล้าสมัยที่ตลาดรับรู้ก่อนเจ้าของอาคารเสมอ และเป็นจุดเริ่มต้นของภาวะ At-Risk Asset ที่จะค่อย ๆ พัฒนาไปสู่ Stranded Asset หากไม่มีการ Reposition อย่างเป็นระบบ

Functional Obsolescence: เมื่อระบบอาคารไม่รองรับรูปแบบการทำงานและการใช้ชีวิตยุคใหม่

อาคารสำนักงานรุ่นก่อนในย่าน CBD ของกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ถูกออกแบบภายใต้บริบทของการทำงานแบบดั้งเดิม พื้นที่มีเพดานต่ำ ระบบโครงสร้างและระบบ HVAC ถูกคำนวณมาเพื่อการใช้งานแบบคงที่ และไม่ได้ถูกออกแบบให้รองรับ Hybrid Work, Wellness Standard, Smart Building หรือการบริหารจัดการพลังงานเชิงลึก ส่งผลให้ความรู้สึกของพื้นที่เริ่มเสียเปรียบอาคารรุ่นใหม่ ขณะเดียวกันต้นทุนพลังงานต่อพื้นที่กลับสูงกว่าอย่างถาวร ซึ่งกลายเป็นต้นทุนแฝงที่ลดความสามารถในการแข่งขันของอาคารอย่างต่อเนื่อง อาคารที่ไม่สามารถปรับปรุงระบบ Envelope, ระบบอากาศ, ระบบควบคุมอัจฉริยะ และโครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัล จะค่อย ๆ ถูกจัดให้อยู่ในกลุ่มทรัพย์สินที่เช่าได้ยากขึ้นแต่ต้นทุนสูงขึ้นเรื่อย ๆ

Locational Obsolescence: เมื่ออาคารไม่สามารถเชื่อมต่อกับพฤติกรรมเมืองใหม่

ในโลกปัจจุบัน มูลค่าของอาคารไม่ได้ถูกกำหนดจากที่ตั้งเชิงภูมิศาสตร์เพียงอย่างเดียว แต่ถูกกำหนดจากประสบการณ์ที่เชื่อมต่อกับโครงสร้างเมือง พฤติกรรมการเดินทาง การทำงาน และการใช้ชีวิตของคนเมืองกรุงเทพฯ ได้เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ อาคารที่ไม่สามารถสร้างประสบการณ์ของการเข้าถึง ความสะดวกสบาย ความปลอดภัย และคุณภาพพื้นที่ส่วนกลางให้สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ จะเริ่มสูญเสียแรงดึงดูดต่อผู้ใช้งานโดยไม่รู้ตัว แม้อาคารจะยังอยู่ในทำเลที่เคยถูกมองว่าดี แต่ในเชิงพฤติกรรมผู้ใช้งานแล้วกลับกำลังหลุดออกจากระบบเศรษฐกิจเมืองเวอร์ชันใหม่อย่างเงียบ ๆ

Regulatory Obsolescence: เมื่อกติกาโลกใหม่เริ่มคัดออกอาคารที่ปรับตัวไม่ทัน

โลกกำลังเปลี่ยนกติกาของอสังหาริมทรัพย์จากการมองพื้นที่เช่าไปสู่การมองสมรรถนะ อาคารที่มีประสิทธิภาพพลังงานต่ำ ปล่อยคาร์บอนสูง และไม่สามารถพัฒนา ESG Infrastructure ได้อย่างเป็นระบบ จะเริ่มถูกกันออกจากแหล่งเงินทุนสีเขียว สัญญาเช่าระดับองค์กร และการลงทุนของสถาบันโดยอัตโนมัติ แม้กฎหมายไทยอาจยังไม่เข้มข้นเท่าบางประเทศ แต่กระแส Green Finance และ Corporate Net-Zero Commitments กำลังกำหนดกติกาใหม่ของตลาดอย่างรวดเร็ว อาคารที่ไม่สามารถปรับตัวได้จะไม่ใช่เพียงเช่าได้ยากขึ้น หากแต่จะเริ่มถูกตีมูลค่าทรัพย์สินต่ำลงอย่างเป็นระบบในตลาดทุนและตลาดลงทุน

