🌍 จากอาคารผู้บริโภคพลังงาน สู่แพลตฟอร์มสร้างมูลค่าใหม่

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

17 October 2025

ทิศทางการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์คาร์บอนต่ำในโลกหลังปี 2030

บทนำ: เมื่ออาคารที่ดีในวันนี้ อาจไม่ดีพอสำหรับวันพรุ่งนี้

ในอดีต อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เคยวัดความสำเร็จจาก “ทำเล” และ “ค่าเช่า” แต่ในทศวรรษนี้ นิยามของคำว่า คุณค่า (Value) กำลังเปลี่ยนไปอย่างเงียบ ๆ

อาคารที่ใช้พลังงานมาก ไม่ยืดหยุ่นต่อสภาพอากาศ และไม่โปร่งใสด้านข้อมูลคาร์บอน — กำลังสูญเสียความน่าสนใจในสายตานักลงทุนและผู้เช่าระดับโลกขณะเดียวกัน อาคารที่มีประสิทธิภาพพลังงานสูง มีระบบจัดการข้อมูลที่ดี และแสดงความมุ่งมั่นต่อความยั่งยืน กลับได้รับ “ค่าพรีเมียม” ทั้งด้านมูลค่าเช่าและความเชื่อมั่นของตลาด

การเปลี่ยนผ่านจาก Energy-Consuming Building สู่ Energy-Smart, Low-Carbon Buildingจึงไม่ใช่เพียงเรื่องสิ่งแวดล้อม — แต่คือยุทธศาสตร์ธุรกิจเพื่อการอยู่รอดและเติบโตในระยะยาว

1. อาคารเก่ากับโอกาสใหม่ทางเศรษฐกิจ

กว่า 80% ของอาคารที่ใช้งานอยู่ในปัจจุบัน ถูกสร้างขึ้นก่อนยุคที่คำว่า “คาร์บอนต่ำ” กลายเป็นนโยบายหลักของภาคธุรกิจนั่นหมายความว่า อาคารส่วนใหญ่ในเมืองใหญ่ทั่วโลก รวมถึงกรุงเทพฯ ยังไม่ได้ถูกออกแบบให้มีประสิทธิภาพด้านพลังงานหรือพร้อมรองรับการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ

แต่ในความท้าทายนี้ กลับซ่อน “เศรษฐกิจใหม่” ที่เรียกว่า Retrofit Economy

การรีโนเวตอาคารเดิมให้มีประสิทธิภาพด้านพลังงาน สามารถลดการใช้พลังงานได้มากถึง 30–40% ต่อปี ซึ่งสะท้อนตรงสู่ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน (OPEX) ที่ลดลง และมูลค่าทรัพย์สิน (Asset Value) ที่สูงขึ้นอาคารที่ปรับปรุงแล้วมีแนวโน้มได้รับค่าเช่าสูงขึ้น 5–10% และอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่าอาคารทั่วไป

ในเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯ ที่มีอาคารอายุมากกว่า 15 ปีอยู่เป็นจำนวนมาก นี่คือ “จังหวะทอง” ของการลงทุนระยะยาวเพราะการรีโนเวตไม่ใช่แค่การซ่อม แต่คือการ ต่ออายุสินทรัพย์ (Asset Life Extension) ให้ก้าวทันยุค

2. พลังใหม่จากผู้เช่า: Low-Carbon Demand

แนวโน้มผู้เช่าระดับองค์กรทั่วโลกกำลังเปลี่ยนอย่างชัดเจนองค์กรจำนวนมากประกาศเป้าหมาย Net Zero และเริ่มวัดรอยเท้าคาร์บอนจากการใช้สำนักงาน (Scope 2) เป็นส่วนหนึ่งของรายงาน ESG

