Data Center Boom: เมื่อ Power กลายเป็น Location ใหม่ของอสังหาริมทรัพย์

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

26 August 2026

จากบทวิเคราะห์ “North America Data Center Report Midyear 2026” ของ JLL ซึ่งเผยแพร่เมื่อเดือนสิงหาคม 2026 (https://www.jll.com/en-us/insights/market-dynamics/north-america-data-centers) ตลาด Data Center ในอเมริกาเหนือกำลังเติบโตในระดับที่แตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นอย่างชัดเจน Vacancy อยู่ที่ประมาณ 1% ต่อเนื่องเป็นปีที่สาม ขณะที่มี Capacity ใหม่มากกว่า 66 GW อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และประมาณ 95% ถูก Pre-committed แล้ว ผู้เช่าที่กำลังมองหา Capacity ในวันนี้จำนวนหนึ่งต้องจองพื้นที่ที่จะส่งมอบในปี 2028 ซึ่งสะท้อนว่า Demand จาก AI, Cloud และ Digital Infrastructure กำลังเดินเร็วกว่าความสามารถของตลาดในการสร้าง Supply ใหม่

ตัวเลขและข้อมูลตลาดที่กล่าวถึงในบทความนี้เป็นข้อมูลของ North America ไม่ใช่ข้อมูลตลาด Data Center ของประเทศไทย จุดประสงค์ของการนำมาวิเคราะห์คือเพื่อดูทิศทางของตลาดที่พัฒนาไปไกลกว่า และนำแนวโน้มเหล่านั้นมาใช้เป็นกรอบคิดว่าอะไรอาจมีความสำคัญต่อ Developer, Investor และ Building Operator ในประเทศไทยในระยะต่อไป โดยไม่ควรตีความว่าขนาด Demand, Vacancy, Capacity หรือเงื่อนไขตลาดของไทยอยู่ในระดับเดียวกับอเมริกาเหนือ

สิ่งที่น่าสนใจจึงไม่ใช่เพียงว่า Data Center กำลังโตเร็วแค่ไหน แต่คือ โครงสร้างของมูลค่าในธุรกิจกำลังเปลี่ยนไป ในอสังหาริมทรัพย์แบบเดิม เรามักเริ่มจาก Land, Location, Floor Area, Rent และ Occupancy แต่สำหรับ Data Center ตัวแปรที่กำหนดศักยภาพของทรัพย์สินมากขึ้นเรื่อย ๆ คือ Power Availability, Grid Connection, Cooling Capacity, Network Connectivity และ Operational Reliability

ภาพนี้ทำให้ Data Center ไม่ได้เป็นเพียงอาคารสำหรับวาง Server แต่กำลังกลายเป็น Digital Infrastructure Asset ที่มูลค่าไม่ได้ขึ้นอยู่กับพื้นที่เพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับความสามารถในการเปลี่ยนไฟฟ้าและโครงสร้างพื้นฐานให้กลายเป็น Computing Capacity ที่เชื่อถือได้

สำหรับ Developer, Investor และ Building Operator นี่เป็นการเปลี่ยนวิธีคิดที่สำคัญ เพราะเมื่อ Power กลายเป็นทรัพยากรที่หายากขึ้น การเลือก Location, การออกแบบระบบ และการเดินอาคารจะเชื่อมกับ Asset Value โดยตรงมากกว่าที่เคย

1. Location ของ Data Center กำลังถูกกำหนดด้วย Power มากกว่าที่ดิน

ในอสังหาริมทรัพย์แบบเดิม การวิเคราะห์ Location มักเริ่มจากจำนวนคน ระบบขนส่ง Catchment Area การเข้าถึง และกิจกรรมทางเศรษฐกิจรอบพื้นที่ แต่สำหรับ Data Center คำถามแรกกำลังเปลี่ยนไปเป็น “พื้นที่นี้สามารถหา Power ได้กี่ MW และเชื่อมต่อได้เมื่อไร” เพราะต่อให้มีที่ดินขนาดใหญ่และต้นทุนต่ำ หาก Utility ไม่สามารถจ่ายกำลังไฟตามที่โครงการต้องการได้ ที่ดินนั้นก็แทบไม่มีคุณค่าในเชิง Data Center Development

