จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

10 December 2025

อ้างอิงจากบทความ Global Trends Shaping Property Management in 2026: The New Operating System for Real Estate: https://www.jack-journal.com/post/global-trends-shaping-property-management-in-2026-the-new-operating-system-for-real-estate

อุตสาหกรรมบริหารอาคารทั่วโลกกำลังเข้าสู่ยุคที่ “เปลี่ยนโครงสร้างทั้งหมด” ไม่ใช่แค่เปลี่ยนคู่มือหรือเพิ่มเทคโนโลยี แต่เป็นการเปลี่ยนนิยามของคำว่า “อาคาร” และ “การบริหารอาคาร” ไปโดยสิ้นเชิง

จากที่เคยเป็นงานซ่อมบำรุง–เก็บค่าเช่า กลายเป็นงานที่ต้องใช้ทักษะธุรกิจ การอ่านข้อมูล ประสบการณ์ผู้ใช้อาคาร และความยั่งยืนในระดับกลยุทธ์ ปี 2026 จึงเป็นปีแห่งการเปลี่ยนระบบปฏิบัติการ (Operating System) ของทั้งอุตสาหกรรมอสังหาฯ

1) ดิจิทัลและการเงิน: อาคารกำลังถูก “ปลดล็อก” เป็นสินค้าการลงทุนระดับโลก

เทรนด์แรกเป็นจุดเปลี่ยนครั้งใหญ่ที่สุดของอุตสาหกรรมอสังหา นั่นคือ Tokenization — การแปลงอาคารให้ซื้อขายได้เหมือนหุ้น

สิ่งนี้ทำให้โครงสร้างความเป็นเจ้าของเปลี่ยนไปทั้งหมด เช่น

• อาคารหนึ่งหลังอาจมีนักลงทุนจากหลายประเทศร่วมเป็นเจ้าของ

• นักลงทุนสามารถซื้อขายส่วนแบ่งของอาคารได้แบบเรียลไทม์

• เจ้าของอาคารไม่ใช่ผู้ถือข้อมูลคนเดียวอีกต่อไป

ผู้จัดการอาคารจึงต้องส่งมอบข้อมูล อย่างโปร่งใส แม่นยำ และตรวจสอบได้ 24 ชั่วโมง ตั้งแต่ข้อมูลการใช้พลังงาน ผลตอบแทน ค่าใช้จ่าย ไปจนถึงประสิทธิภาพระบบอาคาร

Cybersecurity = มูลค่าอาคาร

เพราะเมื่อข้อมูลคือสินทรัพย์ การถูกโจมตีทางไซเบอร์จะกระทบทั้ง

• ความปลอดภัยของผู้ใช้อาคาร

• ความต่อเนื่องของธุรกิจ

• มูลค่าตลาดของโทเคนที่ผูกกับอาคาร

ระบบ OpTech (ลิฟต์, แอร์, ระบบไฟ, Access Control) ซึ่งเคยเป็นระบบปิด ถูกเชื่อมต่อกับอินเทอร์เน็ตมากขึ้น ทำให้ผู้จัดการอาคารยุคใหม่ต้องเข้าใจ “ความเสี่ยงดิจิทัล” พอ ๆ กับงานซ่อมบำรุง

นี่คือครั้งแรกที่ “IT และ FM” กลายเป็นทีมเดียวกันแบบสมบูรณ์

2) ESG + Wellness: พื้นที่ที่ดี ต้องพิสูจน์ด้วยข้อมูล ไม่ใช่คำโฆษณา

ESG ไม่ใช่เรื่องเทรนด์ แต่กลายเป็น มาตรวัดมูลค่าทรัพย์สิน ในหลายตลาดทั่วโลก อาคารที่ไม่มีการรายงาน ESG ถูกกดราคาทันที

สิ่งที่เห็นชัดคือ

• Green Lease กลายเป็นเรื่องปกติ

• ผู้เช่าต้องส่งข้อมูลพลังงานร่วมกับอาคาร

• นักลงทุนใช้คาร์บอนฟุตพรินต์เป็นตัวตัดสินใจลงทุน

Wellness = สิ่งจำเป็น

หลังยุคโควิด ผู้ใช้อาคารให้ความสำคัญกับ

• คุณภาพอากาศ (CO₂, PM2.5, VOC)

• ระบบแสงสว่างที่ดีต่อสายตาและการนอน

• ความเงียบ–เสียงรบกวน

• พื้นที่สีเขียวและธรรมชาติ

อาคารที่สามารถแสดงข้อมูลสุขภาพแบบ Real-Time เช่น “วันนี้คุณภาพอากาศอยู่ที่ระดับดีมาก อัตราการระบายอากาศ 12 L/s/person” จะได้เปรียบด้านการตลาดสูงมาก

