EV มาแล้ว คอนโดต้องพร้อม

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

31 March 2026

บทบาทใหม่ของ Property Manager ในวันที่ความเสี่ยงจากรถไฟฟ้าอยู่ใต้ตึก

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา รถยนต์ไฟฟ้าและรถมอเตอร์ไซค์ไฟฟ้าเริ่มกลายเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตเมืองอย่างรวดเร็ว และในทางปฏิบัติ พื้นที่ที่ต้องรับแรงกระแทกจากการเปลี่ยนผ่านนี้ก่อนใคร ก็คือลานจอดรถของคอนโดและอาคารพักอาศัยขนาดใหญ่ ปัญหาจึงไม่ได้อยู่ที่คำถามว่า “ควรมี EV ในคอนโดหรือไม่” เพราะคำตอบของตลาดเดินมาไกลเกินจุดนั้นแล้ว แก่นของโจทย์วันนี้คือ เมื่อ EV เข้ามาอยู่ในอาคารมากขึ้น Property Manager จะทำอย่างไรให้อาคารพร้อมรองรับเทคโนโลยีใหม่นี้อย่างปลอดภัย เป็นระบบ และไม่ปล่อยให้ความสะดวกของผู้อยู่อาศัยกลายเป็นความเสี่ยงสะสมของทรัพย์สินทั้งอาคาร

เมื่ออาคารต้องรับมือกับความเสี่ยงรูปแบบใหม่

เมื่อรถไฟฟ้าเข้ามาอยู่ในอาคารมากขึ้น ผู้จัดการอาคารจึงต้องมองเรื่องนี้ในฐานะโจทย์ด้านการบริหารความเสี่ยงของทรัพย์สิน ไม่ใช่เพียงเรื่องของที่จอดรถหรือความสะดวกในการอยู่อาศัยเท่านั้น เพราะเมื่อเหตุเกิดขึ้นในพื้นที่ปิดอย่างชั้นจอดรถ ผลกระทบมักขยายไปไกลกว่าตัวรถเสมอ ทั้งควัน ความร้อน การเข้าถึงหน้างานของทีมฉุกเฉิน ความปลอดภัยของผู้พักอาศัย และความเชื่อมั่นต่ออาคารโดยรวม เรื่องนี้จึงกำลังเปลี่ยนบทบาทของ Property Manager จากผู้ดูแลการใช้งานประจำวัน ไปสู่ผู้วางระบบความพร้อมของอาคารในระยะยาว

Property Manager ต้องเริ่มจากการประเมินความเสี่ยงของอาคารตัวเอง

สิ่งที่ควรทำก่อนเรื่องอื่น คือการประเมินความเสี่ยงของอาคารตามสภาพการใช้งานจริง ไม่ใช่ประเมินจากสมมติฐานหรือรอให้เกิดเหตุแล้วค่อยกลับมาทบทวน อาคารควรตอบให้ได้ว่าปัจจุบันมีรถ EV ใช้งานอยู่มากน้อยเพียงใด มีการชาร์จแบบไม่เป็นทางการหรือไม่ มีรถสองล้อไฟฟ้าเข้าออกอาคารบ่อยแค่ไหน พื้นที่จอดอยู่ในชั้นใต้ดินหรือพื้นที่อับอากาศเพียงใด และหากเกิดเหตุขึ้น ทีมงานจะเข้าถึงจุดเกิดเหตุได้สะดวกหรือไม่ การเริ่มต้นด้วยภาพรวมที่ตรงกับสภาพจริง จะช่วยให้มาตรการที่ออกมามีน้ำหนักและใช้งานได้จริงมากกว่าแนวทางที่เขียนไว้สวยงามแต่ไม่สัมพันธ์กับการใช้งานของอาคาร

การชาร์จต้องอยู่ในระบบ ไม่ปล่อยให้ผู้ใช้อาคารแก้ปัญหาเอง

อีกเรื่องที่สำคัญมาก คือการหยุดการชาร์จแบบไม่เป็นระบบ อาคารจำนวนไม่น้อยมีความเสี่ยงจากการที่ผู้ใช้อาคารพยายามหาทางชาร์จเองด้วยความสะดวกเฉพาะหน้า เช่น ใช้ปลั๊กทั่วไป ใช้อุปกรณ์ที่ไม่ได้ออกแบบมาสำหรับงานนั้น หรือเพิ่มภาระให้ระบบไฟฟ้าโดยไม่มีการประเมินที่เหมาะสม วิธีคิดแบบนี้อาจดูเป็นเรื่องเล็กในวันปกติ แต่เมื่อสะสมไปนาน ๆ ก็กลายเป็นความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่ในระบบของอาคาร ผู้จัดการอาคารจึงควรกำหนดให้ชัดว่าการชาร์จต้องเกิดขึ้นเฉพาะพื้นที่ที่อาคารอนุมัติ ใช้อุปกรณ์ที่เหมาะสม และอยู่ภายใต้การออกแบบ ติดตั้ง และตรวจสอบอย่างเป็นระบบ