Retrofitting คือกลไกยืดอายุทางเศรษฐกิจของทรัพย์สิน

ภายใต้แรงกดดันเชิงโครงสร้างเหล่านี้ การ Retrofitting จึงไม่ใช่เพียงทางเลือกเพื่อประหยัดงบประมาณ แต่คือกลไกสำคัญในการยืดอายุทางเศรษฐกิจของทรัพย์สิน ข้อมูลเชิงสากลชี้ว่าการปรับปรุงอาคารเดิมสามารถลดต้นทุนโครงสร้างได้ราว 30–40% เมื่อเทียบกับการรื้อถอนแล้วสร้างใหม่ ขณะที่สามารถสร้างผลลัพธ์ด้าน ESG สมรรถนะพลังงาน และการวางตำแหน่งทางการตลาดที่ใกล้เคียงอาคารใหม่ได้ การปรับปรุงระดับ Medium Retrofit เหมาะกับอาคาร Grade A- ในย่าน CBD ที่ยังมีโครงสร้างพื้นฐานดี การปรับระบบพลังงานและระบบควบคุมอัจฉริยะสามารถยกระดับอาคารเหล่านี้สู่ Class A+ และลดการใช้พลังงานได้ประมาณ 20–25% ในขณะที่ Deep Retrofit ซึ่งมุ่งเปลี่ยนชั้นคุณค่าของทรัพย์สิน สามารถลดการใช้พลังงานได้มากกว่า 50–60% และเปิดประตูสู่ตลาดผู้เช่าและเงินทุนระดับพรีเมียม แม้จะต้องใช้เงินลงทุนสูงกว่าในระยะแรกก็ตาม

Rental Premium กำลังนิยามค่าเช่าของกรุงเทพฯ ใหม่

ตลาดค่าเช่าของกรุงเทพฯ กำลังเปลี่ยนวิธีคิดอย่างมีนัยสำคัญ ค่าเช่าในยุคใหม่ไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยทำเลเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่ถูกกำหนดจากคุณภาพชีวิตในอาคาร ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่สีเขียว ระเบียงส่วนกลาง Rooftop Garden ระบบ Smart Comfort โครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงานสะอาด และ EV Infrastructure องค์ประกอบเหล่านี้กำลังสร้าง Rental Premium อย่างเป็นรูปธรรม อาคารที่สามารถให้ประสบการณ์เหนือกว่าไม่เพียงตั้งค่าเช่าได้สูงกว่าเท่านั้น แต่ยังมีเสถียรภาพของรายได้ในระยะยาวมากกว่า ซึ่งเป็นสิ่งที่นักลงทุนสถาบันและผู้เช่าระดับองค์กรให้ความสำคัญอย่างยิ่ง

First-Mover Advantage: แต้มต่อที่ไม่สามารถย้อนกลับ

ภายใต้บริบทนี้ First-Mover Advantage กลายเป็นแต้มต่อเชิงโครงสร้างที่ไม่สามารถย้อนกลับได้ เงินทุนระดับโลกกำลังรอคอยสินทรัพย์ที่พร้อมสำหรับยุคใหม่ เจ้าของอาคารในกรุงเทพฯ ที่เริ่ม Reposition ด้วย Smart Building, AI-based Energy Optimization และโครงสร้างพื้นฐานด้าน ESG ก่อน จะกลายเป็นกลุ่มสินทรัพย์ชุดแรกที่ถูกเลือกเข้าสู่พอร์ตของผู้เช่าและนักลงทุนคุณภาพสูง ซึ่งตลาดนี้ไม่รอคนช้า และแต้มต่อของผู้ที่เริ่มก่อนจะไม่สามารถไล่ทันได้ง่าย ๆ ในภายหลัง

บทสรุป: อาคารเก่าที่ชนะ คืออาคารที่ปรับตัวเร็วที่สุด

Repositioning จึงไม่ใช่การรีโนเวตในเชิงกายภาพ หากแต่เป็นการต่ออายุบทบาทของทรัพย์สินในระบบเศรษฐกิจเมือง ในวันที่กรุงเทพฯ เต็มไปด้วยอาคารใหม่ที่มีมาตรฐานสูงขึ้นเรื่อย ๆ อาคารที่จะชนะในระยะยาวจะไม่ใช่อาคารที่ใหม่ที่สุด หากแต่คืออาคารที่ปรับตัวได้เร็วที่สุด และนั่นคือจุดที่ “อาคารเก่า” สามารถกลับมาเป็น “สินทรัพย์แห่งอนาคต” ได้อย่างแท้จริง