เรื่องนี้เห็นชัดจากรายงาน JLL ที่ระบุว่า 77% ของ Capacity ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างในอเมริกาเหนืออยู่ใน Frontier Markets เช่น West Texas, Ohio, Louisiana, Indiana และ Carolinas หลายพื้นที่เหล่านี้ไม่ใช่ Technology Hub แบบดั้งเดิม แต่มีข้อได้เปรียบด้านที่ดิน ระบบไฟฟ้า Grid Capacity และกระบวนการอนุมัติที่สามารถรองรับโครงการขนาดใหญ่ได้

เมื่อ AI Infrastructure ขยายจาก Campus ระดับไม่กี่สิบเมกะวัตต์ไปสู่หลายร้อยเมกะวัตต์หรือแม้แต่ระดับกิกะวัตต์ เวลาในการเชื่อม Grid จะมีผลต่อ Commercial Viability มากขึ้น หาก Developer ต้องรอ Power 5–7 ปี แม้โครงการจะมี Demand พร้อมก็อาจเสียโอกาสให้กับตลาดอื่นที่สามารถจ่ายไฟได้เร็วกว่า

ดังนั้นหลักคิดเรื่อง Location จึงกำลังเปลี่ยนจาก “ที่ดินอยู่ตรงไหน” ไปสู่ “Power อยู่ตรงไหน และเราสามารถเข้าถึงมันได้เร็วแค่ไหน” สำหรับ Data Center ในอนาคต Power จึงไม่ได้เป็นเพียง Utility ที่มาทีหลัง แต่กำลังกลายเป็นส่วนหนึ่งของ Location เอง

2. Supply 66 GW (66,000 MW) ยังไม่ได้แปลว่า Oversupply เพราะตลาดนี้ขาย Capacity ก่อนอาคารเสร็จ

ใน Office, Retail หรือ Residential การเห็น Supply ใหม่จำนวนมากมักนำไปสู่คำถามเรื่อง Oversupply และแรงกดดันต่อราคา แต่ Data Center มีโครงสร้าง Demand ที่แตกต่างออกไป แม้จะมี Capacity มากกว่า 66 GW อยู่ระหว่างการก่อสร้าง แต่ประมาณ 95% ถูกจองแล้ว และ JLL ยังมองว่า Vacancy มีโอกาสอยู่ใกล้ศูนย์ไปจนถึงอย่างน้อยปี 2028

สาเหตุสำคัญคือ Demand ของ Data Center ไม่ได้เชื่อมกับจำนวนคนที่ต้องการใช้พื้นที่ แต่เชื่อมกับปริมาณ Computing ที่โลกต้องการ เมื่อ AI Model ใหญ่ขึ้น การ Training และ Inference เพิ่มขึ้น Cloud เติบโต และองค์กรย้าย Workload เข้าสู่ Digital Infrastructure ความต้องการจึงเพิ่มในหน่วย MW มากกว่าตารางเมตร

นี่ทำให้ Economics ของ Data Center ต่างจากอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปอย่างมีนัยสำคัญ Developer ไม่ได้ขายพื้นที่ว่างเพียงอย่างเดียว แต่ขายความสามารถในการรองรับ IT Load ที่มี Power, Cooling, Network และ Reliability พร้อมใช้งาน การมีอาคารหนึ่งแสนตารางเมตรจึงไม่ได้สร้างมูลค่า หากไม่มีไฟฟ้าเพียงพอหรือระบบไม่สามารถรองรับ Density ที่ผู้ใช้งานต้องการ

ดังนั้นหน่วยสำคัญของตลาดจึงกำลังเปลี่ยนจาก sqm ไปเป็น MW ที่สามารถจ่ายได้อย่างต่อเนื่องและเชื่อถือได้ และนี่คือการเปลี่ยนจาก Space Business ไปสู่ Capacity Business อย่างชัดเจน

3. AI กำลังเปลี่ยน Data Center จาก Real Estate Asset ไปสู่ Digital Infrastructure Asset

Hyperscalers ยังคงเป็นผู้สร้าง Demand รายใหญ่ที่สุด โดยคิดเป็นประมาณ 59% ของ Tenant Demand ในปี 2026 แต่โครงสร้าง Demand กำลังซับซ้อนขึ้นจากการเติบโตของ Neoclouds บริษัท AI โดยตรง และ Enterprise ที่ต้องการ Computing Capacity เพิ่มขึ้นพร้อมกัน แม้แต่ผู้ใช้งานขนาด 500 kW ถึง 3 MW ก็เริ่มหาพื้นที่ยากขึ้นเพราะต้องแข่งขันกับผู้เล่นรายใหญ่ที่จอง Capacity จำนวนมากล่วงหน้า

