ปัญหาแสงรบกวนในเมืองใหญ่: ความท้าทายของงานบริหารอาคาร (Light Trespassing in Property Management)

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

26 September 2025

บทนำ

เมืองใหญ่สว่างไสวตลอด 24 ชั่วโมงด้วยไฟถนน ป้ายโฆษณา อาคารสำนักงาน และพื้นที่สาธารณะ แสงเหล่านี้ช่วยให้เมืองปลอดภัยและคึกคัก แต่ในอีกมุมหนึ่ง “แสงรบกวน (Light Trespassing)” ก็กำลังกลายเป็นปัญหาที่ผู้จัดการอาคารและเจ้าของทรัพย์สินต้องเผชิญ โดยเฉพาะเมื่อแสงจากอาคารหนึ่งส่งผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัยหรือผู้ใช้อาคารข้างเคียง

Light Trespassing คืออะไร?

Light trespassing คือการที่แสงจากแหล่งกำเนิดหนึ่ง รุกล้ำเข้าไปยังพื้นที่ที่ไม่ต้องการ เช่น ห้องนอนของผู้อยู่อาศัย อาคารใกล้เคียง หรือแม้แต่บนถนนที่ทำให้ผู้ขับขี่เกิด glare รบกวนสายตา แตกต่างจาก “Light Pollution” ที่เป็นภาพรวมของการปนเปื้อนทางแสงในสิ่งแวดล้อม

ผลกระทบในมิติ Property Management

1. ผู้อยู่อาศัยและผู้เช่า (Occupants & Tenants)

• การนอนหลับถูกรบกวนจากแสงไฟที่ส่องเข้ามาในห้องพัก

• ความพึงพอใจลดลง ส่งผลต่ออัตราการต่อสัญญาเช่า

• เกิดข้อร้องเรียนต่อผู้จัดการอาคาร

2. สิ่งแวดล้อมและชุมชน (Environment & Community)

• แสงรบกวนวงจรชีวภาพ (circadian rhythm) ของมนุษย์และสัตว์

• กระทบต่อสัตว์กลางคืน เช่น ค้างคาว นก และแมลงที่ไวต่อแสง

• ลดคุณภาพท้องฟ้ายามค่ำคืน (Night Sky) ซึ่งมีผลต่อกิจกรรมท่องเที่ยวเชิงดาราศาสตร์

3. เศรษฐกิจและภาพลักษณ์ (Economic & Reputation)

• สูญเสียพลังงานโดยไม่จำเป็น เพิ่มค่าไฟและคาร์บอนฟุตพรินต์

• ทำให้ภาพลักษณ์อาคารขาดความเป็น Green Building หรือ Smart Sustainable Property

• อาจเกิดข้อพิพาททางกฎหมายหากมีการฟ้องร้องเรื่องการรบกวนสิทธิการอยู่อาศัย

มาตรฐานและข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง

• IESNA (Illuminating Engineering Society of North America): แนะนำค่าการส่องสว่างสูงสุดและการใช้โคมไฟที่บังแสง

• LEED & WELL Certification: ให้คะแนนด้านการควบคุมแสงและคุณภาพสิ่งแวดล้อม

• กฎหมายควบคุมอาคารของไทย (กฎกระทรวง): แม้ยังไม่มีมาตรฐานเฉพาะด้าน light trespassing แต่แนวโน้มในอนาคตอาจเพิ่มข้อกำหนดเพื่อคุมเข้มด้านสุขภาวะและพลังงาน

แนวทางแก้ไขเชิงปฏิบัติสำหรับ Property Management

1. การออกแบบและเลือกโคมไฟ

• ใช้ Full Cutoff Luminaire หรือโคมไฟที่บังคับทิศทางส่องลงด้านล่างโดยตรง

• เลือกใช้ อุณหภูมิสีอุ่น (2700–3000K) ลดการฟุ้งกระจายของแสง

2. การควบคุมการใช้งาน

• ติดตั้ง motion sensor / timer เพื่อเปิดไฟเมื่อจำเป็น

• ตั้งระบบ BMS (Building Management System) เชื่อมกับระบบไฟฟ้าเพื่อลดการเปิดเกินเวลา

3. การบริหารจัดการข้อร้องเรียน

• จัดทำ Light Audit สำรวจพื้นที่ที่แสงรบกวนผู้อยู่อาศัย

• มี ช่องทางรับเรื่องร้องเรียน และแผนแก้ไขที่รวดเร็ว เช่น ปรับทิศทางไฟหรือเพิ่มบังแสง

4. เชื่อมโยงกับกลยุทธ์ ESG และ Net Zero

• ลดแสงรบกวน = ลดการใช้พลังงานเกินจำเป็น

• เพิ่มคะแนนด้าน Green Building Certification

• สนับสนุนภาพลักษณ์องค์กรที่ใส่ใจสุขภาวะและสิ่งแวดล้อม

สรุปสำหรับ Property Manager ✨

• Light trespassing = ปัญหาเล็กที่ส่งผลใหญ่ ทั้งต่อสุขภาพผู้เช่า สิ่งแวดล้อม และชื่อเสียงอาคาร

• Property Manager ต้อง proactive ทั้งการออกแบบ การควบคุม และการสื่อสารกับผู้ใช้อาคาร

• การแก้ปัญหาเชิงระบบ เช่น ใช้ BMS, audit แสง, และปรับเปลี่ยนเทคโนโลยีไฟฟ้า จะสร้างความยั่งยืนและลดความขัดแย้ง

• สุดท้าย อาคารที่ใส่ใจเรื่องนี้จะได้ทั้งความพึงพอใจของผู้เช่า ลดค่าใช้จ่าย และยกระดับมาตรฐานสู่ Green & Smart Building