จุดชาร์จและจุดจอดต้องออกแบบด้วยมุมมองด้านความปลอดภัย

จุดชาร์จ EV ไม่ควรถูกเลือกจากคำว่า “ตรงไหนว่างก็ตรงนั้น” เพราะตำแหน่งของจุดจอดและจุดชาร์จมีผลต่อความปลอดภัยของทั้งอาคาร ผู้จัดการอาคารควรพิจารณาว่าพื้นที่นั้นระบายอากาศได้ดีหรือไม่ มองเห็นจากกล้องวงจรปิดชัดหรือไม่ เจ้าหน้าที่เข้าถึงได้รวดเร็วหรือไม่ และสามารถควบคุมพื้นที่ได้ง่ายหรือไม่ หากจุดชาร์จถูกวางไว้ในมุมอับ เข้าถึงยาก หรืออยู่รวมกับรถจำนวนมากโดยไม่มีการแยกโซนที่เหมาะสม เมื่อเกิดเหตุขึ้น การควบคุมสถานการณ์จะยากขึ้นทันที การจัด zoning ใหม่จึงเป็นหนึ่งในมาตรการสำคัญที่ผู้บริหารอาคารควรให้ความสำคัญอย่างจริงจัง

ระบบระบายควัน ระบบน้ำ และการเข้าถึงหน้างาน ต้องพร้อมกว่าที่เคย

เมื่ออาคารรองรับรถไฟฟ้ามากขึ้น การทบทวนความพร้อมของระบบระบายควัน ระบบดับเพลิง แหล่งน้ำ และเส้นทางเข้าถึงหน้างานจึงเป็นเรื่องจำเป็น ผู้จัดการอาคารควรชวนทีมวิศวกรรมกลับมาดูใหม่ว่าหากเกิดเหตุในพื้นที่จอดรถจริง อาคารมีความพร้อมแค่ไหน ทั้งในมุมของการควบคุมควัน การระบายความร้อน การส่งน้ำไปยังจุดเกิดเหตุ และการเปิดทางให้ทีมฉุกเฉินเข้าทำงานได้อย่างรวดเร็ว หลายอาคารอาจมีระบบพื้นฐานอยู่แล้ว แต่คำถามสำคัญคือ ระบบเหล่านั้นยังเพียงพอหรือไม่ภายใต้รูปแบบความเสี่ยงที่เปลี่ยนไป เพราะความพร้อมที่เคยเหมาะกับอาคารในอดีต อาจยังไม่ตอบโจทย์สำหรับพฤติกรรมการใช้งานของวันนี้

ต้องมี SOP เฉพาะสำหรับเหตุเกี่ยวกับ EV

อาคารที่พร้อมจริงต้องมีขั้นตอนปฏิบัติที่ชัดเจนสำหรับเหตุเกี่ยวกับ EV โดยเฉพาะ ไม่ใช่ใช้แผนเพลิงไหม้ทั่วไปแล้วหวังว่าจะครอบคลุมทุกสถานการณ์ ผู้จัดการอาคารควรกำหนดให้ชัดว่าเมื่อเกิดเหตุ ใครเป็นผู้แจ้งเหตุ ใครเป็นผู้กั้นพื้นที่ ใครเป็นผู้ตัดไฟ ใครเป็นผู้ประสานหน่วยฉุกเฉิน ใครดูระบบกล้อง และใครสื่อสารกับลูกบ้านหรือผู้พักอาศัย การมี SOP ที่ชัดจะช่วยลดความสับสนในช่วงเวลาที่ทุกวินาทีมีความหมาย และทำให้ทีมอาคารทำงานได้อย่างมีทิศทางมากขึ้นภายใต้ความกดดัน