นี่คือครั้งแรกที่ “สุขภาพ” กลายเป็นปัจจัยด้านธุรกิจโดยตรง

3) Space-as-a-Service: ผู้เช่าไม่ได้เช่าพื้นที่ แต่เช่า ‘ประสบการณ์’

อาคารไม่ได้แข่งขันกันด้วยพื้นที่อีกต่อไป แต่แข่งขันด้วย “ประสบการณ์ผู้ใช้อาคาร (User Experience)”

Space-as-a-Service ทำให้อาคารต้องมีความยืดหยุ่นสูง เช่น

• เช่ารายเดือน

• เช่าพื้นที่ใช้ร่วมกัน

• บริการ IoT

• ระบบจองห้องประชุมอัตโนมัติ

• บริการห้องประชุม / ฟิตเนส / เลานจ์

นี่ทำให้บทบาทผู้จัดการอาคารเปลี่ยนจาก “ผู้ดูแล” เป็นCurator — คนออกแบบประสบการณ์พื้นที่

AI ทำให้บริการเฉพาะบุคคลเป็นมาตรฐาน

เช่น

• เข้ามาในอาคาร ระบบตั้งแอร์เป็นอุณหภูมิที่คุณชอบ

• ลิฟต์รู้ว่าคุณมักขึ้นชั้นไหน และจัดลำดับลิฟต์ให้

• ระบบแจ้งเตือนเวลาเหมาะสมในการรับพัสดุ

• ระบบแนะนำบริการในอาคารตามพฤติกรรมของคุณ

ผู้อยู่อาศัยยิ่งรู้สึกว่า “อาคารเข้าใจฉัน” → ยิ่งอยู่นานขึ้น

4) ทีมงานอาคารยุคใหม่: ต้องเป็นคนที่เข้าใจเทคโนโลยี + บริหารประสบการณ์ + วิเคราะห์ข้อมูล

ผู้จัดการอาคารในปี 2026 ต้องมี 3 ทักษะหลัก:

1. ทักษะเทคนิค (ระบบอาคาร)

2. ทักษะข้อมูล (Data Analytics / AI Tools)

3. ทักษะมนุษย์ (บริการ / สื่อสาร / สร้างความสัมพันธ์)

นี่คือครั้งแรกที่งานบริหารอาคารกลายเป็นอาชีพที่ต้อง “คิดเชิงกลยุทธ์” อย่างแท้จริง

AI Co-Pilot = ทีมงานคนใหม่

ตัวอย่างการใช้งาน

• ขอให้ AI ประเมินราคาค่าเช่าที่เหมาะสม

• ให้ AI คำนวณ CapEx ระยะ 5 ปี

• ให้ AI วิเคราะห์เสียงร้องเรียนเพื่อลดปัญหา

• ให้ AI วางตารางซ่อมบำรุงตามข้อมูลการใช้งานจริง

หุ่นยนต์เข้ามารับงานส่วนที่ซ้ำซ้อน

• หุ่นยนต์ส่งของ

• หุ่นยนต์ทำความสะอาด

• หุ่นยนต์ตรวจตราความปลอดภัย

• ระบบจัดการขยะอัตโนมัติ

ทีมบริการในอาคารจะเป็น “Human + Machine Team”

5) Circular Building: อาคารที่ผลิตพลังงานเอง ใช้น้ำซ้ำเอง และลดขยะได้จริง

อาคารยุคใหม่มองตนเองเป็น “ระบบนิเวศขนาดเล็ก” ไม่ใช่ผู้บริโภคพลังงานอย่างเดียว

ตัวอย่างเทคโนโลยีที่เริ่มใช้งานจริง

• แผงโซลาร์เซลล์บนผนังอาคาร

• หน้าต่างที่ผลิตพลังงาน

• ระบบเก็บพลังงานในแบตเตอรี่อาคาร

• ระบบนำน้ำกลับมาใช้ซ้ำ

• ฟาร์มผักแนวตั้งบนอาคาร

• ระบบคัดแยกขยะอัตโนมัติ

แนวคิดนี้ตอบโจทย์ทั้ง

• ค่าใช้จ่ายที่ลดลง

• ภาพลักษณ์ที่ดี

• กฎระเบียบสิ่งแวดล้อมที่เริ่มเข้มข้นมากขึ้นทั่วโลก

6) Adaptive Reuse: เมื่ออาคารเก่าไม่ตอบโจทย์ ต้องแปลงเป็นสิ่งใหม่

อาคารออฟฟิศที่มีอัตราใช้ต่ำกำลังถูกแปลงเป็น

• ที่พักอาศัย (Residential Conversion)

• อาคารแบบ Hybrid / Mixed-use

• คลินิกสุขภาพ

• พื้นที่ logistics สำหรับ Last-mile Delivery

• ห้องแลบวิจัย

การแปลงอาคารไม่ใช่แค่เรื่องก่อสร้าง แต่เป็นการวางกลยุทธ์ใหม่ของสินทรัพย์ (Asset Strategy)

