Global Trends in Real Estate 2026: อาคารที่มี “จิตวิญญาณ” คือทรัพย์สินที่แข็งแกร่งที่สุด

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

10 December 2025

เป็นเวลาหลายทศวรรษที่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ถูกวัดด้วยปัจจัยที่เป็นรูปธรรมและจับต้องได้ เช่น ทำเลที่ตั้ง, ขนาดพื้นที่, รายได้ค่าเช่า และการเพิ่มขึ้นของมูลค่าสินทรัพย์ อาคารโดยพื้นฐานแล้วเป็นเพียง "กล่อง" ที่รองรับผู้คน ถึงแม้จะถูกบริหารจัดการอย่างดีและมีประสิทธิภาพ แต่ก็ยังคงเป็นเพียง"กล่อง"เท่านั้น กระบวนทัศน์ดังกล่าวได้ล้าสมัยไปแล้ว

ในปี 2026 อสังหาริมทรัพย์ที่ยืดหยุ่น แข่งขันได้ และทำกำไรได้มากที่สุด คืออาคารที่สามารถบ่มเพาะสิ่งที่จับต้องได้ยากกว่า แต่กลับมีมูลค่ามหาศาล นั่นคือ "จิตวิญญาณ"

“จิตวิญญาณ” ในฐานะสินทรัพย์ใหม่ของอาคาร

"จิตวิญญาณ" นี้คือผลผลิตของกลยุทธ์ที่ถูกคิดและวางแผนมาอย่างดี เพื่อเปลี่ยนสินทรัพย์ทางกายภาพให้กลายเป็น "ศูนย์กลางของชุมชน" (Community Nexus) ที่เปี่ยมด้วยชีวิตชีวา ทั้งในมิติทางสังคมและเศรษฐกิจ ซึ่งช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้พักอาศัยและผสมผสานเข้ากับย่านโดยรอบได้อย่างลึกซึ้ง

นี่ไม่ใช่แค่ "สิ่งอำนวยความสะดวกเสริม" แต่เป็นกลยุทธ์ทางธุรกิจที่เป็นหัวใจสำคัญ ซึ่งขับเคลื่อนการรักษาผู้เช่า, สร้างความได้เปรียบในการตั้งราคาเช่าที่สูงกว่า และสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งในตลาดที่มีการแข่งขันสูง

บทบาทของผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์จึงได้พัฒนาไปอย่างก้าวกระโดด จากผู้ดูแลการดำเนินงานไปสู่การเป็นนักพัฒนาชุมชนและผู้สร้างสรรค์พื้นที่ (Placemaker)

การเปลี่ยนแปลงนี้ตั้งอยู่บนเสาหลัก 3 ประการที่เชื่อมโยงกัน

1. การจัดโปรแกรมที่คัดสรรมาอย่างดี (Curated Programming): สรรค์สร้างประสบการณ์ไลฟ์สไตล์

ในปี 2026 การจัดโปรแกรมไม่ได้เป็นเพียงการจัดกิจกรรมเป็นครั้งคราวอีกต่อไป แต่ได้พัฒนาไปสู่กลยุทธ์ "การบูรณาการไลฟ์สไตล์ (Lifestyle Integration)" ที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูลอย่างซับซ้อน โดยมีเป้าหมายเพื่อทำอาคารให้เป็นส่วนหนึ่งของชีวิตประจำวันทั้งในด้านส่วนตัวและการทำงานของผู้เช่า ทำให้การใช้ชีวิตในอาคารกลายเป็นส่วนสำคัญที่ขาดไม่ได้ในอัตลักษณ์และกิจวัตรของพวกเขา

ยกตัวอย่างเช่น อาคารสำนักงานสมัยใหม่ได้กลายเป็นอาวุธสำคัญในสงครามแย่งชิงคนเก่ง (War for Talent) โดยตรง เพื่อรับมือกับความท้าทายของรูปแบบการทำงานแบบไฮบริด อาคารได้กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับการเติบโตและการสร้างความสัมพันธ์

ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเป็นผู้จัดเสวนาเฉพาะทางตามอุตสาหกรรม, อำนวยความสะดวกในโครงการพี่เลี้ยงข้ามสายงานที่เชื่อมโยงพนักงานรุ่นใหม่กับผู้บริหารระดับสูงจากบริษัทผู้เช่ารายอื่น และจัดเวิร์กช็อปเชิงปฏิบัติการเพื่อพัฒนาทักษะที่เป็นที่ต้องการ

