📰 Global Real Estate Perspective – August 2025

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

19 October 2025

ปีที่ “ความยืดหยุ่น” สำคัญกว่าความแน่นอน

ครึ่งแรกของปี 2025 ส่งสัญญาณชัดว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์พาณิชย์โลกยัง “ยืนระยะ” ได้ แม้อัตราดอกเบี้ยที่ทยอยผ่อนคลายยังสลับความคาดหวัง และสงครามการค้าระหว่างประเทศยังโถมคลื่นความไม่แน่นอนเข้าสู่การตัดสินใจของผู้เช่าและนักลงทุน แต่ภาพรวมธุรกรรมและการใช้พื้นที่ยังเดินหน้า โดยเฉพาะสินทรัพย์คุณภาพสูงในทำเลนำตลาด และกลุ่มที่อยู่อาศัย (Living) ที่โครงสร้างอุปสงค์ยังตึงตัวในหลายประเทศพัฒนาแล้วและเอเชียแปซิฟิก

💰 เม็ดเงินลงทุน: Q2/2025 แตะ 179 พันล้านดอลลาร์ โต 14% YoY – ข้ามพรมแดนคึกคักในเอเชีย

ปริมาณธุรกรรมโดยตรงทั่วโลกในไตรมาส 2/2025 อยู่ที่ 179 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 14% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนแรงซื้อคืนตลาดของนักลงทุนสถาบันและกองทุน แม้โมเมนตัมในบางภูมิภาคเริ่มชะลอจากไตรมาสก่อนหน้า แต่เงินทุนข้ามพรมแดน โดยเฉพาะในเอเชีย-แปซิฟิก กลับขยายตัวเด่นชัด ตามทิศทางการย้ายฐานการผลิตและการกระจายศูนย์ของห่วงโซ่อุปทาน

ความหมายเชิงกลยุทธ์: สภาพคล่องที่กลับมาในทรัพย์คุณภาพสูง โดยเฉพาะ Core และ Core-Plus ในเมืองศูนย์กลาง ทำให้การตั้งราคาทรัพย์เริ่มนิ่งขึ้น ขณะที่ส่วนลดราคาที่เคยเกิดขึ้นในช่วงดอกเบี้ยพีกเริ่มหดตัว นักลงทุนต่างชาติเริ่มมองหา “ช่องว่างของวัฏจักร” ระหว่างตลาดที่ฟื้นตัวไม่พร้อมกัน เช่น บางเมืองในเอเชียเทียบยุโรปแผ่นดินใหญ่

🏢 สำนักงาน (Office): ปริมาณเช่าฟื้นตัว โครงการใหม่ต่ำสุดในรอบทศวรรษ

การเช่าพื้นที่สำนักงานทั่วโลกในครึ่งแรกของปีแตะระดับสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2019 แม้ในบางอุตสาหกรรมการตัดสินใจเช่ายังยืดเยื้อ แต่แนวโน้ม “อัปเกรดคุณภาพ” ชัดเจนขึ้น ผู้เช่าหลายรายยอมลดพื้นที่รวม เพื่อแลกกับอาคารที่มีคุณภาพสูงกว่า มีมาตรฐานด้าน Wellness ระบบอัจฉริยะ และอยู่ใกล้ระบบขนส่งหลัก

ในขณะเดียวกัน การเริ่มก่อสร้างอาคารใหม่ในสหรัฐฯ และยุโรปลดลงแตะระดับต่ำสุดในรอบกว่า 10 ปี ส่งผลให้อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดน้อยลง ซึ่งเป็นสัญญาณบวกต่อการดูดซับและอัตราว่างในอีก 12–24 เดือนข้างหน้า

ประเด็นโครงสร้าง: แรงกดดันจาก ESG และพันธสัญญาการลดคาร์บอนของผู้เช่า เร่งให้เกิด “การคัดสรรตึก” สินทรัพย์ที่ไม่ผ่านเกณฑ์ประสิทธิภาพพลังงานหรือคาร์บอนเสี่ยงล้าสมัยเร็ว งบ CapEx เพื่อรีโทรฟิตจะกลายเป็นตัวชี้ชะตาผลตอบแทนในอีก 5–7 ปีข้างหน้า

🏭 โลจิสติกส์/อุตสาหกรรม (Logistics & Industrial): ดีมานด์พื้นฐานยังมี แต่ “ความยืดหยุ่น” คือเกมใหม่

