เมืองของไทยควรมี Positioning ของตัวเอง

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

5 April 2026

เมื่อการพัฒนาเมืองในยุคใหม่ ไม่ได้เริ่มจากการสร้างให้ใหญ่ขึ้น แต่เริ่มจากการตอบให้ได้ว่า “เมืองนี้ควรเป็นอะไร”

บทนำ

ในโลกเศรษฐกิจยุคใหม่ เมืองไม่ได้แข่งขันกันเพียงเรื่องขนาดประชากร จำนวนตึกสูง หรือมูลค่าการลงทุนอีกต่อไป แต่แข่งขันกันที่ “ความชัดของบทบาท” เมืองที่ไปได้ไกลมักไม่ใช่เมืองที่พยายามทำทุกอย่างพร้อมกัน หากเป็นเมืองที่เลือกบทบาทเชิงยุทธศาสตร์ของตัวเองอย่างชัดเจน แล้วสร้างระบบนิเวศทั้งหมดให้หนุนบทบาทนั้นจนเกิดความได้เปรียบจริง ทั้งในมิติของคน ความรู้ การลงทุน โครงสร้างพื้นฐาน และอสังหาริมทรัพย์ แนวคิดนี้สอดคล้องกับบทเรียนจากเมืองที่กำลังยกระดับตัวเองจากฐานเศรษฐกิจเดิมไปสู่เศรษฐกิจความรู้ โดยอาศัย “คลัสเตอร์” ของงานวิจัย ธุรกิจ และภาครัฐ มากกว่าการเติบโตจากโครงการเดี่ยว ๆ เพียงไม่กี่แห่ง (JLL)

1) Positioning ของเมือง คืออะไร

Positioning ของเมือง ไม่ใช่คำโฆษณา ไม่ใช่คำขวัญ และไม่ใช่เพียงภาพลักษณ์ที่อยากให้คนภายนอกจดจำ แต่คือการกำหนด “บทบาทหลัก” ของเมืองในระบบเศรษฐกิจ ว่าเมืองนี้จะเด่นเรื่องใด จะสร้างคุณค่าแบบไหน และจะดึงดูดคน ทุน และกิจกรรมเศรษฐกิจประเภทใดเข้ามาสะสมในพื้นที่ เมืองหนึ่งอาจเป็นศูนย์กลางการเงิน เมืองหนึ่งอาจเป็นเมืองแห่งนวัตกรรม เมืองหนึ่งอาจเป็นฐานการผลิตขั้นสูง และอีกเมืองหนึ่งอาจเป็นเมืองอาหาร เวลเนส หรือการท่องเที่ยวคุณภาพสูง

เมื่อเมืองมี Positioning ที่ชัด การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน การวางผังเมือง การพัฒนากำลังคน การใช้ที่ดิน และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะมีทิศทางเดียวกัน เมืองจะไม่โตแบบกระจัดกระจาย แต่โตแบบมีแกน และเมื่อแกนนั้นแข็งแรง เมืองก็จะสร้างความได้เปรียบเชิงลึกได้มากกว่าเมืองที่พยายามทำทุกเรื่องพร้อมกัน

2) ทำไมเมืองต้องมี Positioning ที่ชัดเจน

เหตุผลสำคัญที่สุด คือโลกวันนี้ไม่ได้ให้รางวัลกับเมืองที่ “พยายามเป็นทุกอย่าง” แต่ให้รางวัลกับเมืองที่ “รู้ว่าตัวเองควรเด่นเรื่องอะไร” เมืองที่มีจุดยืนชัด จะดึงดูดนักลงทุนได้ง่ายกว่า เพราะนักลงทุนมองเห็นทิศทาง เมืองจะดึงดูดคนเก่งได้ง่ายกว่า เพราะคนเก่งมองเห็นโอกาส และเมืองจะจัดสรรทรัพยากรได้แม่นยำกว่า เพราะไม่ต้องกระจายการลงทุนออกไปทุกด้านอย่างไร้ลำดับความสำคัญ