การเตรียมอุปกรณ์ต้องคิดให้เกินกว่าเครื่องดับเพลิง

อีกเรื่องหนึ่งที่ควรเพิ่มเข้าไปในแผนเตรียมพร้อมของอาคาร คือการจัดเตรียมอุปกรณ์ให้เหมาะกับเหตุลักษณะนี้ โดยเฉพาะ ผ้าคลุมกันไฟ ซึ่งสามารถใช้เป็นอุปกรณ์ช่วยควบคุมเปลวไฟและจำกัดการกระจายของความร้อนหรือสะเก็ดไฟในระยะเริ่มต้นได้ในบางสถานการณ์ แม้ผ้าคลุมกันไฟจะไม่ใช่คำตอบทั้งหมดของทุกเหตุการณ์ แต่การมีอุปกรณ์นี้ประจำอาคาร โดยเฉพาะในพื้นที่จอดรถหรือจุดชาร์จที่มีการประเมินแล้วว่ามีความเสี่ยงสูง จะช่วยเพิ่มทางเลือกให้ทีมอาคารตอบสนองเหตุได้รวดเร็วขึ้น นอกจากนั้น อาคารควรทบทวนด้วยว่าเจ้าหน้าที่รู้วิธีใช้อุปกรณ์เหล่านี้จริงหรือไม่ เพราะอุปกรณ์ที่ดีจะมีความหมายก็ต่อเมื่อมีคนที่ใช้งานเป็นในเวลาที่จำเป็น

อย่ามองข้ามรถสองล้อไฟฟ้า

ในทางปฏิบัติ ความเสี่ยงในอาคารอาจไม่ได้มาจากรถยนต์ไฟฟ้าเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงรถสองล้อไฟฟ้า การชาร์จอุปกรณ์เสริม และการใช้งานที่เกิดขึ้นนอกสายตาของฝ่ายบริหารอาคารด้วย คอนโดที่มีการรับส่งอาหาร มีผู้เช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ หรือมีผู้ใช้งานหมุนเวียนสูง ควรมีนโยบายเฉพาะสำหรับเรื่องนี้อย่างชัดเจน เช่น กำหนดพื้นที่จอด กำหนดพื้นที่ชาร์จ กำหนดข้อห้ามที่จำเป็น และกำหนดวิธีรายงานเมื่อพบอุปกรณ์มีความร้อนผิดปกติหรือมีกลิ่นไหม้ เพราะหากไม่มีกรอบการจัดการที่ชัด เรื่องเล็กที่เกิดขึ้นประจำวันอาจค่อย ๆ พัฒนาเป็นความเสี่ยงสะสมของทั้งอาคาร

เรื่องนี้ไม่ใช่แค่ความปลอดภัย แต่เกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว

ในมุมของการบริหารทรัพย์สิน การเตรียมอาคารให้พร้อมรองรับ EV อย่างเป็นระบบไม่ได้ช่วยแค่ลดความเสี่ยงจากอุบัติเหตุเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องโดยตรงกับความเชื่อมั่นของผู้อยู่อาศัย ภาพลักษณ์ของอาคาร และความสามารถในการแข่งขันของทรัพย์สินในอนาคต อาคารที่มีแนวทางรองรับชัดเจน มีการสื่อสารดี มีมาตรการที่ตรวจสอบได้ และมีทีมงานที่พร้อมรับมือ จะทำให้ผู้พักอาศัยรู้สึกว่าอาคารแห่งนี้ไม่ได้เพียงตามเทคโนโลยีให้ทัน แต่ยังบริหารการเปลี่ยนแปลงอย่างมืออาชีพด้วย ในทางกลับกัน อาคารที่ปล่อยให้การใช้งาน EV เติบโตขึ้นแบบไร้กรอบ อาจต้องเผชิญต้นทุนที่สูงกว่าในวันที่เกิดเหตุ ทั้งในแง่ความเสียหายจริงและความไว้วางใจที่สูญเสียไป

บทสรุป: อาคารที่พร้อมจริง ต้องมีทั้งนโยบาย พื้นที่ คน และอุปกรณ์

บทบาทของ Property Manager ในยุค EV จึงไม่ใช่เพียงการอนุญาตหรือไม่อนุญาตให้ติดตั้งจุดชาร์จ แต่คือการวางระบบให้อาคารพร้อมรับการเปลี่ยนแปลงอย่างรอบด้าน อาคารที่พร้อมจริงต้องมีนโยบายที่ชัดเจน มีพื้นที่ที่ออกแบบตามความเสี่ยง มีทีมงานที่รู้หน้าที่ มี SOP ที่ซ้อมได้จริง และมีอุปกรณ์ที่เหมาะสมรวมถึงผ้าคลุมกันไฟในจุดที่ควรมี เมื่อองค์ประกอบเหล่านี้ทำงานร่วมกัน EV จะไม่ใช่เรื่องที่อาคารต้องกังวลอย่างไร้ทิศทาง แต่จะกลายเป็นอีกหนึ่งเรื่องที่บริหารจัดการได้ด้วยความเข้าใจ ความพร้อม และความเป็นมืออาชีพ