วัฏจักรการเติบโตครั้งใหญ่ของ Data Center: เมื่อโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลกำลังเปลี่ยนแผนที่อสังหาริมทรัพย์โลก

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

4 March 2026

Source: https://www.jll.com/en-us/insights/market-dynamics/north-america-data-centers

บทนำ: บทเรียนจากรายงานตลาด Data Center ในอเมริกาเหนือ

รายงานการวิเคราะห์ตลาด Data Center ในภูมิภาคอเมริกาเหนือ ให้ภาพที่ชัดเจนเกี่ยวกับทิศทางของโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลในยุคที่เทคโนโลยีอย่าง Artificial Intelligence (AI), Cloud Computing และเศรษฐกิจดิจิทัล กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว แม้ว่ารายงานจะมุ่งเน้นที่สหรัฐอเมริกาและแคนาดาเป็นหลัก แต่แนวโน้มที่เกิดขึ้นในภูมิภาคนี้มีความสำคัญต่ออุตสาหกรรมเทคโนโลยีและอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก

อเมริกาเหนือยังคงเป็นตลาด Data Center ที่ใหญ่และพัฒนาแล้วมากที่สุดในโลก ด้วยขนาดของตลาด ความเป็นผู้นำด้านเทคโนโลยี และการเป็นที่ตั้งของผู้ให้บริการ Cloud รายใหญ่ระดับโลก การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในภูมิภาคนี้จึงมักเป็นสัญญาณล่วงหน้าของแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในตลาดอื่น เช่น ยุโรปและเอเชีย

รายงานล่าสุดสะท้อนภาพที่ชัดเจนว่า ความต้องการ Data Center กำลังเติบโตเร็วกว่าการเพิ่มขึ้นของอุปทาน แม้จะมีการก่อสร้างโครงการใหม่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ อัตราพื้นที่ว่างยังคงต่ำมาก ขณะที่ตลาดใหม่ ๆ เริ่มเกิดขึ้น และประเด็นเรื่อง พลังงานไฟฟ้า กลายเป็นข้อจำกัดสำคัญของการพัฒนา

แนวโน้มเหล่านี้บ่งชี้ว่าอุตสาหกรรม Data Center กำลังก้าวเข้าสู่ วัฏจักรโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลครั้งใหม่ ที่ขับเคลื่อนโดย AI และการขยายตัวของบริการดิจิทัลทั่วโลก

1. ตลาดที่แทบไม่มีพื้นที่ว่าง

หนึ่งในข้อค้นพบที่สำคัญที่สุดของตลาด Data Center ในอเมริกาเหนือ คือระดับของอุปทานที่ตึงตัวอย่างมาก

อัตราพื้นที่ว่างของ Data Center ในหลายตลาดหลักยังคงอยู่ที่ประมาณ 1% ติดต่อกันสองปี แม้ว่าจะมีโครงการใหม่จำนวนมากอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ในมุมมองของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขนี้หมายความว่าตลาดกำลัง ทำงานเกือบเต็มความจุ

ที่สำคัญกว่านั้นคือ ระดับการจองล่วงหน้าของโครงการใหม่ โดยประมาณ 92% ของพื้นที่ Data Center ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมีผู้ใช้งานจองไว้ล่วงหน้าแล้ว ไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าหรือการลงทุนสร้างศูนย์ข้อมูลของผู้ให้บริการ Hyperscale เอง

สถานการณ์นี้สะท้อนลักษณะเฉพาะของตลาด Data Center ซึ่งแตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เพราะความต้องการไม่ได้ขึ้นอยู่กับวัฏจักรเศรษฐกิจระยะสั้น แต่ถูกขับเคลื่อนโดย โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลระยะยาว

ผู้เช่าหลัก ได้แก่

• ผู้ให้บริการ Cloud ระดับโลก

• บริษัทเทคโนโลยีขนาดใหญ่

• แพลตฟอร์มดิจิทัล

องค์กรเหล่านี้ต้องการความสามารถในการประมวลผลที่ขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง ทำให้ต้อง จองพื้นที่ Data Center ล่วงหน้าหลายปี