ในอีกมุมหนึ่ง เมืองที่ไม่มี Positioning มักพัฒนาแบบตามกระแส วันนี้อยากเป็นเมืองท่องเที่ยว พรุ่งนี้อยากเป็นเมืองเทคโนโลยี มะรืนอยากเป็นเมืองสุขภาพ แต่ไม่มีระบบรองรับอย่างแท้จริง ผลคือเกิดโครงการจำนวนมาก แต่ไม่เกิดความได้เปรียบที่ยั่งยืน เมืองจึงมีการเติบโต แต่ไม่มี “พลังสะสม” ทางเศรษฐกิจ

3) หลักการในการกำหนด Positioning ของเมือง

3.1 เริ่มจากศักยภาพจริง ไม่ใช่เริ่มจากความอยาก

Positioning ที่ดีต้องตั้งอยู่บนสิ่งที่เมืองมีอยู่จริง เช่น ทำเลที่ตั้ง โครงสร้างเศรษฐกิจเดิม มหาวิทยาลัย บุคลากร วัฒนธรรมท้องถิ่น เครือข่ายธุรกิจ หรือคุณภาพชีวิต เมืองที่ต่อยอดจากของจริงจะมีต้นทุนในการสร้างความสำเร็จน้อยกว่าเมืองที่พยายามสร้างตัวตนใหม่แบบไม่สัมพันธ์กับรากฐานเดิม

3.2 คิดแบบคลัสเตอร์ ไม่ใช่คิดแบบโครงการเดี่ยว

เมืองจะไปได้ไกล ไม่ใช่เพราะมีตึกเด่นหนึ่งหลังหรือเมกะโปรเจกต์หนึ่งแห่ง แต่เพราะมีระบบนิเวศที่เชื่อมต่อกันระหว่างภาคธุรกิจ ภาครัฐ มหาวิทยาลัย นักลงทุน ผู้ประกอบการ และคนทำงานทักษะสูง บทเรียนจากเมืองที่สร้างตัวขึ้นมาใหม่ในเวทีเศรษฐกิจโลกมักชี้ตรงกันว่า ความหนาแน่นของคลัสเตอร์มีความสำคัญกว่าขนาดของโครงการเดี่ยว เพราะเป็นสิ่งที่ทำให้เกิดการถ่ายทอดความรู้ การร่วมมือ และการต่อยอดธุรกิจอย่างต่อเนื่อง (JLL)

3.3 Positioning ต้องสอดคล้องกับคุณภาพชีวิต

เมืองที่น่าลงทุนแต่ไม่น่าอยู่ จะรักษาคนเก่งไว้ยาก เมืองที่น่าอยู่แต่น่าทำงานน้อย ก็จะเติบโตทางเศรษฐกิจได้จำกัด ดังนั้น Positioning ของเมืองจึงต้องคิดทั้งสองด้านพร้อมกัน คือบทบาททางเศรษฐกิจและคุณภาพของประสบการณ์การใช้ชีวิต

3.4 ต้องมีความต่อเนื่องระยะยาว

Positioning ไม่ใช่แคมเปญ 1–2 ปี แต่เป็นยุทธศาสตร์ระยะยาว เมืองจะสร้างชื่อได้ก็ต่อเมื่อมีความสม่ำเสมอในการลงทุน การกำหนดนโยบาย และการส่งสัญญาณที่ชัดเจนต่อภาคเอกชนและประชาชน

3.5 อสังหาริมทรัพย์ต้องสอดรับกับบทบาทของเมือง

อสังหาริมทรัพย์ไม่ควรถูกพัฒนาแบบแยกขาดจากเศรษฐกิจเมือง แต่ควรเป็นโครงสร้างพื้นฐานที่ทำให้ Positioning ของเมืองเกิดขึ้นจริง ถ้าเมืองจะเป็นศูนย์กลางบริการ ก็ต้องมีอาคารสำนักงานและย่านผสมผสานที่ดี ถ้าเมืองจะเป็นฐานอุตสาหกรรมขั้นสูง ก็ต้องมีนิคม โรงงาน และโลจิสติกส์ที่ตอบโจทย์ ถ้าเมืองจะเป็นเวลเนสฮับ ก็ต้องมีอสังหาริมทรัพย์ที่รองรับการพักอาศัย การดูแลสุขภาพ และการท่องเที่ยวคุณภาพสูง

