ดาต้าเซ็นเตอร์ยุค AI: เมื่อความยั่งยืนกลายเป็นตัวแปรใหม่ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และการบริหารอาคาร

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

Advisory Committee, Air-Conditioning Engineering Association of Thailand

Member ASHRAE, Board of Governors - ASHRAE Thailand Chapter

9 February 2026

จากบทความของ JLL เรื่อง “AI and energy consumption challenge data centers to innovate amid growing demand” (https://www.jll.com/en-us/insights/ai-energy-consumption-challenge-data-centers-innovate) อุตสาหกรรมดาต้าเซ็นเตอร์กำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญจากการขยายตัวของปัญญาประดิษฐ์ ขณะเดียวกันก็เผชิญแรงกดดันด้านพลังงานและการลดคาร์บอนอย่างไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน สำหรับผู้บริหารอาคารและเจ้าของสินทรัพย์ เรื่องนี้ไม่ใช่เพียงประเด็นเทคโนโลยี แต่เป็นโจทย์เชิงกลยุทธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่กระทบต้นทุนการดำเนินงาน ความสามารถในการดึงดูดผู้เช่า การปฏิบัติตามกฎระเบียบ และมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาวโดยตรง

ดาต้าเซ็นเตอร์ในยุค AI: อาคารที่ใช้พลังงานเป็นตัวกำหนดมูลค่า

ปริมาณข้อมูลทั่วโลกเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด ระบบ AI รุ่นใหม่ต้องการโครงสร้าง IT สมรรถนะสูงและปล่อยความร้อนมากกว่าเดิมอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ดาต้าเซ็นเตอร์รุ่นใหม่มีขนาดโหลดไฟฟ้าสูงกว่าสมัยก่อนหลายเท่า จากเดิมที่อาคารเมื่อสิบปีก่อนมักมีโหลดไม่เกิน 10 เมกะวัตต์ วันนี้โครงการใหม่ระดับ 100 เมกะวัตต์กลายเป็นเรื่องปกติ และบางแคมปัสสำหรับ AI มีการพูดถึงขนาด 300–500 เมกะวัตต์ขึ้นไป

ในมุมมองของการบริหารอาคาร การเปลี่ยนแปลงนี้ทำให้ “พลังงาน” กลายเป็นปัจจัยกำหนดคุณภาพทรัพย์สินเทียบเท่าทำเล อาคารที่ไม่สามารถเข้าถึงไฟฟ้าในปริมาณมาก มีเสถียรภาพ และมีแหล่งพลังงานหมุนเวียนรองรับ อาจถูกมองว่ามีความเสี่ยงเชิงกลยุทธ์ต่อผู้เช่าและนักลงทุน

ข้อจำกัดด้านพลังงานกับภูมิศาสตร์ใหม่ของการลงทุน

แรงกดดันด้านโครงข่ายไฟฟ้าทำให้บางประเทศอย่าง United States และ Netherlands เริ่มจำกัดการพัฒนาโครงการดาต้าเซ็นเตอร์ในบางพื้นที่ ส่งผลให้เงินลงทุนไหลไปยังภูมิภาคที่มีศักยภาพด้านพลังงานหมุนเวียนมากขึ้น เช่น Brazil และ Mexico

ในบราซิล เมืองอย่าง Campinas กลายเป็นศูนย์กลางสำคัญของตลาด ขณะที่ Rio de Janeiro กำลังมีโครงการใหม่ต่อเนื่อง แนวโน้มนี้สะท้อนให้เห็นว่าการเลือกทำเลในอนาคตจะพิจารณา “ศักยภาพด้านพลังงานและความยั่งยืน” ควบคู่กับราคาและโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

สำหรับเจ้าของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ นี่คือสัญญาณว่าการวางกลยุทธ์ลงทุนในดาต้าเซ็นเตอร์ต้องขยับจากการมองแค่ตลาดเช่า ไปสู่การประเมินความพร้อมของโครงข่ายไฟฟ้าและนโยบายคาร์บอนในระดับภูมิภาค

ความยั่งยืนในฐานะเครื่องมือสร้างมูลค่า ไม่ใช่ต้นทุน

แนวคิด “ดาต้าเซ็นเตอร์สีเขียว” ไม่ได้หมายถึงการติดตั้งโซลาร์เซลล์เพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงการออกแบบระบบให้ใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ ลดของเสียจากการดำเนินงาน ใช้ระบบอัตโนมัติขั้นสูง และเทคโนโลยีระบายความร้อนสมัยใหม่

จากมุมมองของผู้บริหารอาคาร ความยั่งยืนสร้างคุณค่าให้ทรัพย์สินอย่างน้อยสามด้านสำคัญ

ประการแรก คือความมั่นคงของต้นทุนพลังงาน ค่าไฟฟ้าเป็นสัดส่วนใหญ่ที่สุดของ OPEX ดาต้าเซ็นเตอร์ หากสามารถลดการใช้พลังงานลงได้ 15–30% ผ่านการออกแบบและควบคุมระบบที่ดี ย่อมส่งผลโดยตรงต่อรายได้สุทธิของอาคาร และสะท้อนเป็นมูลค่าทรัพย์สินที่สูงขึ้นในสายตานักลงทุน

ประการที่สอง คือความน่าดึงดูดต่อผู้เช่า ลูกค้าระดับโลกให้ความสำคัญกับเป้าหมายลดคาร์บอนและการรายงาน ESG อาคารที่พิสูจน์ได้ว่ามีแหล่งพลังงานหมุนเวียนและระบบวัดผลที่โปร่งใส จะได้เปรียบในการต่อสัญญาเช่าและรักษาอัตราการเช่าในระยะยาว

