Design for Maintainability: ออกแบบอาคารให้บำรุงรักษาง่าย ตั้งแต่วันแรก

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

4 May 2025

ในโลกของการออกแบบอาคารสมัยใหม่ “ความสวย” หรือ “ความหรูหรา” ไม่ใช่เป้าหมายเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่ “ความง่ายในการบำรุงรักษา” กลายเป็นโจทย์สำคัญที่ผู้ออกแบบทุกสายงานต้องคิดตั้งแต่วันแรก

แนวคิดนี้เรียกว่า Design for Maintainability (DfM)คือการออกแบบอาคารโดยคำนึงถึง ความสะดวก ปลอดภัย และประหยัด ในการดูแลรักษา ตลอดอายุการใช้งานของอาคาร

บทความนี้ชวนมาดูกันว่า DfM สำคัญอย่างไร? และ แต่ละสายงานควรพิจารณาอะไรบ้าง?

ทำไม DfM ถึงสำคัญ?

• อาคารมีอายุใช้งานนานกว่า 30-50 ปี

• ทุกระบบ ทุกวัสดุ ย่อมเสื่อมสภาพและต้องซ่อมบำรุง

• หากไม่ได้ออกแบบให้ซ่อมง่าย → เสียเวลาปิดอาคาร แกะฝ้า ทุบผนัง เสี่ยงอุบัติเหตุ และเสียค่าใช้จ่ายสูง

อาคารที่ “ดูแลยาก” จะเป็นภาระทั้งต่อเจ้าของ ผู้ดูแล และผู้ใช้งานในระยะยาว

หลักการ Design for Maintainability

1. เข้าถึงง่าย (Accessibility):

   ทุกระบบต้องมีทางเข้าถึงเพื่อตรวจสอบและซ่อม เช่น shaft, access panel, hatch บนฝ้า

   
   

2. ลดความซับซ้อน (System Simplification):

   เดินท่อ-สายไฟให้เป็นระเบียบ ไม่ซ้อนกันหลายชั้น

   
   

3. วัสดุทนทาน (Durability):

   เลือกวัสดุที่อายุใช้งานนาน ทนต่อสภาพอากาศ การใช้งานหนัก

   
   

4. เผื่อพื้นที่ซ่อม (Maintenance Space):

   เว้นระยะรอบอุปกรณ์ เช่น AHU, Pump ตามมาตรฐาน ไม่ติดแน่นจนซ่อมไม่ได้

   
   

5. ปลอดภัยเวลาซ่อม (Safe Maintenance):

   ออกแบบทางเดินบนดาดฟ้า จุด anchor สำหรับ fall arrest rail บนหลังคา

   
   

DfM ในแต่ละสายงาน

สถาปนิก

• ผนังภายนอก: เลือกวัสดุ self-cleaning หรือติด gondola rail สำหรับทำความสะอาด facade

• หลังคา: เผื่อทางเดิน service และติดจุด lifeline

• ห้องน้ำ: เผื่อ access panel สำหรับซ่อม plumbing โดยไม่รื้อผนังหรู

วิศวกรโครงสร้าง

• เผื่อช่องตรวจสอบ joint

• ออกแบบ connection ที่เข้าถึงได้ง่าย

วิศวกร MEP

• ระบบไฟฟ้า: เดินสายไฟใน trunking ที่เปิดดูได้ ไม่ซ่อนถาวร

• ระบบปรับอากาศ: วาง FCU, AHU ในจุดที่เข้าถึง coil, filter, motor ง่าย

• ระบบสุขาภิบาล: เผื่อ access door ตามแนวท่อสำคัญ

ตัวอย่างง่าย ๆ ที่ DfM ทำให้ชีวิตดีขึ้น

• เคยมั้ย? ต้องปีนบันไดสูงเพื่อเปลี่ยนไฟบนฝ้า 4 เมตร→ DfM จะแนะนำให้เลือก fixture ที่ lowerable หรือใช้ lift เข้าถึงได้ง่าย

• เคยมั้ย? ท่อน้ำรั่วแต่ต้องทุบผนัง marble หรูเพื่อหาจุดซ่อม→ DfM แนะนำ access panel ซ่อนในแนว seam ผนัง หรือ shaft ที่ตรวจสอบได้

DfM = คุณภาพ + ความยั่งยืน

การนำ DfM มาประยุกต์ใช้ ไม่เพียงช่วยลดค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาแต่ยังช่วยให้อาคาร ปลอดภัย ใช้งานได้ต่อเนื่อง และดูแลรักษาได้ง่ายในระยะยาวทำให้อาคาร “น่าอยู่ น่าดูแล” สำหรับทั้งเจ้าของ ผู้จัดการ และผู้ใช้

สรุปสุดท้าย: อย่ารอแก้ตอนสร้างเสร็จ คิดเรื่อง “ซ่อม” ตั้งแต่วันแรกที่ออกแบบ

เพราะ “อาคารที่ออกแบบเพื่อบำรุงรักษา” จะดูดีได้… ตลอดชีวิตการใช้งาน