4) ตัวอย่างเมืองสำคัญของโลก: เมื่อเมืองที่ประสบความสำเร็จ ล้วนมี Positioning ที่ชัดเจน

4.1 นครนิวยอร์ก: Global Finance and Innovation Capital

นครนิวยอร์กเป็นตัวอย่างของเมืองที่มี Positioning ชัดมากในฐานะศูนย์กลางการเงินและนวัตกรรมของโลก จุดแข็งของเมืองนี้ไม่ได้อยู่แค่การมีสถาบันการเงินขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ยังอยู่ที่การเชื่อมโลกการเงินเข้ากับเศรษฐกิจดิจิทัล เทคโนโลยี และเงินทุนสำหรับธุรกิจใหม่อย่างเป็นระบบ หน่วยงานเศรษฐกิจของนครนิวยอร์กระบุชัดว่าเมืองนี้เป็น “powerhouse of global finance” และเป็นที่ตั้งของตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์กซึ่งเป็นตลาดหลักทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก ขณะเดียวกัน เมืองยังเป็นฐานของ venture capital และธุรกิจเทคโนโลยีจำนวนมาก ทำให้บทบาทของนิวยอร์กไม่ใช่แค่เมืองการเงินแบบดั้งเดิม แต่เป็นเมืองที่ทุน ข้อมูล เทคโนโลยี และผู้ประกอบการไหลมาบรรจบกันอย่างหนาแน่น (NYCEDC)

4.2 รอตเทอร์ดาม: Europe’s Logistics and Energy Transition Gateway

รอตเทอร์ดามสะท้อนให้เห็นว่า Positioning ของเมืองไม่จำเป็นต้องตั้งอยู่บนภาพลักษณ์ของเมืองหลวงหรือศูนย์กลางการเงินเสมอไป แต่สามารถตั้งอยู่บนความได้เปรียบเชิงโครงสร้างที่เมืองมีอยู่จริง เมืองนี้มีบทบาทเด่นในฐานะประตูโลจิสติกส์และพลังงานของยุโรป โดยมีท่าเรือรอตเทอร์ดามซึ่งเป็นท่าเรือที่ใหญ่ที่สุดในยุโรปเป็นฐานสำคัญ ความน่าสนใจคือเมืองไม่ได้หยุดอยู่แค่บทบาทด้านการขนส่งสินค้า แต่กำลังขยับ Positioning ของตัวเองไปสู่การเป็นศูนย์กลางของ smart and clean logistics และการเปลี่ยนผ่านด้านพลังงานอย่างจริงจัง ปัจจุบัน ท่าเรือรอตเทอร์ดามกำลังขับเคลื่อนมากกว่า 80 โครงการเพื่อมุ่งสู่อนาคตที่ปล่อยคาร์บอนสุทธิเป็นศูนย์ และยังวางเป้าหมาย climate neutrality ในระยะยาวอย่างชัดเจน (Port of Rotterdam)

4.3 สิงคโปร์: Asia’s Global Business, Financial and Innovation Hub

สิงคโปร์เป็นตัวอย่างชัดเจนของเมืองที่กำหนด Positioning อย่างแม่นยำและสร้างทั้งประเทศให้สนับสนุนบทบาทนั้นมาอย่างต่อเนื่อง บทบาทหลักของสิงคโปร์คือการเป็นศูนย์กลางธุรกิจ การเงิน และนวัตกรรมของเอเชีย โดยมีทั้งภาคการเงินที่แข็งแรง สภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่เอื้อต่อการลงทุน และระบบนิเวศด้านเทคโนโลยีที่พัฒนาอย่างจริงจัง หน่วยงานการเงินของสิงคโปร์ระบุชัดว่ามีบทบาทในการพัฒนาและส่งเสริมสิงคโปร์ให้เป็น regional and international financial centre ขณะที่หน่วยงานพัฒนาเศรษฐกิจของสิงคโปร์ชี้ว่าประเทศมี tech startups มากกว่า 4,500 ราย พร้อมเครือข่าย incubators, accelerators และนักลงทุนที่หนาแน่น เมืองนี้จึงไม่ได้เป็นเพียงศูนย์กลางการเงิน แต่เป็นเมืองที่ใช้การเงิน เทคโนโลยี กฎหมาย โครงสร้างพื้นฐาน และ talent มาสร้างระบบเศรษฐกิจมูลค่าสูงอย่างครบวงจร (Monetary Authority of Singapore)

