ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด: บทบาท หน้าที่ และความรับผิดที่กรรมการต้องรู้

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

22 March 2026

ในอาคารชุดหนึ่งหลัง มีคนสองกลุ่มที่ต้องทำงานร่วมกันให้ได้ — คณะกรรมการ ที่มาจากเจ้าของร่วม และ ผู้จัดการนิติบุคคล ที่รับผิดชอบการบริหารงานประจำวัน หากทั้งสองฝ่ายไม่เข้าใจบทบาทของกันและกัน อาคารชุดนั้นก็ยากที่จะบริหารได้อย่างราบรื่น

บทความนี้จะอธิบายทุกมิติของ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ตั้งแต่ที่มา หน้าที่ตามกฎหมาย ไปจนถึงแนวทางที่คณะกรรมการควรใช้ในการกำกับดูแลและทำงานร่วมกันอย่างมีประสิทธิภาพ

ที่มาของผู้จัดการ — ใครแต่งตั้ง และต้องมีคุณสมบัติอะไร?

การแต่งตั้ง

ตาม มาตรา 35 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ และตาม มาตรา 35/2 การแต่งตั้งผู้จัดการต้องเป็นไปตาม มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามมาตรา 49 โดยใช้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่า หนึ่งในสี่ ของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด และผู้จัดการที่ได้รับแต่งตั้งต้องนำหลักฐานหรือสัญญาจ้างไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ประชุมใหญ่มีมติ

คุณสมบัติที่กฎหมายกำหนด

มาตรา 35/1 กำหนดว่าผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่า 25 ปีบริบูรณ์ และต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม ดังนี้

1. เป็นบุคคลล้มละลาย

2. เป็นคนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ

3. เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการหรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่

4. เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุด เว้นแต่ความผิดโดยประมาทหรือลหุโทษ

5. เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริตหรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย

6. มีหนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18

หน้าที่ของผู้จัดการตามมาตรา 36

มาตรา 36 กำหนดอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการไว้ดังนี้

1. ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ ปฏิบัติตามข้อบังคับ มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และมติคณะกรรมการ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย

2. เป็นผู้แทนนิติบุคคลอาคารชุด ผู้จัดการมีอำนาจกระทำการใดๆ แทนนิติบุคคลได้ตามที่กฎหมายกำหนด รวมถึงการดำเนินคดีกับบุคคลภายนอก

3. จัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน ต้องจัดทำและติดประกาศให้เจ้าของร่วมได้รับทราบ หากไม่ปฏิบัติมีโทษปรับตาม มาตรา 68

4. ดูแลและจัดการทรัพย์ส่วนกลาง รักษา ซ่อมแซม และบริหารทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพที่ดี เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทุกคน

หน้าที่ด้านความปลอดภัย — จุดที่ต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษ

พรบ. อาคารชุด บัญญัติเรื่องความปลอดภัยไว้ใน มาตรา 36 โดยตรงถึง 2 ข้อ ซึ่งมีนัยสำคัญที่แตกต่างกัน

มาตรา 36 (2) — อำนาจฉุกเฉิน ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจโดยความริเริ่มของตนเอง จัดการในกิจการเพื่อความปลอดภัยของอาคาร ดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง

หมายความว่า เมื่อพบว่าระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบไฟฉุกเฉิน ลิฟต์ หรือระบบใดก็ตามมีความบกพร่องและเป็นอันตราย ผู้จัดการมีอำนาจสั่งดำเนินการได้ ทันที โดยไม่ต้องรอมติคณะกรรมการก่อน

มาตรา 36 (3) — หน้าที่ประจำ จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด

นี่คือหน้าที่ต่อเนื่องตลอดเวลา ไม่ใช่เฉพาะเมื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน ครอบคลุมการดูแลทางหนีไฟ ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ พื้นที่ส่วนกลาง รวมถึงการดูแลความสงบเรียบร้อยในชีวิตประจำวันของผู้พักอาศัย

⚠️ สองมาตรานี้ทำงานคู่กัน — (3) คือหน้าที่ดูแลเชิงป้องกันอย่างต่อเนื่อง และ (2) คืออำนาจเด็ดขาดเมื่อเกิดเหตุที่ต้องจัดการทันที ผู้จัดการที่ละเลยหน้าที่ใน (3) จนนำไปสู่เหตุการณ์ที่ต้องใช้ (2) อาจถือว่าบกพร่องในหน้าที่และนิติบุคคลอาคารชุดอาจต้องรับผิดทางแพ่งได้

การพ้นจากตำแหน่งและการถอดถอน

มาตรา 35/3 กำหนดให้ผู้จัดการพ้นจากตำแหน่งเมื่อ

1. ตายหรือสิ้นสภาพการเป็นนิติบุคคล

2. ลาออก

3. สิ้นสุดระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง

4. ขาดคุณสมบัติหรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา 35/1

5. ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติถอดถอน

📌 การถอดถอนผู้จัดการต้องใช้ มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตาม มาตรา 49 (1) เท่านั้น คณะกรรมการไม่มีอำนาจถอดถอนผู้จัดการได้เองโดยลำพัง