ศูนย์สุขภาพในอาคารไม่ได้มีเพียงอุปกรณ์ออกกำลังกาย แต่เป็นระบบนิเวศด้านสุขภาวะแบบองค์รวมที่ให้บริการโปรแกรมฟิตเนสที่ขับเคลื่อนด้วย AI, เวิร์กช็อปฝึกสมาธิ และการนัดหมายกับโค้ชสุขภาพใน "ห้องฟื้นฟูพลัง" ที่จัดเตรียมไว้โดยเฉพาะ

สำหรับที่พักอาศัย จุดเน้นอยู่ที่การสร้างชีวิตที่ราบรื่นและเปี่ยมด้วยคุณค่า โมเดล "Life-as-a-Service" (LaaS) นี้ ทำให้ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้ประสานงานทุกอย่าง ตั้งแต่การจัดส่งชุดอาหารแบบสมัครสมาชิกไปยังตู้ล็อกเกอร์แช่เย็น ไปจนถึงการดูแลรักษารถยนต์ในพื้นที่

อาคารอาจมี "ห้องสมุดของใช้" ที่ผู้พักอาศัยสามารถยืมของใช้ต่างๆ ตั้งแต่เครื่องครัวคุณภาพสูง, อุปกรณ์ตั้งแคมป์ ไปจนถึงเครื่องมือช่าง ผ่านแอปพลิเคชันของอาคาร

ล็อบบี้และพื้นที่ส่วนกลางได้กลายเป็นพื้นที่ทางวัฒนธรรมที่มีชีวิตชีวา ด้วยงานศิลปะดิจิทัลที่หมุนเวียนเปลี่ยนไป, การแสดงดนตรีสด และนิทรรศการเทคโนโลยีความจริงเสริม (AR) ที่สร้างสภาพแวดล้อมที่น่าตื่นตาตื่นใจและเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ

การจัดโปรแกรมที่คัดสรรมาอย่างดีในระดับนี้สร้าง "ความผูกพัน" ที่เหนียวแน่น สำหรับผู้เช่า การย้ายออกจากอาคารหมายถึงการลดทอนคุณภาพชีวิต, โอกาสทางอาชีพ และความสัมพันธ์ทางสังคมอย่างชัดเจน

ในบริบทนี้ ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์จึงทำหน้าที่เสมือน "ผู้อำนวยการด้านประสบการณ์ (Experience Director)" ซึ่งต้องมีทักษะที่ผสมผสานระหว่างการผลิตอีเวนต์, การจัดการพันธมิตรเชิงกลยุทธ์, การตลาด และการวิเคราะห์ข้อมูล เพื่อปรับปรุงประสบการณ์ของชุมชนอย่างต่อเนื่อง

2. การบูรณาการเศรษฐกิจท้องถิ่น: อาคารในฐานะหมุดหมายสำคัญของย่าน (Neighborhood Anchor)

อสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จที่สุดในปี 2026 คืออาคารที่ถูกถักทอเข้ากับย่านโดยรอบอย่างกลมกลืนและพึ่งพาอาศัยกัน

กลยุทธ์นี้เปลี่ยนสถานะของอาคารจากอาคารที่โดดเดี่ยวไปสู่การเป็นหมุดหมายสำคัญของย่าน ซึ่งสร้างคุณค่าร่วมกันให้กับทั้งผู้เช่าและคนในท้องถิ่น

นี่คือการแสดงออกที่ทรงพลังและเป็นรูปธรรมขององค์ประกอบ "สังคม" (Social) ในหลักการ ESG ซึ่งเปลี่ยนความรับผิดชอบต่อสังคมขององค์กรให้กลายเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้

สิ่งนี้เริ่มต้นด้วยการคัดสรรร้านค้าปลีกที่สะท้อนตัวตนที่แท้จริง แทนที่จะปล่อยเช่าพื้นที่ชั้นล่างให้กับเครือข่ายร้านค้าขนาดใหญ่ที่ให้ราคาสูงสุดโดยอัตโนมัติ ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาดจะทำหน้าที่เป็นผู้สร้างตลาด (Market Maker)