ประการสุดท้าย คือสภาพคล่องในการซื้อขายสินทรัพย์ ดาต้าเซ็นเตอร์ที่มีมาตรฐานสิ่งแวดล้อมสูง มีแนวโน้มดึงดูดกองทุนโครงสร้างพื้นฐานและ REITs ที่ต้องการสินทรัพย์เสี่ยงต่ำในระยะยาว

การออกแบบอาคารเพื่อรองรับ AI: บทบาทใหม่ของทีมบริหารอาคาร

การใช้งาน AI ทำให้โครงสร้างภายในดาต้าเซ็นเตอร์เปลี่ยนไปอย่างมาก Rack density สูงขึ้น โหลดไฟฟ้าต่อจุดเพิ่มขึ้น และระบบระบายความร้อนต้องก้าวจากอากาศสู่ของเหลวในหลายโครงการ ซึ่งหมายถึงการเพิ่มท่อ ระบบตรวจจับการรั่ว การควบคุมคุณภาพน้ำ และขั้นตอนบำรุงรักษาแบบใหม่

สำหรับผู้จัดการอาคาร สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องเทคนิคปลายทางอีกต่อไป แต่กลายเป็น “ความสามารถหลัก” ขององค์กร ทีมบริหารต้องเข้าใจระบบไฟฟ้าขนาดใหญ่ ระบบทำความเย็นขั้นสูง การวิเคราะห์ข้อมูลพลังงานแบบเรียลไทม์ และการรายงาน ESG เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันของอาคาร

วัดผลอย่างไรให้พิสูจน์ได้: ข้อมูล มาตรฐาน และการรับรอง

หนึ่งในอุปสรรคสำคัญของการเดินทางสู่ความยั่งยืน คือการไม่รู้ว่าจะเริ่มจากตัวชี้วัดใด การบริหารดาต้าเซ็นเตอร์ในยุคใหม่จึงต้องเริ่มจากการกำหนดข้อมูลหลัก เช่น ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน การใช้น้ำ ความเข้มคาร์บอนของแหล่งไฟฟ้า และประสิทธิภาพของอุปกรณ์ จากนั้นเชื่อมต่อเข้ากับแพลตฟอร์มดิจิทัลของอาคาร

การขอรับรองด้านสิ่งแวดล้อมและระบบบริหารจัดการสิ่งแวดล้อม ช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นให้กับผู้เช่า นักลงทุน และสถาบันการเงิน แม้บางโครงการจะต้องใช้เงินลงทุนเริ่มต้นสูง แต่เมื่อพิจารณาร่วมกับการลดต้นทุนระยะยาวและการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินแล้ว ความคุ้มค่าจะชัดเจนขึ้น

ในกระบวนการก่อสร้างและจัดซื้อ การเลือกซัพพลายเออร์ที่ใช้วัสดุและกระบวนการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ยังช่วยขยายผลกระทบเชิงบวกตลอดห่วงโซ่อุปทาน ซึ่งสะท้อนภาพลักษณ์ ESG ของโครงการในระดับพอร์ตการลงทุน

มากกว่าพลังงาน: ความสัมพันธ์กับชุมชนและความยั่งยืนเชิงสังคม

ดาต้าเซ็นเตอร์ขนาดใหญ่ส่งผลต่อพื้นที่โดยรอบทั้งด้านน้ำ การจราจร และโครงสร้างพื้นฐาน ผู้บริหารอาคารจึงต้องมองไกลกว่าขอบเขตที่ดินของโครงการ การสื่อสารกับชุมชน การใช้ทรัพยากรอย่างรับผิดชอบ และการสร้างคุณค่าทางเศรษฐกิจในท้องถิ่น เป็นส่วนหนึ่งของการลดความเสี่ยงด้านการอนุญาตและการต่อต้านในอนาคต

อาคารที่ผสานมิติสิ่งแวดล้อมกับสังคมอย่างจริงจัง มีแนวโน้มรักษาความสามารถในการดำเนินธุรกิจระยะยาวได้ดีกว่า และได้รับการประเมินมูลค่าสูงกว่าในสภาพตลาดที่กฎระเบียบเข้มงวดขึ้นเรื่อย ๆ

บทสรุป: ดาต้าเซ็นเตอร์ยุคใหม่คือสินทรัพย์เชิงกลยุทธ์ด้านพลังงานและคาร์บอน

การเติบโตของ AI ทำให้ดาต้าเซ็นเตอร์กลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานสำคัญระดับประเทศ พร้อมกันนั้นก็ผลักให้ความยั่งยืนกลายเป็นหัวใจของการออกแบบและการบริหารอาคารในอนาคต

สำหรับเจ้าของทรัพย์สินและผู้จัดการอาคาร ข้อสรุปเชิงกลยุทธ์มีความชัดเจน การบูรณาการความยั่งยืนตั้งแต่การเลือกทำเล การออกแบบ การจัดซื้อ และการดำเนินงาน ไม่เพียงช่วยลดต้นทุนและความเสี่ยง แต่ยังเป็นตัวกำหนดความสามารถในการแข่งขันและมูลค่าทรัพย์สินในยุค AI อย่างแท้จริง

ในโลกที่โครงสร้างดิจิทัลขยายตัวไม่หยุด ดาต้าเซ็นเตอร์ที่ประสบความสำเร็จสูงสุด จะไม่ใช่เพียงอาคารที่ใหญ่หรือสร้างเร็วที่สุด แต่คืออาคารที่ถูกวางตำแหน่งให้เป็นโครงสร้างพื้นฐานคาร์บอนต่ำ แข็งแรง และพร้อมรองรับอนาคตของเศรษฐกิจดิจิทัลในระยะยาว.