4.4 บทเรียนที่ไทยควรอ่านจากทั้งสามเมือง

สิ่งที่ทั้งสามเมืองมีเหมือนกัน ไม่ใช่การมีขนาดเศรษฐกิจใหญ่หรือมีตึกสวยจำนวนมาก แต่คือการมี “บทบาทที่ชัด” และการทำให้ทุกองค์ประกอบของเมืองสนับสนุนบทบาทนั้นอย่างจริงจัง นิวยอร์กใช้ความหนาแน่นของทุนและนวัตกรรมสร้างความเป็นเมืองการเงินระดับโลก รอตเทอร์ดามใช้ความได้เปรียบด้านท่าเรือและโลจิสติกส์ต่อยอดสู่บทบาทใหม่ด้านพลังงานและความยั่งยืน ส่วนสิงคโปร์ใช้ความชัดเชิงนโยบายและระบบธุรกิจสร้างความเป็นศูนย์กลางของภูมิภาค บทเรียนสำคัญจึงไม่ใช่ว่าไทยต้องเลียนแบบเมืองใดเมืองหนึ่ง แต่คือไทยควรถามให้ชัดว่าแต่ละเมืองของเราจะ “ชนะในเรื่องไหน” แล้วจัดทรัพยากรทั้งหมดให้ไปในทิศทางเดียวกัน

5) เมืองสำคัญของไทย ควรมี Positioning อะไร

5.1 กรุงเทพฯ: Regional Lifestyle, Service and Creative Capital

กรุงเทพฯ ควรวาง Positioning เป็นเมืองหลวงแห่งบริการ ไลฟ์สไตล์ และเศรษฐกิจสร้างสรรค์ของภูมิภาค เพราะจุดแข็งของกรุงเทพฯ ไม่ได้มีเพียงการเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจของประเทศ แต่ยังมีพลังของเมืองใหญ่ที่รวมธุรกิจ บริการ อาหาร วัฒนธรรม การออกแบบ และการแพทย์ไว้ด้วยกันอย่างหนาแน่น กรุงเทพมหานครเองก็วางบทบาทเมืองในฐานะศูนย์กลางเศรษฐกิจสำคัญของประเทศ ขณะที่ยูเนสโกยอมรับกรุงเทพฯ ในฐานะ Creative City of Design ซึ่งสะท้อนว่าเมืองนี้มีต้นทุนด้านความคิดสร้างสรรค์และการพัฒนาเมืองผ่านดีไซน์อยู่แล้ว ถ้าทำให้ชัดขึ้น กรุงเทพฯ ควรเป็นเมืองที่เชื่อม business, lifestyle, design, healthcare และ creativity ให้เป็นประสบการณ์เดียวของเมือง (Invest BKK)

5.2 พื้นที่ EEC: Advanced Manufacturing, Logistics and Industrial Innovation Hub

พื้นที่ EEC ควรมี Positioning เป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมขั้นสูง โลจิสติกส์ และนวัตกรรมการผลิตของไทยและอาเซียน เพราะจุดแข็งของพื้นที่นี้อยู่ที่ทำเลยุทธศาสตร์ โครงสร้างพื้นฐาน และความตั้งใจเชิงนโยบายที่ชัดเจนอยู่แล้ว หน่วยงาน EEC ระบุเองว่าการพัฒนาไม่ได้มุ่งเป็นเพียงพื้นที่ตั้งโรงงาน แต่เป็นการพัฒนาเศรษฐกิจสมัยใหม่ โครงสร้างพื้นฐานที่มีประสิทธิภาพ และการใช้ที่ดินอย่างเหมาะสมตามแนวทางการพัฒนาอย่างยั่งยืน นั่นหมายความว่าพื้นที่นี้มีศักยภาพจะเป็นมากกว่าเขตอุตสาหกรรมแบบเดิม แต่เป็นฐานของการผลิตมูลค่าเพิ่มสูงและโลจิสติกส์สมัยใหม่ (EECO)

