5 เรื่องจากกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 พรบ.ควบคุมอาคาร ที่ผู้จัดการอาคารต้องรู้

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

22 March 2026

กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) มักถูกมองว่าเป็น "กฎหมายสำหรับสถาปนิกและวิศวกรตอนออกแบบ" แต่ความจริงมีหลายข้อที่ผู้จัดการอาคารต้องรับผิดชอบโดยตรงตลอดอายุการใช้งานอาคาร ไม่ใช่แค่ตอนสร้าง

บทความนี้คัดมา 5 เรื่องที่มีความเสี่ยงสูงที่สุดในเชิงการบริหารอาคารจริง ทั้งความเสี่ยงด้านชีวิตและความเสี่ยงทางกฎหมาย

เรื่องที่ 1 — พื้นที่จอดรถดับเพลิงและรถพยาบาล (ข้อ 29/1)

ข้อ 29/1 ถูกเพิ่มเข้ามาโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 69 (พ.ศ. 2564) ซึ่งมีผลบังคับใช้กับ อาคารที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างหลังจากวันที่กฎหมายข้อนี้มีผลบังคับใช้เป็นต้นไป อาคารที่ได้รับใบอนุญาตก่อนหน้านั้นได้รับยกเว้นตามบทเฉพาะกาล อย่างไรก็ตาม ผู้จัดการอาคารของอาคารที่อยู่ภายใต้ข้อกำหนดนี้ต้องทำความเข้าใจและปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด เพราะภาระหน้าที่ไม่ได้หยุดอยู่แค่วันที่ก่อสร้างเสร็จ

กฎหมายกำหนดให้อาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องจัดพื้นที่ให้รถฉุกเฉินเข้าถึงได้ตลอดเวลา โดยมีขนาดดังนี้

รถดับเพลิง กว้าง ≥ 3.00 ม. × ยาว ≥ 10.00 ม. ต้องโล่ง ไม่อยู่ใต้ทางเดินเชื่อม และอยู่ใกล้ Siamese Connection มากที่สุด

รถพยาบาล กว้าง ≥ 2.40 ม. × ยาว ≥ 7.00 ม. × ระยะดิ่ง ≥ 2.85 ม. และต้องอยู่ห่างจากลิฟต์ดับเพลิงหรือทางหนีไฟไม่เกิน 60 เมตร

และที่สำคัญที่สุด กฎหมายระบุชัดว่า "เจ้าของอาคารหรือผู้ครอบครองอาคารต้องดูแลพื้นที่ดังกล่าวให้รถสามารถเข้าถึงได้สะดวกตลอดเวลาโดยไม่มีสิ่งกีดขวาง"

หมายความว่า ถ้าวันเกิดเหตุเพลิงไหม้แล้วมีรถจอดขวาง มีป้ายโฆษณา หรือมีสิ่งของวางอยู่ในพื้นที่นั้น ผู้จัดการอาคารมีความรับผิดชอบตามกฎหมายโดยตรง

ความเสี่ยงหากละเลย รถดับเพลิงหรือรถพยาบาลเข้าไม่ถึงขณะเกิดเหตุ อาจนำไปสู่การสูญเสียชีวิต และผู้จัดการอาคารอาจถูกดำเนินคดีอาญาฐานประมาทเป็นเหตุให้ผู้อื่นถึงแก่ชีวิต

เรื่องที่ 2 — ระบบระบายอากาศที่จอดรถใต้ดิน (ข้อ 9)

ที่จอดรถใต้ดินเป็นพื้นที่อันตรายที่สุดในอาคารหากระบบระบายอากาศล้มเหลว เพราะก๊าซ CO จากรถยนต์สะสมในพื้นที่ปิดได้อย่างรวดเร็ว ไม่มีสี ไม่มีกลิ่น ผู้ที่อยู่ในพื้นที่อาจหมดสติก่อนจะรู้ตัว

ข้อ 9 กำหนดให้ที่จอดรถต่ำกว่าระดับพื้นดินต้องมีระบบระบายอากาศด้วยวิธีกล ไม่น้อยกว่า 4 เท่าของปริมาตรพื้นที่ต่อชั่วโมง (4 ACH) และระบบต้องทำงานตลอดเวลาที่มีการใช้สอย

