รู้จัก Thailand Taxonomy for Construction and Real Estate Sector

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

10 July 2025

สำหรับผู้บริหารอาคารที่ต้องการพร้อมเข้าสู่อนาคตคาร์บอนต่ำ

อ้างอิงจาก: “Thailand Taxonomy: Construction and Real Estate Sector” (May 2025) โดย Thailand Taxonomy Board

🔗ดาวน์โหลดเอกสารต้นฉบับได้ที่ https://www.bot.or.th/content/dam/bot/financial-innovation/sustainable-finance/green/taxonomy/04_EN_Construction_and_Real_Estate_sector.pdf

🌍 ทำไมต้องสนใจ Taxonomy?

ประเทศไทยได้จัดทำ Thailand Taxonomy for Construction and Real Estate Sector ขึ้นในปี 2025 โดยมีหน่วยงานที่เกี่ยวข้องหลายภาคส่วน เช่น สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติฯ ธนาคารแห่งประเทศไทย TGO และสถาบันอาคารเขียวไทย เพื่อเป็นแนวทางให้ ภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนสีเขียว และมีมาตรฐานเดียวกันในการประเมินว่า “กิจกรรมใดเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมจริง”

Taxonomy นี้มีเป้าหมายเพื่อ:

• ช่วยภาคอสังหาฯ ลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก (GHG)

• รองรับเป้าหมาย Net Zero ภายในปี 2050

• ส่งเสริมการลงทุนในอาคารที่ปล่อยคาร์บอนต่ำและทนต่อสภาพภูมิอากาศที่เปลี่ยนแปลง

🏢 แล้วผู้บริหารอาคาร (Property Manager) เกี่ยวข้องอย่างไร?

ถึงแม้ Taxonomy จะดูเหมือนเรื่องของนักพัฒนาโครงการหรือฝ่ายการเงิน แต่ Property Manager คือบุคคลสำคัญที่ทำให้อาคาร “รักษาสถานะสีเขียว” ได้อย่างแท้จริง เพราะความสำเร็จของอาคารในด้านสิ่งแวดล้อมนั้นวัดจาก “การดำเนินงานจริง” ซึ่งอยู่ในมือของผู้จัดการอาคาร

🔍 สิ่งที่ Property Manager ต้องรู้จาก Thailand Taxonomy

1. Taxonomy วัดจาก “การดำเนินงาน” ของอาคาร

ระบบวัดของ Taxonomy จะดูที่ Operational Emissions (เช่น ค่าไฟ ค่าความเย็น ค่าก๊าซ) มากกว่า Emissions จากการก่อสร้าง

“Emissions associated with buildings are subdivided into embodied emissions and operational emissions… only the operational emissions are within the taxonomy scope.”

2. อาคารจะ “Green” ได้ ต้องปล่อยคาร์บอนไม่เกินเกณฑ์

Taxonomy กำหนดเป้าหมายการปล่อยคาร์บอนเป็นรายปี เช่น

ปี	สำนักงาน	โรงแรม	คอนโดมิเนียม
2025	≤ 40.16 kgCO₂/m²/yr	≤ 48.40	≤ 61.94

หรือเลือกใช้ใบรับรองอาคารเขียว เช่น:

• TREES Gold หรือ Platinum + ประสิทธิภาพดีกว่า ASHRAE 30%

• LEED Gold หรือ Platinum

• EGAT บ้านเบอร์ 5

3. กิจกรรม Renovation และ Maintenance ต้องมีผลด้านสิ่งแวดล้อม

กิจกรรมต่างๆ ที่ Property Manager ทำสามารถนับเป็น “Green Activity” ได้หาก:

• Renovation ลดการใช้พลังงาน ≥ 30%

• ติดตั้งอุปกรณ์ประหยัดพลังงาน เช่น ระบบแสง LED, อินเวอร์เตอร์แอร์, EV Charger

• มีระบบเตือนภัยภัยพิบัติ เช่น น้ำท่วม ลมพายุ

4. Property Manager ต้องมีระบบเก็บข้อมูลและรายงาน

ผู้จัดการอาคารควรใช้มาตรฐานการวัดผลที่ยอมรับในระดับสากล เช่น:

• IPMVP – การตรวจสอบผลการประหยัดพลังงาน

• รายงาน Emission Intensity เป็น kgCO₂/m²/yr

• จัดเตรียมข้อมูลให้เจ้าของอาคาร/นักลงทุนใช้ยื่นขอ Green Finance

5. การเป็นอาคารเขียวใน Taxonomy ช่วยดึงดูดการเงินสีเขียว

การมีสถานะ “Taxonomy-aligned” ช่วยให้อาคารของท่าน:

• ยื่นขอ Green Loan / Green Bond ได้ง่ายขึ้น

• ขายต่อให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เน้น ESG ได้ง่าย

• ได้รับความเชื่อมั่นจากผู้เช่าที่สนใจเรื่องสิ่งแวดล้อม

🧭 บทสรุปสำหรับ Property Manager

สิ่งที่ต้องทำ	ตัวอย่างกิจกรรม
วัดการปล่อยคาร์บอน	รายงาน CO₂ intensity ตามพื้นที่
รักษาประสิทธิภาพอาคาร	ใช้ระบบ HVAC / ไฟ / น้ำ ที่มีฉลากเบอร์ 5
ปรับปรุงอย่างยั่งยืน	Renovate ให้ประหยัด ≥30%
ติดตั้งระบบเสริม	EV Charger, Rainwater Harvesting, Early Warning
ทำงานร่วมกับเจ้าของ	เตรียมข้อมูลสำหรับ Green Finance

✨ สรุปส่งท้าย

Thailand Taxonomy ไม่ใช่เพียงแนวทางการประเมินทางเทคนิค แต่คือ แนวทางใหม่สำหรับการบริหารอาคารยุค Net Zero ผู้จัดการอาคารจึงต้อง ไม่เพียงดูแลอาคารให้พร้อมใช้ แต่ต้องพร้อมเป็นผู้นำด้านสิ่งแวดล้อม และ เสริมคุณค่าทางการเงินให้กับทรัพย์สินที่ตนดูแล

เริ่มต้นวันนี้ ด้วยการเข้าใจ Taxonomy และวางแผนสู่การบริหารอาคารอย่างยั่งยืน🌱