🔍 ฟอกเงินในอาคารที่ไม่มีคนเดิน: ความเงียบที่อาจซ่อนการเคลื่อนไหวของเงินผิดกฎหมายในเมืองใหญ่
- Chakrapan Pawangkarat
- Oct 25
- 1 min read
จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์
Head of Property Management, JLL Thailand
เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
25 October 2025
กลางเมืองใหญ่ที่สว่างไสวไปด้วยไฟนีออนและตึกระฟ้ามีอาคารบางแห่งที่ยังเปิดไฟอยู่ แต่ไม่มีเสียงฝีเท้าของผู้คนไม่มีร้านค้า ไม่มีลูกค้า ไม่มีชีวิตชีวา — มีเพียง “ความเงียบ” ที่ตั้งคำถามว่า เงินที่ไหลเวียนในอาคารนั้น มาจากไหน?
ในยุคที่โลกการเงินข้ามพรมแดนได้เพียงปลายนิ้วอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ — โดยเฉพาะอาคารที่ไม่มีคนเดิน —อาจกลายเป็นช่องทางสำคัญในการ “ฟอกเงิน” ที่สังคมยังมองข้าม
💰 เมื่ออาคารกลายเป็น “เครื่องซักเงิน”
การฟอกเงินผ่านอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่กำลังพัฒนาอย่างแนบเนียนขึ้นจากอดีตที่มักใช้การ “ซื้อขายทรัพย์สินเกินราคา” หรือ “ขายขาดทุนเพื่อปิดบังต้นทุน” สู่รูปแบบใหม่ที่ซับซ้อนกว่า — การใช้ “รายได้ค่าเช่าปลอม” ผ่านอาคารที่ไม่มีคนเดิน
ในรูปแบบนี้บริษัทหนึ่งลงทุนซื้อหรือสร้างอาคารพาณิชย์ขึ้นมาจากนั้นใช้บริษัทในเครือ หรือบริษัทบังหน้า เซ็นสัญญาเช่ามีการโอนค่าเช่าทุกเดือนครบถ้วน พร้อมเอกสารบัญชีถูกต้องแต่ในความเป็นจริง... ไม่มีร้านค้าเปิด ไม่มีธุรกิจเกิดขึ้น
อาคารกลายเป็นเพียง “ฉากบังหน้า” ให้เงินผิดกฎหมายถูกเปลี่ยนสถานะเป็นรายได้ที่ดูสะอาด
🏢 ความเงียบที่พูดได้
ในเชิงเศรษฐกิจ อาคารที่ไม่มีคนเดินมักถูกมองว่าเป็น “ปัญหาความต้องการที่ลดลง”แต่ในเชิงกฎหมายการเงิน มันอาจเป็น “สัญญาณเตือน” ว่ามีสิ่งผิดปกติซ่อนอยู่
ลองคิดดู — อาคารหนึ่งไม่มีผู้เช่า ไม่มีลูกค้า แต่รายได้ค่าเช่ากลับไม่เคยลดลงหรือบางแห่งมีการโอนเงินค่าเช่าจากต่างประเทศในชื่อบริษัทที่ไม่เคยดำเนินกิจการจริงนี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่คือ “ระบบหมุนเวียนเงิน” ที่ออกแบบมาอย่างแยบยลเพื่อซ่อนที่มาของเงิน
และถ้าเรายังไม่ตั้งคำถาม ความเงียบเหล่านี้จะยังคงดำเนินต่อไปจนวันหนึ่ง…อาคารเหล่านี้จะกลายเป็น “เครื่องซักเงินระดับเมือง” โดยไม่รู้ตัว
⚠️ ทำไมภาคอสังหาฯ ถึงถูกใช้ฟอกเงินได้ง่าย
ภาคอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกถือเป็น “ช่องทางโปรด” ของกลุ่มอาชญากรรมทางการเงิน เพราะ:
มูลค่าสูง: การโอนเงินจำนวนมากดูสมเหตุสมผลในธุรกิจอสังหาฯ
ตรวจสอบยาก: มักมีหลายบริษัทถือครองซ้อนกัน ทำให้ตามหาผู้ถือผลประโยชน์แท้จริงได้ยาก