2. AI กำลังเปลี่ยนรูปแบบความต้องการโครงสร้างพื้นฐาน

Artificial Intelligence กลายเป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนสำคัญของความต้องการ Data Center

ระบบ AI ต้องการพลังประมวลผลสูงกว่าระบบ IT แบบดั้งเดิมอย่างมาก โดยเฉพาะในการฝึกโมเดลขนาดใหญ่ที่ต้องใช้ GPU จำนวนมาก

โดยทั่วไป Server Rack แบบดั้งเดิมอาจใช้พลังงานประมาณ 10–15 กิโลวัตต์ต่อ Rack แต่ระบบสำหรับ AI อาจต้องใช้พลังงาน 40–100 กิโลวัตต์ต่อ Rack หรือมากกว่านั้น

การเพิ่มขึ้นของความหนาแน่นด้านพลังงานเช่นนี้ ทำให้ผู้พัฒนา Data Center ต้องปรับแนวคิดในการออกแบบระบบไฟฟ้าและระบบระบายความร้อน

AI ยังทำให้ผู้ให้บริการ Hyperscale ต้องวางแผนโครงสร้างพื้นฐานล่วงหน้าในระยะยาวมากขึ้น โดยการจัดหาที่ดินและกำลังไฟฟ้าไว้ก่อนการพัฒนาโครงการ

ในขณะเดียวกัน โครงสร้างของ Data Center เริ่มแบ่งออกเป็นสองประเภทหลัก ได้แก่

ศูนย์ข้อมูลสำหรับ AI Training ซึ่งต้องใช้พลังงานมหาศาล และ

ศูนย์ข้อมูลสำหรับ AI Inference ซึ่งต้องตั้งอยู่ใกล้ผู้ใช้งานเพื่อให้ตอบสนองได้รวดเร็ว

แม้ AI จะเป็นแรงขับเคลื่อนใหม่ที่สำคัญ แต่ความต้องการ Data Center ยังมาจากบริการอื่น เช่น Cloud, Enterprise Applications และ Digital Platforms

3. แผนที่ของ Data Center กำลังเปลี่ยนไป

ในอดีต การพัฒนา Data Center มักกระจุกตัวอยู่ในตลาดหลักเพียงไม่กี่แห่ง เช่น

• Northern Virginia

• Silicon Valley

• Dallas–Fort Worth

• Chicago

ตลาดเหล่านี้มีระบบเครือข่ายไฟเบอร์ โครงสร้างพื้นฐาน และบุคลากรที่พร้อม

แต่ความต้องการ Data Center ที่เพิ่มขึ้นอย่างมากกำลังผลักดันให้เกิด ตลาดใหม่

ปัจจุบันมีการก่อสร้าง Data Center ในอเมริกาเหนือรวมกันมากกว่า 35 กิกะวัตต์ของกำลังไฟฟ้า

ที่สำคัญคือประมาณ 64% ของกำลังการผลิตใหม่กำลังถูกพัฒนาในตลาดใหม่ (Frontier Markets) แทนที่จะเป็นตลาดเดิม

ตัวอย่างของตลาดใหม่ ได้แก่

• West Texas

• Tennessee

• Wisconsin

• Ohio

พื้นที่เหล่านี้มีข้อได้เปรียบ เช่น

• ราคาที่ดินต่ำกว่า

• พลังงานไฟฟ้ามีความพร้อม

• นโยบายสนับสนุนจากภาครัฐ

โดยเฉพาะรัฐ Texas กำลังกลายเป็นศูนย์กลาง Data Center ที่สำคัญ และมีโอกาสท้าทายตำแหน่งของ Northern Virginia ในอนาคต

4. พลังงานไฟฟ้ากลายเป็นทรัพยากรสำคัญที่สุด

ในอดีต การเลือกทำเล Data Center มักพิจารณาจาก ระบบเครือข่ายอินเทอร์เน็ต

แต่ในปัจจุบัน ปัจจัยสำคัญที่สุดกลับกลายเป็น พลังงานไฟฟ้า

Data Center ขนาดใหญ่ต้องใช้ไฟฟ้าหลายร้อยเมกะวัตต์ และระบบไฟฟ้าในหลายพื้นที่ไม่ได้ถูกออกแบบมาเพื่อรองรับความต้องการระดับนี้

