ปัญหาที่เจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมทิ้งไว้ให้ลูกบ้าน: วิกฤตที่ต้องเร่งแก้ไข

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

กรรมการและเลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

23 March 2025

การอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมถือเป็นทางเลือกที่สะดวกสบายและทันสมัยสำหรับผู้คนในยุคปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่เกิดจากเจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมบางรายได้สร้างความเดือดร้อนให้กับลูกบ้านอย่างมาก โดยเฉพาะเมื่อโครงการเสร็จสิ้นและส่งมอบห้องชุดให้กับผู้ซื้อแล้ว ปัญหาต่างๆ ที่ถูกทิ้งไว้มักส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตและความมั่นใจในการอยู่อาศัยของลูกบ้าน ในบทความนี้จะกล่าวถึงปัญหาหลักๆ ที่เจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมมักทิ้งไว้ให้ลูกบ้านต้องเผชิญ

1. บริการและค่าใช้จ่ายที่คลุมเครือ

หนึ่งในปัญหาที่พบได้บ่อยคือการที่เจ้าของโครงการไม่มีการสื่อสารที่ชัดเจนเกี่ยวกับบริการและค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ลูกบ้านต้องจ่ายหลังจากเข้าอยู่ เช่น ค่า Concierge ค่า Valet ค่ารถตู้รับส่ง หรือค่าบริการพิเศษต่างๆ ซึ่งช่วงแรกเจ้าของโครงการช่วยจ่ายให้(เพื่อให้ขายห้องชุดได้) แต่เมื่อขายหมดก็จะยกเลิกเงินสนับสนุน แล้วนิติฯต้องจ่ายเองด้วยเงินค่าส่วนกลาง เมื่อครั้งลูกบ้านพบว่ามีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่ต้องจ่ายด้วยเงินค่าส่วนกลางก็มักไปขัดแย้งกันเองในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมกับลูกบ้านที่อาจไม่ได้ใช้บริการสิ่งเหล่านั้นหรือเห็นว่าไม่ควรใช้เงินส่วนกลางกับสิ่งเหล่านั้น สิ่งนี้สร้างความไม่แน่นอนและความไม่พอใจให้กับลูกบ้าน

2. คุณภาพงานก่อสร้าง Facility ส่วนกลางต่ำ

แม้ว่าห้องชุดที่ลูกบ้านซื้ออาจมีคุณภาพที่ดี แต่ส่วนกลางและ Facility ต่างๆ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ลิฟต์ หรือระบบไฟฟ้าและประปา กลับมีคุณภาพต่ำกว่ามาตรฐาน บางโครงการใช้วัสดุที่ไม่ได้คุณภาพหรือการติดตั้งที่ไม่ถูกต้อง ส่งผลให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง เช่น รั่วซึม ระบบไฟฟ้าขัดข้อง หรือลิฟต์เสียบ่อยครั้ง การแก้ไขปัญหาดังกล่าวมักใช้งบประมาณสูงและใช้เวลานาน ทำให้ลูกบ้านต้องแบกรับความไม่สะดวกและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

3. ตั้งค่าส่วนกลางต่ำกว่าความเป็นจริง

ในบางโครงการ เจ้าของโครงการอาจตั้งค่าส่วนกลางในอัตราที่ต่ำเกินไปในช่วงแรก เพื่อดึงดูดให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อห้องชุด อย่างไรก็ตาม เมื่อโครงการเสร็จสิ้นและลูกบ้านเริ่มเข้าอยู่ ค่าส่วนกลางที่ต่ำเกินไปอาจไม่เพียงพอสำหรับการบำรุงรักษาส่วนกลางและ Facility ต่างๆ ส่งผลให้ต้องมีการปรับเพิ่มค่าส่วนกลางในภายหลัง ซึ่งสร้างความไม่พอใจให้กับลูกบ้านที่ไม่ได้เตรียมพร้อมสำหรับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น

4. ทำให้เข้าใจผิดว่าปล่อยเช่ารายวันได้

บางโครงการโฆษณาว่าห้องชุดสามารถปล่อยเช่ารายวันได้ เพื่อดึงดูดนักลงทุนหรือผู้ที่ต้องการหารายได้เสริมจากห้องชุด อย่างไรก็ตาม เมื่อลูกบ้านซื้อห้องชุดและต้องการปล่อยเช่า พบว่ามีกฎหมายหรือข้อบังคับของโครงการที่ห้ามการเช่ารายวัน หรือมีกระบวนการที่ยุ่งยากและมีค่าใช้จ่ายสูง สิ่งนี้สร้างความเข้าใจผิดและความเสียหายให้กับผู้ซื้อที่หวังจะสร้างรายได้จากการเช่าห้อง

5. ไม่จ่ายค่าส่วนกลางและเงินกองทุน

ในบางกรณี เจ้าของโครงการยังคงเป็นเจ้าของห้องชุดบางส่วนในโครงการ และไม่จ่ายค่าส่วนกลางหรือเงินกองทุนตามที่ควร ทำให้ภาระค่าใช้จ่ายตกอยู่กับลูกบ้านที่จ่ายค่าส่วนกลางอย่างสม่ำเสมอ สิ่งนี้ไม่เพียงแต่สร้างความไม่เป็นธรรม แต่ยังส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินของนิติบุคคลคอนโดมิเนียม ซึ่งอาจทำให้การบำรุงรักษาส่วนกลางและ Facility ต่างๆ ไม่เป็นไปตามมาตรฐาน

6. ใช้พื้นที่ส่วนกลางในการขายห้องที่เหลือ โดยไม่จ่ายค่าใช้พื้นที่อย่างยุติธรรม

อีกปัญหาที่พบได้บ่อยคือการที่เจ้าของโครงการใช้พื้นที่ส่วนกลางของคอนโดมิเนียมเพื่อจัดกิจกรรมขายห้องชุดที่เหลืออยู่ โดยไม่จ่ายค่าใช้พื้นที่อย่างยุติธรรมหรือไม่ได้รับอนุญาตจากนิติบุคคลคอนโดมิเนียมอย่างถูกต้อง การกระทำดังกล่าวไม่เพียงแต่สร้างความรำคาญให้กับลูกบ้านที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นการใช้ทรัพยากรส่วนรวมเพื่อผลประโยชน์ส่วนตัวของเจ้าของโครงการ โดยที่ลูกบ้านต้องแบกรับค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางเหล่านั้น

สรุป

ปัญหาที่เจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมทิ้งไว้ให้ลูกบ้านเป็นเรื่องที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน เพื่อให้ลูกบ้านสามารถอยู่อาศัยได้อย่างมีความสุขและมั่นใจ ทั้งนี้ การเลือกซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมควรมีการศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด และตรวจสอบความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการ รวมถึงข้อกำหนดต่างๆ ในสัญญาซื้อขาย เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต นอกจากนี้ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรมีมาตรการควบคุมและตรวจสอบโครงการคอนโดมิเนียมอย่างเคร่งครัด เพื่อปกป้องสิทธิ์และประโยชน์ของผู้บริโภคอย่างแท้จริง

Acknowledgement:

"This article was generated with the assistance of Deepseek, an AI language model, and subsequently reviewed and edited by the author."