ผลคือ Data Center Ecosystem ไม่ได้มีความสัมพันธ์แบบ Landlord–Tenant อย่างง่ายอีกต่อไป Hyperscaler สามารถเป็น Owner, Developer และ Tenant ในเวลาเดียวกัน บริษัท AI สามารถเช่า Computing Capacity จาก Hyperscaler ขณะที่ Neocloud สามารถลงทุนใน GPU Infrastructure แล้วขาย Capacity กลับให้ Technology Company หรือ Enterprise อีกทอดหนึ่ง

เมื่อโครงสร้างแบบนี้เกิดขึ้น สิ่งที่สร้างมูลค่าของ Asset จึงไม่ใช่ตัวอาคารเพียงอย่างเดียว แต่ประกอบด้วย Land + Power + Grid Connection + Cooling + Network + Computing Capacity + Operational Reliability และแต่ละองค์ประกอบเชื่อมโยงกัน หากระบบไฟฟ้าหรือ Cooling รองรับ Density ไม่พอ Computing Capacity ที่ขายได้ก็ลดลงทันที

สำหรับการประเมินมูลค่า นี่หมายความว่า Data Center ในอนาคตอาจถูกมองใกล้เคียง Infrastructure มากขึ้น ความสามารถในการสร้าง Cash Flow จะขึ้นอยู่กับความพร้อมของ Power, Contract Structure, Tenant Credit, Operating Performance และ Reliability มากกว่าคุณสมบัติทางกายภาพของอาคารเพียงอย่างเดียว

4. Building Operations จะกลายเป็นส่วนหนึ่งของ Investment Thesis ตั้งแต่วันแรก

สำหรับ Office Building ความผิดพลาดของระบบปรับอากาศอาจสร้าง Complaint และกระทบ Tenant Satisfaction แต่สำหรับ Mission Critical Facility การหยุดทำงานของระบบอาจหมายถึง Service Disruption มูลค่ามหาศาล ความแตกต่างนี้ทำให้ Building Operations ของ Data Center ต้องเริ่มจากการบริหาร Risk of Failure มากกว่าการ Maintain Equipment ให้ทำงานตามปกติเท่านั้น

ระบบสำคัญจึงถูกออกแบบด้วย Redundancy ตั้งแต่ Electrical Supply, UPS, Generator, Cooling, Fire Protection ไปจนถึง Network และ Control System แต่การมี Redundancy ในแบบไม่ได้รับประกัน Reliability หากการเดินระบบ การบำรุงรักษา การทดสอบ และ Emergency Response ไม่สอดคล้องกัน Operational Error เพียงครั้งเดียวสามารถทำให้ระบบสำรองที่ลงทุนไว้จำนวนมากสูญเสียความหมายได้

นี่ทำให้แนวคิดอย่าง Reliability Engineering, Predictive Maintenance, Failure Mode and Effects Analysis, Root Cause Analysis, Condition Monitoring, Change Management และ Operational Resilience มีความสำคัญมากขึ้น โดยเฉพาะเมื่อ Data Center รองรับ High-density AI Workload ซึ่งทำให้ Heat Load และความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของ Operating Condition สูงกว่าเดิม

ดังนั้นคำถามของ Owner จึงไม่ควรหยุดอยู่ที่ “ระบบทำงานอยู่หรือไม่” แต่ควรขยับไปสู่ “ระบบทั้งหมดสามารถรักษา Mission Critical Operation ได้หรือไม่เมื่อเกิดความผิดปกติ” และเมื่อ Reliability มีผลต่อ Revenue และ Contractual Obligation โดยตรง Building Operations จึงไม่ได้อยู่ปลายทางหลัง Construction แต่ควรถูกนำเข้าไปอยู่ใน Design Review, Commissioning, Staffing Model และ Operating Strategy ตั้งแต่ต้น

5. Energy Efficiency ของ Data Center คือ Capacity Creation ไม่ใช่เพียง Cost Saving

ในอาคารทั่วไป Energy Efficiency มักถูกมองผ่านค่าไฟที่ประหยัดได้และเป้าหมาย Sustainability แต่สำหรับ Data Center ประสิทธิภาพของระบบอาคารมีผลโดยตรงต่อ IT Capacity ที่สามารถขายได้ เพราะ Power Allocation จาก Utility มีข้อจำกัด หาก Cooling System, Pump, Fan, UPS และ Supporting Infrastructure ใช้พลังงานมากเกินความจำเป็น ไฟฟ้าที่เหลือสำหรับ Server และ GPU ก็ลดลงทันที