พวกเขาจะเฟ้นหาและอาจถึงขั้นสนับสนุนทางการเงินให้กับธุรกิจท้องถิ่นอันเป็นที่รัก เช่น ร้านกาแฟอิสระที่มีชื่อเสียง, ร้านหนังสือที่มีเอกลักษณ์ หรือร้านเบเกอรี่แบบครอบครัว เพื่อสร้างอัตลักษณ์ที่แท้จริงของสถานที่ซึ่งไม่สามารถลอกเลียนแบบได้

ประสบการณ์ที่คัดสรรมานี้จะดึงดูดผู้คนจากทั่วทั้งย่านให้เข้ามา ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อผู้เช่าทุกรายและช่วยสร้างชีวิตชีวาให้กับพื้นที่โดยรอบ

ตัวอาคารเองก็มีความ "เปิดกว้าง" มากขึ้น แนวคิด "พื้นที่ชั้นล่างที่เปิดรับ (Permeable Ground Floor)" ได้เปลี่ยนล็อบบี้ที่ดูน่าเกรงขามให้กลายเป็น "ห้องนั่งเล่นของเมือง" ที่มี Wi-Fi สาธารณะและที่นั่งสบายๆ

ในขณะที่ลานกลางแจ้งถูกจัดให้เป็นพื้นที่สาธารณะสำหรับจัดตลาดนัดเกษตรกรและกิจกรรมชุมชนอื่นๆ

สิ่งนี้เปลี่ยนอาคารจากโครงสร้างส่วนตัวที่น่าเกรงขามให้กลายเป็นสินทรัพย์ของชุมชนที่อบอุ่นและเข้าถึงได้

การบูรณาการที่ลึกซึ้งยิ่งขึ้นคือการขับเคลื่อนเศรษฐกิจท้องถิ่นโดยตรง ปัจจุบันผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญกับการจ้างผู้ค้าในท้องถิ่นซึ่งเป็นธุรกิจของชนกลุ่มน้อยสำหรับสัญญาต่างๆ

และร่วมมือกับวิทยาลัยชุมชนเพื่อสร้างโครงการฝึกงาน ซึ่งเป็นการสร้างช่องทางการจ้างงานโดยตรงให้กับคนในท้องถิ่น

รายได้ส่วนหนึ่งของอาคารอาจถูกจัดสรรให้กับกองทุนเพื่อประโยชน์ของชุมชน ซึ่งเปิดโอกาสให้ผู้เช่าได้มีส่วนร่วมในการตัดสินใจว่าจะนำเงินไปสนับสนุนสวนสาธารณะในท้องถิ่นหรือโรงเรียนใกล้เคียง

สิ่งนี้ทำให้ผู้เช่ากลายเป็นผู้มีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในการปรับปรุงย่านของตนเอง ซึ่งช่วยเสริมสร้างความสัมพันธ์ของพวกเขากับทั้งตัวอาคารและพื้นที่โดยรอบได้อย่างมหาศาล

3. แพลตฟอร์มชุมชนดิจิทัล: จัตุรัสกลางเมืองเสมือนจริง (Virtual Town Square)

แอปพลิเคชันของอาคารในปี 2026 ไม่ได้เป็นเพียงประตูสู่การซ่อมบำรุงและชำระเงินอีกต่อไป แต่ได้เติบโตเป็นแพลตฟอร์มโซเชียลและพาณิชย์ส่วนตัวที่สมบูรณ์แบบ เปรียบเสมือน "จัตุรัสกลางเมืองเสมือนจริง" ที่สะท้อน, สนับสนุน และยกระดับชุมชนทางกายภาพภายในอาคาร

แพลตฟอร์มนี้มีโปรไฟล์ผู้เช่าที่สมบูรณ์และเครื่องมือโซเชียลเน็ตเวิร์ก ซึ่งช่วยอำนวยความสะดวกในการสร้างความสัมพันธ์ที่เป็นธรรมชาติ

ผู้พักอาศัยใหม่สามารถค้นหาและเชื่อมต่อกับเจ้าของสุนัขคนอื่นๆ หรือผู้ปกครองที่มีลูกเล็กได้ทันที

ในอาคารสำนักงาน แพลตฟอร์มนี้จะช่วยเชื่อมโยงพนักงานจากบริษัทต่างๆ เข้าด้วยกันเพื่อสร้างเครือข่ายและแลกเปลี่ยนความรู้

เลเยอร์ดิจิทัลนี้จึงเป็นตัวเร่งให้เกิดปฏิสัมพันธ์ในโลกแห่งความเป็นจริง

นอกจากนี้ แอปพลิเคชันยังเป็นที่ตั้งของ ตลาดชุมชนและศูนย์กลางแลกเปลี่ยนทักษะ (Hyperlocal Marketplace and Skill Exchange)