เมื่อถึงจุดนี้ “ทำเลดี” อาจไม่เพียงพอถ้าอาคารไม่มีข้อมูลคาร์บอนที่โปร่งใส

ผู้เช่ากำลังมองหาอาคารที่ช่วยให้พวกเขาทำเป้าหมายด้านสิ่งแวดล้อมสำเร็จได้ — อาคารที่ใช้พลังงานหมุนเวียน มีระบบบริหารพลังงานอัจฉริยะ และสามารถรายงานค่าคาร์บอนแบบเรียลไทม์ได้อาคารที่ตอบโจทย์นี้จึงได้รับ “Green Premium” ทั้งในแง่ค่าเช่าและอัตราการเช่าพื้นที่

เจ้าของอาคารยุคใหม่จึงต้องเปลี่ยนวิธีคิด จาก “ให้เช่าพื้นที่” มาเป็น “ให้เช่ามูลค่าคาร์บอนต่ำ”เพราะในอนาคต สัญญาเช่าจะไม่ใช่แค่ข้อตกลงทางการเงิน แต่คือข้อตกลงทางสิ่งแวดล้อมระหว่างสององค์กร

3. พลังงาน: จากต้นทุนสู่สินทรัพย์เชิงกลยุทธ์

ในอดีต ค่าพลังงานเป็นเพียงรายการค่าใช้จ่ายในงบอาคาร แต่วันนี้ พลังงานกำลังกลายเป็น “สินทรัพย์เชิงกลยุทธ์” ที่สามารถสร้างรายได้และความยืดหยุ่นทางธุรกิจได้ในเวลาเดียวกัน

อาคารในฐานะ “ผู้ผลิตพลังงาน”

เทคโนโลยีโซลาร์เซลล์และระบบกักเก็บพลังงานทำให้อาคารสามารถผลิตไฟฟ้าใช้เองและเก็บไว้ใช้ในช่วง peak load ได้ในบางประเทศ อาคารที่ผลิตพลังงานเกินความต้องการยังสามารถขายไฟฟ้าคืนเข้าสู่ระบบได้ ซึ่งหมายถึงรายได้ใหม่จากทรัพย์สินเดิม

ระบบบริหารพลังงานอัจฉริยะ (Smart EMS)

การเชื่อมโยงข้อมูลจากระบบ BMS, IoT, และ AI ช่วยให้อาคารเข้าใจพฤติกรรมการใช้พลังงานของตนเองแบบเรียลไทม์ระบบสามารถปรับโหลดการทำงานของเครื่องจักร เช่น Chiller, Lighting, หรือ AHU ให้สัมพันธ์กับ occupancy และสภาพอากาศภายนอกผลคือ อาคารไม่เพียงใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ แต่ยังป้องกันความเสียหายของอุปกรณ์และลด Carbon Footprint ได้พร้อมกัน

พลังงานในรูปแบบบริการ (Energy-as-a-Service)

โมเดลธุรกิจใหม่ที่ผู้ให้บริการรับภาระการลงทุนในระบบพลังงาน แล้วเก็บค่าบริการตามผลลัพธ์ที่ลดได้ (Performance-based Model) เจ้าของอาคารจึงไม่ต้องลงทุนเองแต่ยังได้ประโยชน์จากต้นทุนพลังงานที่ลดลง

ในอนาคต “การบริหารพลังงาน” จะกลายเป็นหนึ่งในเสาหลักของการบริหารอาคารไม่ต่างจากความปลอดภัยหรือการดูแลระบบเครื่องกลไฟฟ้าในวันนี้

4. ความยืดหยุ่นของอาคาร คือผลตอบแทนของอนาคต

เมื่อสภาพภูมิอากาศแปรปรวนมากขึ้น การออกแบบอาคารเพื่อรับมือกับความเสี่ยงทางธรรมชาติจะไม่ใช่เรื่องของ “การป้องกัน” แต่คือ “การลงทุน”

