From BIM to FM: Turning Data Chaos into Facility Intelligence
- Chakrapan Pawangkarat
- Sep 17
- 2 min read
จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์
Head of Property Management, JLL Thailand
เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
17 September 2025
เมื่อ BIM ไม่ได้จบที่การออกแบบและก่อสร้าง
ตลอดสิบปีที่ผ่านมา BIM (Building Information Modeling) ถูกผลักดันให้เป็นหัวใจของการออกแบบและก่อสร้างอาคารสมัยใหม่ แต่เมื่ออาคารก่อสร้างเสร็จและส่งต่อสู่ทีม Facility Management (FM) สิ่งที่เกิดขึ้นจริงกลับเป็นอีกเรื่องหนึ่ง
บ่อยครั้ง ทีม FM ได้รับ “กล่องข้อมูล” ที่เต็มไปด้วยโมเดล 3D สวยงาม แต่ขาดคุณภาพของข้อมูลที่ใช้ได้จริงสำหรับการดำเนินงาน นี่คือสิ่งที่เราเรียกว่า Information Quality (IQ) Issues และมันกำลังเป็นอุปสรรคใหญ่ที่ลดคุณค่าของ BIM ต่อการบริหารอาคาร
4 ปัญหาหลักด้านคุณภาพข้อมูล (IQ Issues)
Incomplete – ข้อมูลไม่ครบถ้วน
อุปกรณ์สำคัญไม่มี serial number
ไม่มี maintenance schedule หรือ warranty
ระบบไฟฟ้า/เครื่องกลขาดข้อมูลจำเป็นต่อการซ่อมบำรุง
Inaccurate – ข้อมูลไม่ถูกต้อง
ค่าประสิทธิภาพเครื่องจักรไม่ตรงกับของจริง
Asset ID ไม่ตรงกับป้ายอุปกรณ์หน้างาน
ระดับชั้น/พื้นที่ไม่แม่นยำ
Inconsistent – ข้อมูลไม่สอดคล้องกัน
ชื่อไฟล์/โค้ดไม่เป็นมาตรฐานเดียวกัน
หน่วยวัดหลากหลาย (m² vs ft², kW vs Btu/h)
Classification system ไม่ align กันระหว่างสาขา
Unintelligible – ข้อมูลอ่านไม่ออก/ใช้ยาก
โมเดลใหญ่เกินไป ใช้เครื่องเปิดช้า
Metadata ไม่มีการจัดโครงสร้าง
ไฟล์ส่งมอบเป็น “data dump” ที่ทีม FM ต้องมา decode เอง
ผลกระทบต่อการบริหารอาคาร
Integration gap: CMMS / CAFM / BMS ไม่สามารถเชื่อมกับ BIM ได้โดยตรง
Time wasted: ทีม FM ต้องเสียเวลา “cleaning data” ซ้ำอีกครั้ง
Lost opportunities: ความสามารถอย่าง Predictive Maintenance, Energy Optimization, Lifecycle Costing ไม่สามารถใช้งานได้เต็มที่
พูดง่าย ๆ คือ BIM ที่ไม่ถูกเตรียมเพื่อ FM = ต้นทุนจม แทนที่จะเป็น ทรัพย์สินข้อมูล
แล้วเราควรทำอย่างไร? – ข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์
Define BIM for FM Early
ต้องเริ่มตั้งแต่ Employer’s Information Requirements (EIR) ใน TOR ของโครงการ
ระบุชัดว่า FM ต้องการข้อมูลใด เช่น Asset Register, O&M Manuals, Warranty Data
Adopt a Common Data Environment (CDE)
สร้าง “single source of truth” ที่ทุกฝ่ายอัปเดตข้อมูลร่วมกัน
ใช้มาตรฐานสากล เช่น COBie, IFC, ISO 19650 เพื่อป้องกันความไม่สอดคล้อง
IQ Checklist ก่อนส่งมอบ
Completeness: ข้อมูลอุปกรณ์ครบ 100%
Accuracy: ตรวจเทียบกับ site verification
Consistency: ใช้มาตรฐาน naming / coding เดียว
Usability: ทีม FM เปิดใช้จริงได้ ไม่ใช่แค่ “โชว์”
FM Involvement from Day One
ทีม FM ต้องถูกเชิญเข้ามาตั้งแต่ช่วง Design & Construction
ไม่ใช่รอจนถึง Handover แล้วเพิ่งรู้ว่าข้อมูลใช้ไม่ได้
Digital Twin Readiness
มองไกลกว่า BIM → เตรียมข้อมูลให้อยู่ในรูปแบบที่สามารถ evolve สู่ Digital Twin ได้
รองรับ AI/IoT integration ในอนาคต
จาก Data Dump → Facility Intelligence
การแก้ไขปัญหา Information Quality ของ BIM ไม่ใช่เรื่องเทคนิคเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเรื่องของ mindset และ collaboration ระหว่าง Owner–Designer–Contractor–FM
ถ้าเราเปลี่ยนวิธีคิดจาก “ส่งข้อมูลเพราะต้องส่ง” ไปเป็น “ส่งข้อมูลเพราะทีม FM ต้องใช้จริง” เราจะเปลี่ยน BIM จาก ภาระ ให้กลายเป็น ทรัพย์สินเชิงกลยุทธ์ ที่สร้างคุณค่าให้อาคารตลอดอายุการใช้งาน
บทสรุป
BIM จะมีความหมายต่อ FM ก็ต่อเมื่อข้อมูลมีคุณภาพเพียงพอที่จะขับเคลื่อนการตัดสินใจ การซ่อมบำรุง และการลดต้นทุนระยะยาวสิ่งที่เราต้องการคือ BIM ที่ถูกออกแบบให้ useful for FM ตั้งแต่วันแรก