บทลงโทษหากผู้จัดการทำผิด

การกระทำ	มาตราที่ฝ่าฝืน	โทษตามมาตรา
ไม่ทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน หรือไม่ติดประกาศ	มาตรา 36 (5)	มาตรา 68 ปรับไม่เกิน 50,000 บาท และปรับรายวันไม่เกินวันละ 500 บาท
ไม่นำข้อบังคับที่แก้ไขไปจดทะเบียนภายใน 30 วัน	มาตรา 32 วรรคสอง	มาตรา 69 ปรับไม่เกิน 5,000 บาท
ไม่จดทะเบียนผู้จัดการหรือกรรมการภายใน 30 วัน	มาตรา 35/2, มาตรา 37	มาตรา 69 ปรับไม่เกิน 5,000 บาท
ไม่จัดประชุมใหญ่สามัญภายใน 120 วัน	มาตรา 42	มาตรา 69 ปรับไม่เกิน 5,000 บาท

แนวทางสำหรับคณะกรรมการ — กำกับดูแลผู้จัดการอย่างไรให้ถูกต้อง

✅ สิ่งที่คณะกรรมการควรทำ

1. ตรวจสอบบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน ตาม มาตรา 36 (5) ผู้จัดการต้องจัดทำและติดประกาศทุกเดือน คณะกรรมการควรตรวจสอบว่ามีการดำเนินการจริงและตัวเลขสอดคล้องกับความเป็นจริง

2. ทบทวนรายงานการบริหารงานในที่ประชุมคณะกรรมการ ทุก 6 เดือนที่มีการประชุมตามมาตรา 38 (3) ควรให้ผู้จัดการรายงานความคืบหน้าของงานทุกด้าน รวมถึงงานด้านความปลอดภัยของอาคาร

3. กำหนดขอบเขตการมอบหมายงานให้ชัดเจน ระบุในมติคณะกรรมการว่างานประเภทใดที่ผู้จัดการมีอำนาจตัดสินใจได้เอง และงานประเภทใดที่ต้องขอความเห็นชอบก่อน

4. ตรวจสอบการจดทะเบียนให้ครบถ้วน ตรวจสอบว่าผู้จัดการได้นำหลักฐานและสัญญาจ้างไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครบถ้วนภายใน 30 วันตามมาตรา 35/2

5. ตรวจสอบงานด้านความปลอดภัยประจำปี จัดให้มีการตรวจสอบระบบป้องกันอัคคีภัย ลิฟต์ และระบบไฟฟ้า โดยให้ผู้จัดการรายงานผลต่อคณะกรรมการเป็นลายลักษณ์อักษร

แนวทางการทำงานร่วมกันระหว่างคณะกรรมการและผู้จัดการ

ความสัมพันธ์ที่ดีระหว่างคณะกรรมการและผู้จัดการไม่ได้เกิดจากโชค แต่เกิดจากการวางกรอบการทำงานที่ชัดเจนตั้งแต่ต้น

กำหนดความคาดหวังร่วมกัน — ตั้งแต่วันแรกของการแต่งตั้ง ควรทำความเข้าใจร่วมกันว่าอะไรคือเป้าหมายของอาคาร มาตรฐานการทำงาน และวิธีการรายงานผล

แยกบทบาทให้ชัด — คณะกรรมการ "กำหนดนโยบาย" และ "กำกับดูแล" ผู้จัดการ "บริหารงานประจำ" และ "รายงานผล" ทั้งสองฝ่ายไม่ควรก้าวก่ายบทบาทของกันและกัน

สื่อสารอย่างสม่ำเสมอ — นอกจากการประชุมคณะกรรมการที่กฎหมายกำหนดอย่างน้อยปีละ 2 ครั้ง ควรมีช่องทางสื่อสารประจำ เช่น รายงานรายเดือนเป็นลายลักษณ์อักษร

ตอบสนองต่อปัญหาอย่างสร้างสรรค์ — เมื่อพบปัญหาในการทำงาน ให้แก้ไขผ่านกระบวนการที่กฎหมายกำหนด ไม่ใช่การเผชิญหน้าส่วนตัว

💬 "ผู้จัดการที่ดีไม่ได้ทำงานให้คณะกรรมการ แต่ทำงานร่วมกับคณะกรรมการ เพื่อเจ้าของร่วมทุกคน"

อาคารชุดที่บริหารได้ดีไม่ได้เกิดจากผู้จัดการเก่งคนเดียว หรือคณะกรรมการแข็งแกร่งชุดเดียว แต่เกิดจากทั้งสองฝ่ายที่เข้าใจบทบาทของตัวเอง เคารพบทบาทของอีกฝ่าย และทำงานร่วมกันโดยมีกฎหมายเป็นกรอบ