นอกจากนี้ ช่องรับอากาศภายนอกต้อง ห่างจากแหล่งอากาศเสียและช่องระบายทิ้ง ≥ 5.00 เมตร และ สูงจากพื้นดิน ≥ 1.50 เมตร

สิ่งที่ต้องทำ ได้แก่ ตรวจสอบพัดลมระบายอากาศให้ทำงานได้ตามปกติ และห้ามอนุญาตให้ปิดกั้นช่องรับอากาศหรือช่องระบายทิ้งไม่ว่ากรณีใด

ความเสี่ยงหากละเลย ผู้ใช้อาคารได้รับพิษ CO ทั้งเจ้าของและผู้จัดการอาคารถูกฟ้องร้อง และอาจไม่ผ่านการตรวจสอบอาคารประจำปีตามมาตรา 32 ทวิ

เรื่องที่ 3 — Fire Damper และ Smoke Detector ในระบบปรับอากาศ (ข้อ 10)

ระบบปรับอากาศในอาคารสูงช่วยสร้างความสบายให้ผู้คนทุกวัน แต่ขณะเดียวกันก็สามารถกลายเป็นท่อกระจายควันและเปลวไฟได้ทันทีหากขาดอุปกรณ์ป้องกันที่ถูกต้อง

ข้อ 10(4)(ข) กำหนดว่าท่อลมที่ผ่านผนังกันไฟหรือพื้นทนไฟต้องติดตั้ง Fire Damper ที่ปิดอัตโนมัติเมื่ออุณหภูมิ > 74°C และต้องทนไฟได้ไม่น้อยกว่า 1 ชั่วโมง 30 นาที

ข้อ 10(5)(ข) กำหนดว่าระบบปรับอากาศที่มีลมหมุนเวียนตั้งแต่ 50 ม³/นาที (≈ 1,765 cfm) ขึ้นไป ต้องติดตั้ง Smoke Detector ที่หยุดระบบโดยอัตโนมัติ เมื่อตรวจพบควัน

ข้อ 10(4)(ค) ห้ามใช้ทางเดิน บันได ช่องบันได และช่องลิฟต์ เป็นส่วนหนึ่งของระบบท่อลมโดยเด็ดขาด

สิ่งที่ต้องทำ ได้แก่ ตรวจสอบไม่ให้มีการต่อเติมระบบลมที่ใช้ทางเดินหรือช่องบันไดเป็นช่องทางผ่านของลม

ความเสี่ยงหากละเลย เมื่อเกิดเพลิงไหม้ ควันและเปลวไฟจะแพร่ผ่านท่อลมไปทุกชั้นภายในเวลาไม่กี่นาที แทนที่จะสกัดได้ที่ชั้นต้นกำเนิด ความสูญเสียจะทวีคูณ และผู้รับผิดชอบอาคารต้องรับผิดชอบทางอาญา

เรื่องที่ 4 — ระบบไฟฟ้าสำรองฉุกเฉินและระบบสัญญาณเตือนเพลิงไหม้ (ข้อ 14 และข้อ 16)

สองระบบนี้คือสิ่งแรกที่ต้องทำงานได้เมื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน แต่กลับเป็นระบบที่ถูกละเลยมากที่สุดในอาคารที่ใช้งานมานาน

ข้อ 14 กำหนดให้ต้องมีระบบไฟฟ้าสำรองฉุกเฉินแยกอิสระ ทำงานอัตโนมัติเมื่อระบบปกติหยุด โดยต้องจ่ายได้ดังนี้

• ทางหนีไฟ ทางเดิน บันได สัญญาณเตือน → สำรอง ≥ 2 ชั่วโมง

• ลิฟต์ดับเพลิง เครื่องสูบน้ำดับเพลิง ห้องช่วยชีวิต ระบบสื่อสาร → สำรองตลอดเวลา

ข้อ 16 กำหนดให้ต้องมีระบบสัญญาณเตือนเพลิงไหม้ทุกชั้น โดยต้องมีทั้ง Manual (กดมือ) และ Automatic (ตรวจจับอัตโนมัติ) และส่งสัญญาณได้ยินทั่วถึง

