Global Real Estate Outlook 2026: หกพลังเปลี่ยนเกมอสังหาริมทรัพย์โลก

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

11 December 2025

อ้างอิงจากบทความ Global Real Estate Market Outlook 2026 จาก JLL

สามารถอ่านต้นฉบับได้ที่: https://www.jll.com/en-uk/insights/market-outlook/global-real-estate

รายงานฉบับนี้สะท้อนภาพสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกที่กำลังก้าวเข้าสู่ “ช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งใหญ่” หลังจากปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว—อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ภาวะเงินเฟ้อที่เริ่มคลายตัว และเสถียรภาพทางการค้า—กำลังสร้างโอกาสใหม่ แต่ขณะเดียวกัน “แรงขับเคลื่อนใหม่ 6 ประการ” ก็กำลังสั่นสะเทือนระบบนิเวศของอุตสาหกรรมนี้อย่างลึกซึ้ง

บทความนี้สรุปมุมมองสำคัญพร้อมตีความแนวโน้มปี 2026 ผ่านบริบทเชิงกลยุทธ์ เพื่อให้ทั้งนักลงทุน ผู้พัฒนาอาคาร และผู้เช่าสามารถปรับตัวได้อย่างเฉียบคมทันกระแสโลก

1) ยุคต้นทุนสูง: ทุกองค์กรถูกบังคับให้เร่งประสิทธิภาพ

ต้นทุนดำเนินงานทั่วโลกเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ—ตั้งแต่ค่าแรง ภาษี เงินกู้ ไปจนถึงวัสดุก่อสร้างที่ยังคงพุ่งขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะในยุโรป สหรัฐฯ สิงคโปร์ และออสเตรเลีย

ไม่แปลกที่ 72% ของผู้นำด้าน Corporate Real Estate ระบุว่า “ประสิทธิภาพค่าใช้จ่าย” คือวาระสำคัญที่สุดของปี 2026

องค์กรต้องให้ความสำคัญกับ 3 กลยุทธ์:

✔ วิเคราะห์งบประมาณเชิงลึก

ตั้งแต่ค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน ซ่อมบำรุง ไปจนถึง CapEx

✔ ปรับขนาดพอร์ตและเพิ่มประสิทธิภาพพื้นที่

Right-sizing จะเป็นเครื่องมือสำคัญขององค์กรทั่วโลก

✔ ใช้เทคโนโลยีและ Outsourcing เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ

Automation, Smart FM และการปรับกระบวนการด้วยดิจิทัลจะสร้างผลลัพธ์ที่จับต้องได้ทันที

แต่ที่สำคัญที่สุดคือ ทุกการลดต้นทุนต้องไม่ทำลายประสบการณ์พนักงานหรือความยืดหยุ่นขององค์กร

2) อุปทานกำลังขาดแคลน: พื้นที่เกรด A จะยิ่งหายาก

ปี 2026 จะเป็นปีที่อุปทานเชิงพาณิชย์ทั่วโลกลดลงต่อเนื่อง:

• สำนักงานสหรัฐฯ: การก่อสร้างใหม่ลดลง 75%

• ยุโรป: ปริมาณก่อสร้างต่ำสุดในรอบกว่า 10 ปี

• อุตสาหกรรม/โลจิสติกส์: Supply ปี 2026 ต่ำกว่าจุดสูงสุดปี 2023 ถึง 42%

เมืองที่มีวิกฤติพื้นที่คุณภาพสูงรุนแรงที่สุดคือ โตเกียว นิวยอร์ก และลอนดอน

ความขาดแคลนนี้ทำให้:

• ค่าเช่าเกรด A มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

• ผู้เช่าต้องขยายการค้นหานอกเหนือจากทำเลระดับ Top Tier

• โอกาสของ “Repositioning” และ “Retrofit” จะพุ่งสูงขึ้น

โดยเฉพาะเมื่ออาคารที่เสี่ยงล้าสมัยมากกว่า 130 ล้าน ตร.ม. ในเมืองใหญ่ทั่วโลกกำลังรอการยกระดับ

3) Experience คือตัวขับเคลื่อนมูลค่าใหม่

พฤติกรรมผู้ใช้อาคารกำลังเปลี่ยนอย่างชัดเจน:

• 70% ต้องการประสบการณ์ที่เป็นส่วนตัว สุขภาพดี และสบาย

• 73% เชื่อว่าพื้นที่สีเขียวช่วยเพิ่มสุขภาวะ

• 74% ต้องการพื้นที่ที่ “เข้าใจผู้ใช้”

องค์กรทั่วโลกยอมรับว่า “จำนวนคนมาทำงาน” ไม่ใช่ตัวชี้วัดสำคัญที่สุดอีกต่อไป แต่เป็น คุณภาพของประสบการณ์ในออฟฟิศ