5.3 เชียงใหม่: Creative, Craft, Learning and Talent City

เชียงใหม่ควรมี Positioning เป็นเมืองสร้างสรรค์ เมืองแห่งการเรียนรู้ และเมืองสำหรับ talent เพราะจุดแข็งของเชียงใหม่ไม่ได้อยู่ที่การเป็นเมืองอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ แต่อยู่ที่ทุนวัฒนธรรม งานคราฟต์ ความคิดสร้างสรรค์ คุณภาพชีวิต และบรรยากาศที่เอื้อต่อคนทำงานความรู้ ยูเนสโกรับรองเชียงใหม่เป็น Creative City of Crafts and Folk Art และเมืองเองก็มีทิศทางสนับสนุนทักษะคนรุ่นใหม่ การเชื่อมองค์ความรู้ท้องถิ่นกับความคิดสร้างสรรค์ร่วมสมัย นี่ทำให้เชียงใหม่มีศักยภาพจะเป็นเมืองที่คนอยากอยู่ อยากเรียนรู้ และอยากสร้างงานใหม่ มากกว่าการแข่งด้วยขนาดเศรษฐกิจเพียงอย่างเดียว (UNESCO)

5.4 ภูเก็ต: Global Leisure, Gastronomy and Wellness Island

ภูเก็ตควรมี Positioning เป็นเกาะแห่งการพักผ่อน อาหาร และเวลเนสระดับโลก มากกว่าจะจำกัดตัวเองอยู่แค่คำว่าเมืองท่องเที่ยว ยูเนสโกรับรองภูเก็ตเป็น Creative City of Gastronomy และแผนงานของเมืองก็เชื่อมเรื่องอาหารเข้ากับการวิจัย พัฒนา และนวัตกรรม นั่นสะท้อนว่าภูเก็ตมีโอกาสต่อยอดจากการเป็น destination สู่การเป็นเมืองที่สร้างมูลค่าสูงจากการพักผ่อน สุขภาพ อาหาร และการอยู่อาศัยระยะยาวได้พร้อมกัน (UNESCO)

5.5 ขอนแก่น: Isan Gateway for Education, Agro-Industry and Regional Innovation

ขอนแก่นควรมี Positioning เป็นประตูเศรษฐกิจของอีสานด้านการศึกษา อุตสาหกรรมเกษตร และนวัตกรรมภูมิภาค เพราะเมืองนี้มีพลังจากเครือข่ายท้องถิ่น มหาวิทยาลัย การแพทย์ และบทบาทความเป็นเมืองแกนกลางของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ แม้จุดเด่นด้านความคิดสร้างสรรค์ของขอนแก่นจะถูกพูดถึงผ่านบริบทวัฒนธรรมและพลังคนพัฒนาเมือง แต่ในเชิงยุทธศาสตร์ เมืองนี้สามารถยกระดับไปสู่การเป็นศูนย์กลางของ agro-industry, regional services และ innovation ของอีสานได้ หากมีการเชื่อมการศึกษา โลจิสติกส์ และเศรษฐกิจภูมิภาคเข้าด้วยกันอย่างจริงจัง (Creative City)

5.6 สงขลา: Southern Cross-Border Trade and Gastronomy Hub

สงขลาควรมี Positioning เป็นศูนย์กลางการค้าชายแดนและเศรษฐกิจอาหารของภาคใต้ เพราะเมืองนี้มีทั้งพลังของการค้าข้ามแดนและอัตลักษณ์ด้านอาหารในเวลาเดียวกัน ยูเนสโกรับรองสงขลาเป็น Creative City of Gastronomy ส่วนกระทรวงการต่างประเทศของไทยระบุว่า ด่านสะเดาเป็นจุดผ่านแดนที่มีมูลค่าการค้าชายแดนและการค้าข้ามแดนสูงที่สุดของไทย เมืองนี้จึงไม่ควรถูกมองเป็นเพียงเมืองผ่าน แต่ควรได้รับการยกระดับเป็นเมืองเศรษฐกิจที่เชื่อมการค้า โลจิสติกส์ อาหาร และการท่องเที่ยวเข้าหากันให้เกิดมูลค่าเพิ่มในพื้นที่ (UNESCO)