รายได้ยืดหยุ่น: สามารถสร้าง “สัญญาเช่า” หรือ “รายรับค่าเช่า” ปลอมขึ้นได้โดยไม่สะดุด
ใช้เวลานาน: การฟอกเงินแบบอสังหาฯ ใช้เวลาเป็นปี ทำให้ยากต่อการตรวจจับแบบทันที
ภาพลักษณ์น่าเชื่อถือ: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มักถูกมองว่า “มั่นคงและปลอดภัย”
นั่นทำให้การฟอกเงินผ่านอาคารเชิงพาณิชย์ — โดยเฉพาะอาคารที่ไม่มีคนเดิน —กลายเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ที่เงียบที่สุด แต่มีประสิทธิภาพมากที่สุด
🧠 “รู้เท่าทัน” คือเกราะป้องกันใหม่ของวงการอสังหาฯ
การป้องกันการฟอกเงินไม่ใช่หน้าที่ของรัฐฝ่ายเดียวแต่คือความรับผิดชอบของทั้งระบบ — เจ้าของอาคาร, นักลงทุน, ผู้บริหาร, และทีมบริหารทรัพย์สิน
องค์กรที่มองไกลจึงเริ่มสร้างระบบ Anti-Money Laundering (AML) Framework for Real Estateโดยมีหลักคิดสำคัญดังนี้:
Know Your Tenant (KYT): ตรวจสอบที่มาของรายได้และประวัติผู้เช่าทุกคน ไม่ใช่แค่เอกสารบนโต๊ะ
Verify Source of Funds: ยืนยันที่มาของเงินค่าเช่าก่อนรับเข้าระบบบัญชี
Beneficial Ownership Disclosure: ตรวจสอบผู้ถือผลประโยชน์แท้จริงของบริษัทผู้เช่า
Ongoing Monitoring: ติดตามพฤติกรรมการชำระค่าเช่า — มีความสัมพันธ์กับการใช้งานจริงหรือไม่
Internal Reporting: หากพบธุรกรรมต้องสงสัย ต้องมีระบบรายงานต่อผู้บริหารและหน่วยงานกำกับ (เช่น AMLO)
เพราะในยุคนี้ การ “ไม่รู้” ไม่ใช่ข้อแก้ตัวอีกต่อไปองค์กรที่ไม่รู้เท่าทัน อาจกลายเป็น “ผู้ร่วมมือโดยไม่ตั้งใจ” ในการฟอกเงิน
🌏 โปร่งใส ไม่ใช่แค่ภาพลักษณ์ แต่คือ “ใบอนุญาตในการอยู่รอด”
FATF และ IMF ต่างย้ำตรงกันว่า “Transparency” คือหัวใจของการป้องกันฟอกเงินในอสังหาฯและประเทศที่สามารถพิสูจน์ได้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ของตนโปร่งใสจะได้รับความเชื่อมั่นจากนักลงทุนและสถาบันการเงินมากกว่าในระยะยาว
สำหรับประเทศไทย นี่คือช่วงเวลาสำคัญในการยกระดับระบบกำกับดูแลภาคอสังหาฯไม่ใช่เพียงเพื่อปฏิบัติตามกฎหมาย แต่เพื่อ “ปกป้องคุณค่าของทรัพย์สินและความน่าเชื่อถือของทั้งอุตสาหกรรม”
✳️ บทสรุป: ความเงียบไม่ควรถูกมองข้าม
อาคารที่ไม่มีคนเดิน อาจเป็นเพียงผลพวงของตลาดที่ชะลอตัวแต่อีกมุมหนึ่ง มันอาจเป็นภาพสะท้อนของระบบการเงินที่กำลังถูกใช้ผิดทาง
คำถามคือ...
เราแน่ใจหรือยังว่าเงินที่ไหลเวียนในอาคารของเรา “สะอาดจริง”? เรามีระบบที่ตรวจสอบได้ไหมว่าใครคือผู้เช่าที่แท้จริง? และเราพร้อมหรือยังที่จะป้องกันไม่ให้ทรัพย์สินของเรา กลายเป็นเครื่องมือฟอกเงินของใครบางคน?
ในโลกที่ความเงียบอาจซ่อนเงินผิดกฎหมายไว้ข้างใน ความโปร่งใสจึงไม่ใช่แค่คุณธรรม แต่คือยุทธศาสตร์ของความยั่งยืนในวงการอสังหาริมทรัพย์