กิจกรรมเช่าในกลุ่มคลังสินค้าและโลจิสติกส์ชะลอลงในไตรมาส 2 เนื่องจากผู้เช่าหลายรายชะลอการทำสัญญาระยะยาว เพื่อรอดูทิศทางของนโยบายภาษี การค้า และต้นทุนเงินทุน ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการขนาดใหญ่ปรับพอร์ตด้วยการทำสัญญาเช่าที่สั้นลง และมีทางเลือกขยายหรือย้ายพื้นที่ได้เร็วขึ้น

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยโครงสร้างที่หนุนดีมานด์ระยะยาวยังคงอยู่ครบ ทั้งการเติบโตของ e-commerce การย้ายฐานการผลิตกลับภูมิภาค (near/re-shoring) และการขยายตัวของเมืองหลัก ทำเลเมืองท่าและศูนย์กลางโลจิสติกส์ยังมีความยืดหยุ่นเหนือกว่าตลาดโดยรวม

🛍 ค้าปลีก (Retail): ตลาด “สองความเร็ว” ชัดเจน

ตลาดค้าปลีกโลกเริ่มเห็นภาพ “สองความเร็ว” ชัดเจน ศูนย์การค้าและย่าน prime ในเมืองท่องเที่ยวหลักยังแข็งแรง รายได้จากนักท่องเที่ยวในบางเมืองคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 65% ของรายปี ในขณะที่ตลาด non-prime โดยเฉพาะในสหรัฐฯ ยังเผชิญการปิดร้านเพิ่มขึ้นและการดูดซับพื้นที่ติดลบเป็นไตรมาสติดต่อกัน

กลยุทธ์ใหม่ของภาคค้าปลีกจึงอยู่ที่ “การสร้างประสบการณ์” (experiential retail) การผสมผสานร้านอาหาร คาเฟ่ และกิจกรรม wellness เพื่อดึงผู้คนกลับเข้าสู่พื้นที่ทางกายภาพ

🏠 ที่อยู่อาศัย (Living): ดาวรุ่งของรอบนี้

ตลาดที่อยู่อาศัยกลายเป็นดาวเด่นของการลงทุนในปีนี้ สหรัฐฯ เยอรมนี สหราชอาณาจักร ญี่ปุ่น และออสเตรเลีย ดึงดูดเม็ดเงินได้ดี แม้บางไตรมาสยอดลงทุนลดลง แต่คิวดีลสะสมเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในยุโรปที่มี “dry powder” รอจังหวะเข้าซื้อสินทรัพย์หรือร่วมทุนกับผู้พัฒนา

ช่องว่างอุปสงค์-อุปทานที่อยู่อาศัยยังคงกว้างในหลายประเทศ ทำให้ Living มีโอกาสก้าวขึ้นเป็น “เซ็กเตอร์ที่ใหญ่ที่สุด” ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในวัฏจักรถัดไป

🏨 โรงแรม (Hotels): RevPAR โต 3–5% – แบรนด์ใหญ่เร่ง M&A และรีแบรนด์

ปี 2025 ถือเป็นจุดเปลี่ยนของตลาดโรงแรม แหล่งดีมานด์เริ่มเปลี่ยนจากนักท่องเที่ยวเดี่ยว (leisure) มาสู่กลุ่มนักเดินทางธุรกิจและกลุ่มประชุมสัมมนา (MICE / Corporate) มากขึ้น RevPAR ทั่วโลกคาดว่าจะเติบโต 3–5% ตลอดปี หลังจากขยายตัวต่อเนื่องในช่วง 5 เดือนแรก

ในเอเชียแปซิฟิก การเดินทางข้ามประเทศของนักท่องเที่ยวจีนหนุนตลาดให้กลับมาคึกคัก ขณะที่เมืองเกตเวย์อย่างลอนดอน นิวยอร์ก และโตเกียวยังคงเป็นศูนย์กลางการลงทุนหลัก แบรนด์โรงแรมระดับโลกเร่งขยายพอร์ตด้วยการรีแบรนด์และการควบรวมกิจการ เพื่อขยายสเกลและควบคุมคุณภาพเครือข่ายทั่วโลก