ผู้เช่าสามารถซื้อขายสินค้า, เสนอบริการฟรีแลนซ์ หรือแม้กระทั่งแลกเปลี่ยนทักษะกันโดยไม่ผ่านตัวกลางทางการเงิน

เช่น นักบัญชีอาจให้คำปรึกษาด้านภาษีเพื่อแลกกับการออกแบบเว็บไซต์จากเพื่อนบ้าน

สิ่งนี้ช่วยส่งเสริมเศรษฐกิจภายในที่พึ่งพาตนเองได้ และสร้างความสัมพันธ์ระหว่างบุคคลที่แข็งแกร่งบนพื้นฐานของการช่วยเหลือซึ่งกันและกัน

ที่สำคัญ แพลตฟอร์มดิจิทัลยังทำหน้าที่เป็น วงจรสะท้อนกลับ (Feedback Loop) ที่ให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับความสนใจและความต้องการของชุมชนแบบเรียลไทม์

การมีส่วนร่วมอย่างสูงในกลุ่มดิจิทัล "ชมรมนักวิ่ง" เป็นสัญญาณให้ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์จัดกิจกรรมวิ่ง 5K โดยมีสปอนเซอร์ได้

แนวทางที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูลนี้ช่วยให้มั่นใจได้ว่าทรัพยากรจะถูกนำไปใช้ในโครงการริเริ่มที่ชุมชนให้ความสำคัญอย่างแท้จริง ซึ่งเป็นการเพิ่มประสิทธิภาพผลตอบแทนจากการลงทุนในการสร้างชุมชน

บทสรุป: ผลตอบแทนรูปแบบใหม่คือผลตอบแทนจากชุมชน (Return on Community)

การบรรจบกันของโปรแกรมที่คัดสรรมาอย่างดี, การบูรณาการกับท้องถิ่น และแพลตฟอร์มดิจิทัล ได้สร้างผลกระทบแบบลูกโซ่ที่ทรงพลัง (Flywheel Effect)

ชุมชนดิจิทัลที่มีชีวิตชีวาจะขับเคลื่อนการมีส่วนร่วมในกิจกรรมทางกายภาพ ซึ่งในทางกลับกันก็จะช่วยเสริมสร้างความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจในท้องถิ่น

และทั้งหมดนี้จะสร้างเนื้อหาและความเชื่อมโยงที่มากขึ้นให้กับแพลตฟอร์มดิจิทัลต่อไป

ผลลัพธ์ทางธุรกิจนั้นชัดเจนอย่างปฏิเสธไม่ได้ กลยุทธ์นี้สร้างอาคารที่มีอัตลักษณ์ที่โดดเด่นและเป็นของแท้

นอกจากนี้ยังสร้างความภักดีของผู้เช่าในระดับที่ไม่สามารถซื้อได้ด้วยการลดค่าเช่า

และสร้างปรากฏการณ์ "รอคิว (Waitlist Effect)" ที่ผู้สนใจเช่าในอนาคตไม่ได้ถูกดึงดูดเพียงเพราะพื้นที่ แต่ยังรวมถึงชุมชนและไลฟ์สไตล์ที่อาคารแห่งนี้นำเสนอ

ในปี 2026 นักลงทุนและเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เฉียบแหลมที่สุดจะเข้าใจว่า

ส่วนที่ใหญ่ที่สุดของมูลค่าสินทรัพย์ของพวกเขาอาจไม่ได้สะท้อนอยู่ในงบดุลแบบดั้งเดิมอีกต่อไป

แต่มันถูกค้นพบในความแข็งแกร่งของชุมชน, ความมีชีวิตชีวาของวัฒนธรรม และความลึกซึ้งของความสัมพันธ์ที่มีต่อย่านโดยรอบ

มาตรวัดความสำเร็จรูปแบบใหม่คือ ผลตอบแทนจากชุมชน (Return on Community - ROC)

และผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถบ่มเพาะสิ่งนี้ได้สำเร็จ คือผู้สร้างมูลค่าที่แท้จริงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

พวกเขาไม่ได้เป็นเพียงผู้จัดการทรัพย์สิน แต่เป็นผู้ดูแล "จิตวิญญาณ" ของอาคารแห่งนั้น