สิ่งที่ต้องทำ ได้แก่ ทดสอบ Generator สำรองทุกเดือน ตรวจสอบแบตเตอรี่ UPS ของ Fire Alarm ทุกปี ทดสอบ Fire Alarm ทุกชั้นตามรอบที่กำหนด และตรวจสอบว่าป้ายทางหนีไฟทุกป้ายมีไฟสว่างได้ไม่น้อยกว่า 2 ชั่วโมงตามที่กฎหมายกำหนด

ความเสี่ยงหากละเลย เมื่อเกิดเหตุและไฟดับ ผู้คนมองไม่เห็นทางหนีไฟ ระบบเตือนไม่ดัง ไม่มีใครรู้ว่าเกิดเหตุ ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นในอาคารหลายแห่งทั่วโลกคือการสูญเสียชีวิตหมู่ และคดีความที่ตามมากับผู้บริหารอาคาร

เรื่องที่ 5 — ถังดับเพลิงมือถือและระบบ Sprinkler (ข้อ 19 และข้อ 20)

Sprinkler และถังดับเพลิงคืออุปกรณ์ที่ผู้คนมักมองผ่านจนกว่าจะถึงเวลาที่ต้องใช้งานจริง และนั่นมักสายเกินไปแล้ว

ข้อ 19 กำหนดให้ต้องมีถังดับเพลิงมือถือ

• ≥ 1 เครื่อง / พื้นที่ 1,000 ตร.ม. และทุกระยะ ≤ 45 เมตร

• อย่างน้อย ชั้นละ 1 เครื่อง

• บรรจุสารเคมี ≥ 4 กก.

• ติดตั้งสูง ≤ 1.50 เมตร จากพื้น ในที่มองเห็นและเข้าถึงได้โดยสะดวก

ข้อ 20 กำหนดให้ต้องมี Sprinkler System หรือระบบเทียบเท่า ที่ทำงานอัตโนมัติทันทีเมื่อมีเพลิงไหม้ ครอบคลุมทุกพื้นที่ทุกชั้น

สิ่งที่ต้องทำ ได้แก่ ตรวจสอบถังดับเพลิงทุกเดือนว่าอยู่ครบตามตำแหน่ง เข็มมาตรวัดแรงดันอยู่ในโซนสีเขียว และยังไม่หมดอายุ ทดสอบแรงดันในระบบเครื่องสูบน้ำดับเพลิงตามรอบที่กำหนด และตรวจสอบให้แน่ใจว่าวาล์วทุกตัวในระบบ Sprinkler ไม่มีตัวใดถูกปิดทิ้งไว้โดยไม่มีเหตุผล เพราะวาล์วที่ปิดค้างไว้คือระบบที่ไม่ทำงานเมื่อถึงเวลาจริง

ความเสี่ยงหากละเลย ถ้า Sprinkler ไม่ทำงานหรือถังดับเพลิงหมดอายุ โอกาสสกัดเพลิงในระยะแรกจะหายไป และหากผู้ตรวจสอบอาคารพบว่าระบบไม่ได้มาตรฐาน จะออกรายงานว่า "ไม่ผ่าน" ซึ่งอาจนำไปสู่คำสั่งห้ามใช้อาคาร

บทสรุป — กฎหมายไม่ได้จบที่วันที่ขอใบอนุญาต

ทั้ง 5 เรื่องนี้มีสิ่งหนึ่งที่เหมือนกัน คือไม่มีเรื่องใดเลยที่หยุดเป็นความรับผิดชอบเมื่ออาคารสร้างเสร็จ ทุกเรื่องต้องการการดูแลรักษาต่อเนื่อง การบันทึก และการทดสอบเป็นระยะ

ผู้จัดการอาคารที่เข้าใจกฎหมายไม่ได้มีประโยชน์แค่ในแง่การปฏิบัติตามกฎ แต่มีประโยชน์ในแง่การป้องกันความเสียหายที่ไม่มีวันแก้ไขได้ นั่นคือชีวิตของผู้คนในอาคารที่เราดูแล

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) แก้ไขเพิ่มเติมโดยฉบับที่ 42 (พ.ศ. 2537) ฉบับที่ 50 (พ.ศ. 2540) และฉบับที่ 69 (พ.ศ. 2564) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522