ตัวอย่างเช่น หาก Data Center ได้รับ Power Allocation 100 MW แต่ระบบประกอบอาคารใช้ 20 MW จะเหลือเพียง 80 MW สำหรับ IT Load หากสามารถปรับปรุงระบบจน Auxiliary Load ลดลงเหลือ 15 MW โดยยังรักษา Reliability เดิมได้ Capacity สำหรับ IT จะเพิ่มขึ้นอีก 5 MW โดยไม่ต้องรอ Grid Connection ใหม่ การประหยัดพลังงานจึงสามารถแปลงเป็น Revenue-generating Capacity ได้โดยตรง

นี่ทำให้ PUE หรือ Power Usage Effectiveness มีความหมายมากกว่าตัวเลข Sustainability เพราะมันสะท้อนว่าพลังงานที่นำเข้ามาใน Facility ถูกใช้กับ IT Equipment มากเพียงใด อย่างไรก็ตาม Design PUE ที่ดีไม่ได้รับประกัน Operating PUE ที่ดี หาก Chiller Plant, Pump, Fan, Control Sequence หรือ Setpoint ไม่ถูกบริหารอย่างเหมาะสม Performance จริงก็สามารถห่างจาก Design Intent ได้มาก

ดังนั้น Design Efficiency และ Operational Efficiency ต้องเดินไปด้วยกัน และในตลาดที่ Power Availability กลายเป็น Bottleneck Building Operator ที่ลด Auxiliary Energy ได้โดยไม่ลด Reliability กำลังสร้าง Asset Value ไม่ใช่เพียงลด OpEx

6. Bottleneck ถัดไปอาจไม่ใช่ Power แต่อยู่ที่ Social License to Operate

หนึ่งในตัวเลขที่น่าสนใจที่สุดในรายงาน JLL คือ 79% ของชาวอเมริกันสนับสนุนให้สหรัฐเป็นผู้นำด้าน AI แต่มีเพียง 14% ที่สนับสนุนการสร้าง Data Center ในชุมชนของตัวเอง ช่องว่างนี้สะท้อนว่าการเติบโตของ Digital Infrastructure กำลังเผชิญความท้าทายที่ไม่ได้อยู่ใน Engineering หรือ Capital Market เพียงอย่างเดียว

ชุมชนเริ่มตั้งคำถามมากขึ้นว่า Data Center ใช้ไฟเท่าไร ใช้น้ำเท่าไร การสร้างโรงไฟฟ้าหรือระบบส่งไฟใหม่จะกระทบค่าไฟของประชาชนหรือไม่ Generator สร้างเสียงและมลพิษแค่ไหน และผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่ชุมชนได้รับกลับมาสมดุลกับทรัพยากรที่ถูกใช้หรือไม่

สำหรับ Developer นี่หมายความว่าโครงการที่มี Land, Capital, Tenant และ Power พร้อมอาจยังพัฒนาไม่ได้ หากไม่ได้รับ Community Acceptance ดังนั้น Social License to Operate จะกลายเป็นความเสี่ยงเชิงธุรกิจที่ต้องบริหารตั้งแต่ Site Selection จนถึงตลอดอายุของ Asset

ในอนาคต Data Center ที่มีคุณภาพจึงอาจต้องพิสูจน์ Performance มากกว่า Uptime และ PUE โดยต้องสามารถแสดง Energy Transparency, Water Management, Carbon Performance, Noise Control และ Community Benefit ได้อย่างต่อเนื่อง ตรงนี้ทำให้ Building Operations มีบทบาทมากขึ้น เพราะคำมั่นที่ Developer ให้ไว้ในช่วง Development สุดท้ายต้องถูกพิสูจน์ด้วย Performance จริงหลังอาคารเปิดใช้งาน

7. สำหรับประเทศไทย การแข่งขัน Data Center จะเป็นการแข่งขันของ Infrastructure Ecosystem

ประเทศไทยกำลังแข่งขันกับหลายประเทศในเอเชียเพื่อดึงดูด Data Center และ Digital Infrastructure การมี Investment Incentive ราคาที่ดินที่แข่งขันได้ หรือ Strategic Location ในภูมิภาคยังมีความสำคัญ แต่ในระยะต่อไปอาจไม่เพียงพอหากประเทศไม่สามารถตอบคำถามเรื่อง Power, Grid, Renewable Energy, Water, Talent และ Regulation ได้พร้อมกัน