6) อสังหาริมทรัพย์จะสนับสนุน Positioning ของเมืองอย่างไร

เมื่อกำหนด Positioning ได้แล้ว บทบาทของอสังหาริมทรัพย์จะเปลี่ยนไปทันที เพราะอสังหาริมทรัพย์จะไม่ใช่เพียงสินทรัพย์เพื่อขายหรือปล่อยเช่า แต่จะกลายเป็น “โครงสร้างพื้นฐานของบทบาทเมือง” เมืองที่เป็นศูนย์กลางบริการต้องมีสำนักงานคุณภาพสูง พื้นที่สร้างสรรค์ และย่านผสมผสาน เมืองอุตสาหกรรมขั้นสูงต้องมีโรงงานยุคใหม่ นิคมอัจฉริยะ คลังสินค้า และดิจิทัลอินฟราสตรักเจอร์ เมืองเวลเนสต้องมีโรงแรม ศูนย์สุขภาพ และที่พักอาศัยที่ตอบโจทย์ผู้พำนักระยะยาว ส่วนเมืองการค้าชายแดนต้องมี logistics hub และพื้นที่รองรับการเชื่อมโยงเศรษฐกิจข้ามพรมแดน

ถ้าอสังหาริมทรัพย์เดินไปในทิศทางเดียวกับ Positioning ของเมือง มูลค่าทรัพย์สินจะเติบโตจากเศรษฐกิจจริง ไม่ใช่จากแรงเก็งกำไรระยะสั้น และจะช่วยให้เมืองมีรูปแบบการพัฒนาที่ต่อเนื่องมากขึ้น

7) เมืองจะได้รับประโยชน์สูงสุดได้อย่างไร

เมืองจะได้ประโยชน์สูงสุดจาก Positioning ก็ต่อเมื่อทำมากกว่าการประกาศวิสัยทัศน์ เมืองต้องจัดนโยบาย การใช้ที่ดิน ระบบขนส่ง การพัฒนาคน การสร้างแบรนด์เมือง และการดึงดูดการลงทุนให้ไปในทิศเดียวกัน ต้องกล้ายอมรับด้วยว่าไม่ใช่ทุกเมืองจำเป็นต้องเป็นเมืองแบบเดียวกันทั้งหมด เมืองหนึ่งอาจเด่นเรื่องบริการ เมืองหนึ่งเด่นเรื่องอุตสาหกรรม เมืองหนึ่งเด่นเรื่องอาหารและเวลเนส และอีกเมืองหนึ่งเด่นเรื่องการศึกษาและนวัตกรรมภูมิภาค

ประโยชน์ที่แท้จริงจึงไม่ใช่แค่ตัวเลขการลงทุนที่สูงขึ้น แต่คือการเติบโตอย่างมีคุณภาพ เมืองจะดึงดูดคนที่เหมาะกับตัวเองได้มากขึ้น ธุรกิจจะตัดสินใจลงทุนได้ง่ายขึ้น โครงสร้างพื้นฐานจะถูกใช้ได้คุ้มค่าขึ้น และอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตบนฐานเศรษฐกิจที่แข็งแรงกว่าเดิม

บทสรุป

คำถามสำคัญของการพัฒนาเมืองไทยในวันนี้ จึงไม่ใช่ “เมืองจะโตอีกแค่ไหน” แต่คือ “เมืองจะชัดขึ้นได้แค่ไหน” เพราะในโลกที่ทุน ความรู้ และคนเก่งเลือกที่ลงหลักปักฐานได้มากขึ้น เมืองที่น่าจดจำคือเมืองที่มีตัวตนชัด มีระบบรองรับชัด และมีอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกออกแบบมาเพื่อสนับสนุนบทบาทนั้นอย่างแท้จริง

เมื่อถึงวันนั้น เมืองจะไม่ได้เป็นเพียงฉากหลังของเศรษฐกิจ แต่จะกลายเป็นเครื่องจักรสำคัญที่สร้างความสามารถในการแข่งขันของประเทศในระยะยาว