ดังนั้น การเข้าถึงพลังงานไฟฟ้าจึงกลายเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการตัดสินใจพัฒนาโครงการ

ผู้พัฒนา Data Center ต้องพิจารณาปัจจัยด้านพลังงาน เช่น

• ความสามารถของระบบสายส่งไฟฟ้า

• ความใกล้กับแหล่งผลิตไฟฟ้า

• พลังงานหมุนเวียน

• ขั้นตอนการอนุมัติจากหน่วยงานกำกับดูแล

แนวโน้มนี้ทำให้ความสัมพันธ์ระหว่าง อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์กับภาคพลังงาน ใกล้ชิดกันมากขึ้น

5. เงินทุนจำนวนมหาศาลกำลังไหลเข้าสู่ Data Center

ตลาด Data Center กลายเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่นักลงทุนให้ความสนใจมากที่สุด

นักลงทุนสถาบันมองว่า Data Center เป็นสินทรัพย์ที่มีความน่าสนใจ เพราะ

• ความต้องการเติบโตต่อเนื่อง

• ผู้เช่ามีความน่าเชื่อถือสูง

• รายได้ระยะยาวมีความมั่นคง

• อุปทานมีจำกัด

โครงการ Data Center ขนาดใหญ่จึงมักเกิดจาก ความร่วมมือระหว่างบริษัทเทคโนโลยีกับนักลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน

การลงทุนเหล่านี้อาจมีมูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์ต่อโครงการ

6. ค่าเช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ความต้องการที่สูงกว่าอุปทานทำให้ ค่าเช่า Data Center เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในปี 2025 ค่าเช่าเพิ่มขึ้นประมาณ 9%

และตั้งแต่ปี 2020 ค่าเช่าในหลายตลาดเพิ่มขึ้นรวมกันประมาณ 60%

โครงการขนาดใหญ่ที่ใช้พลังงานมากกว่า 1 เมกะวัตต์ มีแนวโน้มที่จะมีค่าเช่าสูงกว่าค่าเฉลี่ย

สัญญาเช่ามักกำหนดการปรับค่าเช่าประจำปีประมาณ 3% ขึ้นไป

7. การเกิดขึ้นของ Edge Data Center

นอกจาก Hyperscale Data Center แล้ว ยังมีอีกแนวโน้มหนึ่งที่กำลังเติบโต คือ Edge Data Center

Edge Data Center เป็นศูนย์ข้อมูลขนาดเล็กที่ตั้งอยู่ใกล้ผู้ใช้งาน เพื่อช่วยลดความหน่วงของระบบ

การใช้งานที่สำคัญ ได้แก่

• รถยนต์อัตโนมัติ

• โรงงานอัจฉริยะ

• Internet of Things

• ระบบวิเคราะห์ข้อมูลแบบเรียลไทม์

Edge Infrastructure จะทำงานร่วมกับ Hyperscale Data Center เพื่อสร้าง เครือข่ายโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลแบบกระจายตัว

บทสรุป: Data Center คือโครงสร้างพื้นฐานของเศรษฐกิจดิจิทัล

ตลาด Data Center ในอเมริกาเหนือสะท้อนภาพของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในเศรษฐกิจโลก

ความต้องการพลังประมวลผลกำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจาก

• Artificial Intelligence

• Cloud Computing

• Digital Platforms

ขณะเดียวกัน Data Center กำลังเชื่อมโยงกับระบบพลังงาน โครงสร้างพื้นฐาน และการพัฒนาเศรษฐกิจระดับภูมิภาคมากขึ้น

สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน และผู้กำหนดนโยบาย สิ่งที่เห็นได้ชัดคือ

Data Center ไม่ใช่อาคารเทคโนโลยีอีกต่อไป

แต่กำลังกลายเป็น โครงสร้างพื้นฐานสำคัญของเศรษฐกิจดิจิทัล

และบทบาทของมันจะยิ่งสำคัญมากขึ้นในอนาคต