นักลงทุนระดับโลกจะถามมากขึ้นว่าโครงการสามารถหา Power ได้กี่ MW เชื่อม Grid ได้เมื่อไร Reliability ของระบบไฟฟ้าเป็นอย่างไร Renewable Energy มีเพียงพอหรือไม่ Cooling Strategy เหมาะกับ Climate ร้อนชื้นหรือไม่ และสามารถหา Engineer กับ Technician ที่เข้าใจ Mission Critical Facility ได้มากเพียงใด เพราะ Data Center ขนาดใหญ่ไม่สามารถพึ่งเพียง Technology หรือ Equipment ที่ดี หากไม่มี Operating Capability รองรับตลอดอายุโครงการ

ดังนั้นการแข่งขันเพื่อเป็น Data Center Hub จึงไม่ได้เกิดระหว่าง Developer เท่านั้น แต่เป็นการแข่งขันระหว่าง Infrastructure Ecosystem ของแต่ละประเทศ Utility, Government, Developer, Designer, Contractor, Technology Provider และ Building Operator ต้องทำงานต่อเนื่องกันตั้งแต่ก่อนเลือกที่ดินจนถึง Operations

หากประเทศหนึ่งสามารถอนุมัติโครงการได้เร็ว แต่ Power ใช้เวลานาน โครงการก็ช้า หากมี Power แต่ Talent ไม่เพียงพอ Operational Risk ก็สูง และหาก Infrastructure พร้อมแต่ Community ไม่ยอมรับโครงการ Development Pipeline ก็สามารถหยุดได้เช่นกัน ความสามารถในการเชื่อมทุกองค์ประกอบเข้าด้วยกันจึงอาจเป็น Competitive Advantage ที่สำคัญกว่าการแข่งขันด้วย Incentive เพียงอย่างเดียว

สิ่งที่เจ้าของและผู้พัฒนา Data Center ควรจับตาใน 3–5 ปีข้างหน้า

การเติบโตของ AI จะยังผลัก Demand ต่อไป แต่ความเสี่ยงของตลาดจะค่อย ๆ เปลี่ยนจาก “มี Demand หรือไม่” ไปสู่ “ใครสามารถส่งมอบ Capacity ได้จริง” ตัวแปรที่ควรติดตามจึงไม่ได้มีเพียง Vacancy และ Rental Rate แต่รวมถึง Grid Connection Lead Time, Power Cost, Renewable Energy Availability, PUE, Water Usage, Rack Density, Construction Cost, Skilled Labour Availability และ Operational Reliability

หาก Demand ยังคงสูงแต่ Power Connection ใช้เวลานานขึ้น ตลาดที่สามารถสร้าง Capacity ได้เร็วกว่าจะได้เปรียบ หาก AI Rack Density เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว Data Center ที่ไม่สามารถ Retrofit Cooling หรือ Electrical Distribution ให้รองรับได้ก็อาจสูญเสียความสามารถในการแข่งขัน แม้อาคารจะยังใหม่ และหากข้อกังวลจากชุมชนเพิ่มขึ้น Social License to Operate ก็อาจกลายเป็นข้อจำกัดที่สำคัญพอ ๆ กับ Grid Capacity

สิ่งเหล่านี้กำลังเปลี่ยนวิธีประเมิน Data Center จากอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่ให้เช่า ไปสู่สินทรัพย์ที่สร้างมูลค่าจาก MW Available, Power Reliability, Energy Efficiency, Cooling Capacity, Connectivity และ Operational Resilience

สำหรับ Owner และ Developer คำถามสำคัญจึงไม่ใช่เพียงว่า “Data Center Market จะโตอีกเท่าไร” แต่ควรเป็นว่า “Asset ของเราสามารถเปลี่ยน Land, Power และ Infrastructure ให้กลายเป็น Reliable Computing Capacity ได้ดีเพียงใด”

เพราะในโลกที่ AI ต้องการไฟฟ้าและ Computing Capacity มากขึ้นเรื่อย ๆ มูลค่าของ Data Center จะไม่ได้ถูกกำหนดด้วย Location และอาคารเพียงอย่างเดียว แต่จะขึ้นอยู่กับความสามารถในการออกแบบ เดินระบบ และบริหาร Infrastructure ให้สร้าง Capacity ได้อย่างมีประสิทธิภาพ เชื่อถือได้ และยั่งยืนตลอดอายุของ Asset