สำนักงานที่อยู่ใน lifestyle district สามารถเก็บค่าเช่าสูงกว่าตลาดเฉลี่ยได้ถึง 32%

นี่คือการเกิดขึ้นของ “Experience Premium” ซึ่งจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของตลาดในปี 2026

4) AI จาก Pilot สู่จุดแตกหักของยุทธศาสตร์องค์กร

แม้กว่า 90% ขององค์กรอสังหาฯ ทั่วโลก จะเริ่มต้นทำ AI Pilot ในปี 2025 แต่มีเพียง 5% ที่บรรลุผลลัพธ์ตามเป้า

ปี 2026 จะเป็นปีแห่งความจริง:

• องค์กรที่ไม่มี Tech Strategy จะเริ่มชะงัก

• พอร์ตข้อมูลที่กระจัดกระจายจะทำให้ AI ขยายผลไม่ได้

• 50% ขององค์กรยังขาดบุคลากรด้านข้อมูลและ AI

บริษัทที่ประสบความสำเร็จจะเป็นบริษัทที่:

✔ รวมข้อมูลเข้าระบบอย่างเป็นโครงสร้าง

✔ มี Change Management สำหรับพนักงาน

✔ ใช้ AI เพื่อสร้างโมเดลธุรกิจใหม่ ไม่ใช่แค่ Efficiency

AI จะกลายเป็น “ตัวแบ่งชั้นผู้นำ” ของอุตสาหกรรมในปี 2026

5) Buildings + Power Systems: เมื่ออาคารกลายเป็นส่วนหนึ่งของระบบพลังงาน

การเติบโตของ Data Center ทำให้ความต้องการพลังงานทั่วโลกพุ่งสูง บางตลาดราคาพลังงานเคยพุ่งขึ้นถึง 267% ภายในเดือนเดียว

ต้นทุนพลังงานในอาคารเชิงพาณิชย์อาจคิดเป็น 26% ของมูลค่าค่าเช่า

เพราะเหตุนี้ อาคารกำลังเปลี่ยนบทบาทจาก:

❌ ผู้บริโภคพลังงาน

✅ ผู้ผลิตและบริหารพลังงาน

ด้วยเทคโนโลยีอย่าง:

• Solar Rooftop

• Battery Energy Storage

• Microgrid

• Demand Response

อาคารที่ทำได้จะมีโอกาสสร้างรายได้เพิ่ม 25–50% จากพลังงานในสถานที่และจะเป็น “สินทรัพย์พลังงาน” ที่สำคัญของเมือง

6) การลงทุนอสังหาฯ กำลังประชาธิปไตยขึ้น (Democratization)

ปรากฏการณ์นี้เกิดจาก:

• นโยบายการเงินใหม่ที่เปิดทางให้กองทุนบำนาญและการออมเข้าถึงสินทรัพย์เอกชน

• ความมั่งคั่งของมหาเศรษฐีเพิ่มขึ้นกว่า 265% ตั้งแต่ปี 2008

• การเกิดขึ้นของ Blockchain Tokenization ที่เปิดโอกาสให้ลงทุนแบบ Fractional

ผลลัพธ์คือ:

✔ นักลงทุนรายย่อยจะเข้าถึงอสังหาฯ คุณภาพสูงได้มากขึ้น

✔ ตลาดอสังหาฯ จะมีสภาพคล่องมากกว่าเดิม

✔ โครงสร้างผู้เล่นในอุตสาหกรรมจะเปลี่ยนไปโดยสิ้นเชิง

นี่คือ “การเปิดประตูใหม่” ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก

Looking Ahead: ผู้ชนะในปี 2026 คือผู้ที่ Transform แบบองค์รวม

รายงานชี้ว่า องค์กรที่จะประสบความสำเร็จในปี 2026 ต้อง:

✔ บูรณาการประสิทธิภาพ + ประสบการณ์ + เทคโนโลยี + พลังงาน

✔ มองอสังหาฯ เป็นแพลตฟอร์มการเติบโตของธุรกิจ

✔ ลงทุนในกลยุทธ์ระยะยาว ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า

ปี 2026 ไม่ได้เป็นแค่ปีแห่งการฟื้นตัวแต่เป็นปีที่ระบบนิเวศอสังหาริมทรัพย์โลก “รีเซ็ตกติกาใหม่ทั้งหมด”

องค์กรที่มองเห็นภาพรวมของทั้งหกพลัง และลงมืออย่างเป็นระบบจะเป็นผู้นำในยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อน แข่งขันสูง และเปลี่ยนแปลงเร็วที่สุดในประวัติศาสตร์