รายงานข่าว: ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ไตรมาส 2 ปี 2568

(Based on insights from JLL Bangkok Office Market Report, Q2 2025)

Download: https://co.jll/41lWpBZ

กรุงเทพฯ – บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก JLL (Jones Lang LaSalle) เปิดเผยรายงานล่าสุดเกี่ยวกับตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ประจำไตรมาส 2 ปี 2568 โดยพบว่าสถานการณ์ยังคงชะลอตัว ทั้งในด้านการดูดซับพื้นที่เช่า (net absorption) และการทำสัญญาเช่าพื้นที่ใหม่ (new leasing activity) แม้จะมีโครงการขนาดใหญ่แล้วเสร็จในช่วงไตรมาสดังกล่าว

อุปสงค์ชะลอตัว หลังเหตุแผ่นดินไหว

รายงานของ JLL ระบุว่า ตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอในกรุงเทพฯ มีการดูดซับพื้นที่สุทธิ (net absorption) เพียง 9,800 ตารางเมตร ลดลงถึง 42.9% จากไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนพฤติกรรมผู้เช่าที่เลือกคงอยู่ในพื้นที่เดิมและชะลอการตัดสินใจเช่าพื้นที่ใหม่ ภายหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่สร้างบรรยากาศรอดูท่าทีในตลาด

อุปทานใหม่หนุนการแข่งขันรุนแรง

ในไตรมาสนี้มีการเปิดตัวโครงการ APAC Tower ที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า BTS เอกมัย โดยเพิ่มพื้นที่อีก 32,400 ตารางเมตรเข้าสู่ตลาด ส่งผลให้ปริมาณพื้นที่สำนักงานเกรดเอยอดรวมแตะ 1.603 ล้านตารางเมตร แม้โครงการดังกล่าวจะมีผู้เช่าล่วงหน้า (pre-commitment) ประมาณ 20% แต่การเข้าสู่ตลาดได้ดันให้อัตราว่างพุ่งขึ้นเป็น 28.6% สูงขึ้น 0.84 จุดร้อยละจากไตรมาสก่อนหน้า

ค่าเช่าเริ่มอ่อนตัว นักลงทุนระมัดระวัง

ค่าเช่าสำนักงานเกรดเอย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBA) ปรับลดลงเล็กน้อย 0.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน อยู่ที่ 1,025 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่ค่าเช่าสุทธิ (net effective rent) ลดลง 0.3% อยู่ที่ 784 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ทั้งนี้ ระยะเวลาปลอดค่าเช่า (rent-free periods) โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 2 เดือน ขณะเดียวกันมูลค่าทรัพย์สิน (capital value) ยังคงทรงตัวเมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส แต่เพิ่มขึ้น 3.2% เมื่อเทียบปีต่อปี อยู่ที่ 167,000 บาทต่อตารางเมตร สะท้อนแรงกดดันด้านต้นทุนก่อสร้างและความระมัดระวังของนักลงทุน

แนวโน้มปี 2568: ช่องว่างการเช่ายังขยาย

JLL คาดการณ์ว่า ภายในสิ้นปี 2568 จะมีโครงการใหม่อีก 2 แห่ง รวมพื้นที่กว่า 161,000 ตารางเมตรเข้าสู่ตลาด ส่งผลให้พื้นที่สำนักงานเกรดเอรวมแตะ 1.8 ล้านตารางเมตร ขณะที่อัตราว่างมีแนวโน้มแตะ 30% สูงกว่าที่ประเมินไว้ก่อนหน้า เนื่องจากความเชื่อมั่นทางธุรกิจที่อ่อนตัวและซัพพลายใหม่จำนวนมาก

แม้ตลาดผู้เช่าจะให้ความสำคัญกับการควบคุมต้นทุน แต่การเข้ามาของโครงการใหม่คุณภาพสูงยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนการปรับขึ้นค่าเช่าในอนาคต ขณะที่มูลค่าทรัพย์สินมีแนวโน้มปรับลดลงเล็กน้อยจากความเชื่อมั่นนักลงทุนที่ซบเซา

สรุป: ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ไตรมาส 2/2568 กำลังเผชิญแรงกดดันทั้งจากอุปทานใหม่และความเชื่อมั่นที่เปราะบาง ทำให้อัตราว่างยังสูงขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่นักลงทุนยังคงจับตาทิศทางเศรษฐกิจและต้นทุนพัฒนาโครงการ โดย JLL ชี้ว่าแม้ตลาดจะชะลอตัว แต่โครงการใหม่คุณภาพสูงจะเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดการแข่งขันในปีต่อ ๆ ไป