📉 เงินทุนและต้นทุน: หน้าต่าง “early mover” เริ่มปิด

รายงานชี้ว่า การขาดแคลนอุปทานในสินทรัพย์คุณภาพสูงจะชัดเจนขึ้นในปี 2025 และข้อได้เปรียบของนักลงทุนที่เคลื่อนไหวเร็ว (early movers) อาจกำลังสิ้นสุด ต้นทุนเงินทุนเริ่มลด แต่ส่วนลดราคาทรัพย์ก็ลดตาม ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงด้าน ESG และดิจิทัลเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง กลยุทธ์การลงทุนจึงต้องหันไปสู่ “thematic” หรือการสร้างธีมลงทุนเฉพาะที่มี conviction สูงในระยะ 12–18 เดือนข้างหน้า

🤖 สิ่งที่ “อยู่ใต้กราฟ”: RTO, AI และอุตสาหกรรมใหม่

แรงผลักจากนโยบาย Return-to-Office (RTO) ในบางประเทศเริ่มหนุนให้เกิดกิจกรรมเช่าใหม่ในอาคารสำนักงาน ขณะเดียวกันอุตสาหกรรมเทคโนโลยีอย่าง AI, Cloud, และ Semiconductor ขยาย footprint ในเมืองศูนย์กลาง ทำให้เกิดดีมานด์ใหม่สำหรับพื้นที่ไฮสเปก รวมถึงดาต้าเซ็นเตอร์ ซึ่งกลายเป็นกลุ่มทรัพย์ใหม่ที่ได้รับความสนใจสูงสุดในปีนี้

🌏 มุมเอเชีย-แปซิฟิก: เงินทุนยัง “Overweight”

เอเชียยังคงเป็นภูมิภาคที่นักลงทุนสถาบันให้สัดส่วนมากที่สุด โดยเฉพาะในกลุ่ม Living, Logistics และ Office เกรด A ในเมืองศูนย์กลาง นอกเหนือจากจีนที่ยังเผชิญแรงกดดันเชิงโครงสร้าง นักลงทุนหลายรายมองเอเชียตะวันออกเฉียงใต้เป็น “คู่สมดุล” ของพอร์ตการลงทุน ร่วมกับญี่ปุ่นและออสเตรเลีย เพื่อสร้างผลตอบแทนที่สมดุลและลดความผันผวน

✅ เช็กลิสต์สำหรับผู้บริหารพอร์ต

1️⃣ สำนักงาน: เร่งรีโทรฟิตอาคารให้เข้าสู่มาตรฐาน Low-Carbon และ Smart พร้อมสร้าง Value Narrative ที่ชัด เช่น Wellness, Connectivity, Flexibility

2️⃣ โลจิสติกส์: ออกแบบสัญญาเช่าให้ยืดหยุ่น (shorter terms + options) และกระจายความเสี่ยงตามเครือข่ายลูกค้า

3️⃣ ค้าปลีก: เพิ่มความหลากหลายของประสบการณ์ลูกค้า (experiential mix) และเน้นการดึงดูดนักท่องเที่ยวคุณภาพสูง

4️⃣ ที่อยู่อาศัย: จัดโครงสร้างทุนผสม (JV / Club Deal) เพื่อเร่งปิดช่องว่างอุปทาน

5️⃣ โรงแรม: เกาะดีมานด์จากกลุ่ม Corporate และ Group Travel พร้อมใช้จังหวะรีแบรนด์สร้างมูลค่าเพิ่ม

📖 บทสรุป: “คุณภาพ ข้อมูล และคาร์บอนต่ำ” คือสามเสาหลักของอสังหาฯ โลกปี 2025

ปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกเคลื่อนไปบนสามเสาหลัก —

• คุณภาพสินทรัพย์ (Quality): ผู้เช่าคัดเลือกเข้ม เน้นตึกเกรด A และทำเล prime

• ข้อมูลและความยืดหยุ่น (Data & Flexibility): ใช้ occupancy analytics และสัญญาเช่าปรับได้

• Low-Carbon/ESG: รีโทรฟิตเพื่อลดความเสี่ยงและตอบโจทย์พันธสัญญาคาร์บอน

ทั้งหมดนี้ตั้งอยู่บนสมมติฐานว่า “ต้นทุนทุนค่อย ๆ ผ่อนคลาย” และ “อุปทานใหม่ยังจำกัด” ในหลายเซ็กเตอร์ การยกระดับสินทรัพย์เดิมจึงเป็นกลยุทธ์สำคัญในการสร้างมูลค่าและรักษาความได้เปรียบในระยะ 12–24 เดือนข้างหน้า

🔗 แหล่งอ้างอิง

• Global Real Estate Perspective – August 2025 (JLL)

  https://www.jll.com/en-us/insights/market-perspectives/global