อุณหภูมิที่สูงขึ้น ความชื้นที่มากขึ้น น้ำท่วม และพายุรุนแรง ล้วนเพิ่มต้นทุนการดำเนินงานและลดอายุการใช้งานของระบบอาคาร ในขณะเดียวกัน อาคารที่มีความยืดหยุ่นสูง — มีระบบระบายอากาศที่ดี วัสดุทนความร้อน ระบบระบายน้ำออกแบบรองรับน้ำหลาก และระบบสำรองพลังงานที่ยืดหยุ่น — จะมีค่าเบี้ยประกันที่ต่ำกว่าและความเสียหายที่น้อยกว่า

การสร้าง “Resilient Building” จึงไม่ใช่แค่การปกป้องชีวิต แต่คือการปกป้องกระแสเงินสดในระยะยาว

5. แรงขับเคลื่อนจากกฎระเบียบและตลาดการเงิน

แนวโน้มระดับโลกชี้ชัดว่า กฎหมายด้านพลังงานและคาร์บอนกำลังขยายตัวอย่างรวดเร็วหลายเมืองบังคับให้อาคารต้องเปิดเผยข้อมูลประสิทธิภาพพลังงาน (Energy Disclosure) และตั้งเพดานคาร์บอนสูงสุดที่อนุญาตให้ปล่อยต่อปี

แม้ในประเทศไทยข้อบังคับยังอยู่ระยะเริ่มต้น แต่ทิศทางเดียวกันนี้กำลังมาแน่นอนนั่นหมายความว่า อาคารที่ยังไม่มีระบบวัดและเก็บข้อมูลคาร์บอนจะเริ่มเสียเปรียบในการแข่งขันทางตลาด

ในอีกมุมหนึ่ง การเปลี่ยนผ่านนี้ยังสร้าง “โอกาสทางการเงิน” ใหม่ ๆ เช่น

• เงินกู้สีเขียว (Green Loan)

• พันธบัตรเพื่อการเปลี่ยนผ่าน (Transition Bond)

• และแรงจูงใจทางภาษีจากโครงการลดคาร์บอน

อาคารที่มีแผนชัดเจนด้านการลดการปล่อยคาร์บอนจึงสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ต้นทุนต่ำกว่าได้

6. เส้นทางสร้างมูลค่า 5 มิติ

การสร้างมูลค่าจากอาคารคาร์บอนต่ำไม่ได้เกิดจากการลงทุนด้านพลังงานเพียงอย่างเดียวแต่ต้องมองเป็นระบบ 5 มิติที่เสริมกันดังนี้:

1. แรงขับจากตลาดทุน (Investment Momentum) – เมืองที่มีการลงทุนสูงจะเร่งให้โครงการปรับปรุงอาคารเกิดขึ้นจริง

2. แรงกดดันจากผู้เช่า (Low-Carbon Lease Demand) – ผู้เช่าที่มีนโยบาย ESG จะเลือกอาคารที่ช่วยลดคาร์บอนได้

3. พลวัตด้านพลังงาน (Energy Market Dynamics) – ราคาพลังงานที่ผันผวนเปิดโอกาสให้อาคารผลิตไฟฟ้าใช้เอง

4. การปรับตัวต่อความเสี่ยงทางกายภาพ (Climate Adaptation) – อาคารที่พร้อมรับมือภัยพิบัติคือสินทรัพย์ที่ปลอดภัยกว่า

5. แรงขับจากกฎหมาย (Regulatory Momentum) – กฎระเบียบใหม่จะเป็นตัวกำหนดทิศทางของมูลค่าในอนาคต

7. จาก Retrofit สู่ Reposition: การยกระดับคุณค่าทางธุรกิจ

การปรับปรุงอาคารไม่ควรหยุดแค่ “การเปลี่ยนเครื่องจักร” แต่ควรเป็น “การเปลี่ยนบทบาทของอาคาร”