ผู้จัดการอาคารต้องมีบทบาทตั้งแต่

• วิเคราะห์ความเป็นไปได้

• ทำงานร่วมกับผู้ออกแบบ

• กำหนดรูปแบบการบริการ

• ปรับโมเดลรายได้ใหม่ให้เหมาะสม

7) Data Intelligence: ข้อมูลทำให้อาคาร “รู้อนาคต” ล่วงหน้า

นี่คือการเปลี่ยนจาก

• ทำงานเมื่อเกิดปัญหา → เป็น

• ทำงานก่อนเกิดปัญหา

Predictive Maintenance

ระบบ AI จะคาดการณ์ได้ว่า

• อุปกรณ์ไหนกำลังจะพัง

• อุปกรณ์ไหนใช้พลังงานสูงผิดปกติ

• จุดไหนของอาคารเสี่ยงเกิดปัญหา

Digital Twin

อาคารสามารถจำลองข้อมูลเสมือนจริง เช่น

• ถ้าเพิ่มผู้เช่าอีก 20% ลิฟต์พอไหม?

• ถ้าปรับปรุงพื้นที่ การระบายอากาศเปลี่ยนอย่างไร?

• ถ้าปิดพื้นที่บางส่วน จะประหยัดพลังงานเท่าไร?

นี่ทำให้งานบริหารอาคารเปลี่ยนจาก “เดา” → “ตัดสินใจด้วยข้อมูล”

8) อาคารในฐานะศูนย์กลางชุมชน (Community Hub)

ผู้ใช้อาคารไม่ต้องการแค่พื้นที่ทำงาน แต่ต้องการ “สถานที่ที่มีชีวิตและผู้คน”ผู้จัดการอาคารต้องสร้างกิจกรรมและประสบการณ์ เช่น

• ตลาดนัดประจำอาคาร

• คลาสโยคะ / มินิคอนเสิร์ต

• กิจกรรม Networking

• การสนับสนุนร้านค้าในท้องถิ่น

อาคารที่ “อบอุ่น” และ “มีชีวิต” จะทำให้ผู้ใช้อาคารรู้สึกเป็นเจ้าของ → เพิ่ม retention rate

9) RegTech: เทคโนโลยีที่ป้องกันความเสี่ยงด้านกฎหมายแบบอัตโนมัติ

งานด้าน compliance จะซับซ้อนขึ้นเรื่อย ๆ เช่น

• ESG Reporting

• PDPA / GDPR

• ความปลอดภัยอาคาร

• สิทธิขั้นพื้นฐานของผู้เช่า

RegTech ช่วยลดความเสี่ยง เช่น

• เตือนกำหนดตรวจสอบอุปกรณ์

• ออกเอกสารอัตโนมัติ

• ตรวจจับความผิดปกติในงานตรวจสอบ

• บันทึกข้อมูลเหตุการณ์ทั้งหมดแบบ audit trail

ช่วยให้ผู้จัดการอาคาร “หลุดพ้น” จากงานเอกสารและความเสี่ยงทางกฎหมาย

10) Modular + Design for Deconstruction: อาคารที่ต่อเติมง่าย ถอดเปลี่ยนง่าย และรีไซเคิลได้

อาคารจะถูกสร้างให้ “แยกส่วนได้” เช่น

• ผนังถอดออกได้

• พื้นที่ปรับรูปแบบง่าย

• ใช้วัสดุที่นำกลับมาใช้ซ้ำ

• โครงสร้างออกแบบให้ถอดได้ไม่ใช่ทุบ

เป็นแนวคิดใหม่ที่ช่วย

• ลดการรื้อถอน

• ลดขยะก่อสร้าง

• ปรับตัวตามตลาดได้เร็ว

• ลดต้นทุนปรับปรุงในระยะยาว

อาคารจะมี “วงจรชีวิตแบบยืดหยุ่น” มากกว่าอาคารยุคก่อนหลายสิบปี

สรุป: ผู้จัดการอาคารยุคใหม่ คือ Orchestrator of Value

บทบาทผู้จัดการอาคารไม่ใช่แค่ดูแลระบบ แต่คือ ผู้ควบคุมคุณค่าทั้งระบบของอาคาร ตั้งแต่

• เทคโนโลยี

• ผู้เช่า

• ความปลอดภัย

• ความยั่งยืน

• ประสบการณ์

• พลังงาน

• การเงิน

• ชุมชนสภาพแวดล้อม

อาคารในอนาคตจะเป็น “ระบบนิเวศแบบมีชีวิต” ที่ต้องการคนที่บริหารอย่างเข้าใจทั้งข้อมูล เทคโนโลยี และผู้ใช้อาคาร

คนที่เข้าใจ 10 เทรนด์นี้ก่อน จะเป็นผู้นำของอุตสาหกรรมในอีก 5–10 ปีข้างหน้าแน่นอน