แนวทางเช่น

• ใช้ข้อมูลพลังงานสร้างรูปแบบสัญญาเช่าแบบใหม่ (Smart Lease)

• เพิ่มรายได้จากบริการเสริม เช่น EV Charging, Energy Storage, หรือ Green Amenities

• ทำโครงการ Carbon Offset ภายในพอร์ตอาคาร

• และสร้างพันธมิตรกับบริษัทเทคโนโลยี เพื่อพัฒนา Digital Twin หรือระบบ AI สำหรับบริหารอาคาร

อาคารในอนาคตจะไม่ใช่เพียง “พื้นที่ใช้สอย” แต่เป็น “แพลตฟอร์มข้อมูลและพลังงาน” ที่มีศักยภาพสร้างรายได้หลายทาง

8. มองไปข้างหน้า: อาคารไทยในช่วงเปลี่ยนผ่าน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่ออาคารที่ไม่ปรับตัวจะเริ่มสูญเสียความสามารถในการแข่งขันในอีกไม่เกิน 5 ปีข้างหน้า

แรงกดดันจากผู้เช่าระดับองค์กรจะเพิ่มขึ้นต้นทุนพลังงานและค่าคาร์บอนจะกลายเป็นตัวแปรใหม่ของการบริหารและกฎหมายสิ่งแวดล้อมจะเริ่มกำหนดมาตรฐานขั้นต่ำของประสิทธิภาพอาคาร

ในทางกลับกัน อาคารที่พร้อมเปลี่ยนผ่าน — มีระบบวัดคาร์บอน มีแผน Net Zero ชัดเจน และลงทุนในเทคโนโลยีบริหารพลังงาน — จะได้เปรียบทั้งในแง่มูลค่าเช่าและภาพลักษณ์องค์กร

5 ปีจากนี้ จะเป็น “ช่วงชี้ชะตา” ของอาคารไทยว่าจะเลือกอยู่ในกลุ่ม “สินทรัพย์ที่ล้าสมัย” หรือ “สินทรัพย์แห่งอนาคต”

9. บทเรียนสำหรับผู้นำในวงการบริหารอาคาร

1. 💡 เปลี่ยนจากการดูแลระบบ สู่การบริหารคุณค่า – พลังงานทุกหน่วยคือผลตอบแทนในอนาคต

2. 📊 ขับเคลื่อนด้วยข้อมูล – ระบบบริหารอาคารต้องให้ข้อมูลที่นำไปใช้ตัดสินใจได้จริง

3. 🤝 ร่วมมือกับผู้เช่า – การลดพลังงานและคาร์บอนต้องเป็นเป้าหมายร่วม ไม่ใช่ฝ่ายเดียว

4. ⚙️ ใช้เทคโนโลยีเสริมศักยภาพคน – AI, IoT, Predictive Maintenance จะเปลี่ยนบทบาทของช่างและผู้จัดการ

5. 💰 เชื่อมโยงการเงินกับสิ่งแวดล้อม – เงินทุนสีเขียวและสินเชื่อเพื่อการเปลี่ยนผ่านคือเครื่องมือสำคัญของอนาคต

บทสรุป: เมื่อพลังงานคือมูลค่า และคาร์บอนคือต้นทุนใหม่

ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ มูลค่าของอาคารไม่ได้ถูกกำหนดจาก “พื้นที่” อีกต่อไปแต่มาจาก “ความสามารถในการจัดการพลังงานและคาร์บอน”

อาคารที่รู้จักตนเองผ่านข้อมูล สามารถวางแผนพลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และปรับตัวต่อสภาพภูมิอากาศได้อย่างยืดหยุ่นจะกลายเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในระยะยาว

อนาคตของอาคารไม่ใช่เรื่องของกำแพงหรือเครื่องจักร แต่คือการเปลี่ยนพลังงานให้กลายเป็นคุณค่าและเปลี่ยนคาร์บอนให้กลายเป็นโอกาสทางธุรกิจ