Green Building Management EP.3 : อาคารจะเขียวได้ ต้องมี “ผู้เช่าที่เขียวด้วย”

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งปงประเทศไทย

11 May 2025

“คุณค่าของอาคารเขียว ไม่ได้เกิดจากระบบที่ติดตั้ง...แต่เกิดจาก ‘พฤติกรรมของคน’ ที่อยู่ในอาคารทุกวัน”

แม้เราจะติดตั้งระบบประหยัดพลังงาน ติด Smart Meter ติด Motion Sensor หรือใช้สุขภัณฑ์ประหยัดน้ำแต่หากผู้ใช้อาคารยัง เปิดไฟทิ้ง เปิดแอร์ต่ำสุด ใช้น้ำไม่ระวัง — ระบบเหล่านี้ก็ไม่มีทางทำงานได้เต็มประสิทธิภาพ

อาคารเขียวจึงต้องบริหาร “คน” ควบคู่ไปกับบริหาร “ระบบ”

และนี่คือหน้าที่ของทีม Property Management โดยตรง

5 บทบาทใหม่ของ Property Management ในการบริหารผู้ใช้อาคารเขียว

1. สื่อสารข้อมูลพลังงานและสิ่งแวดล้อมอย่างต่อเนื่อง

• ส่งรายงานพลังงานรายเดือนที่เข้าใจง่าย

• ติดป้ายบอกสถิติการประหยัด/เป้าหมาย CO₂ ที่บรรลุ

• จัดทำ Dashboard พลังงานแสดงใน Lobby หรือ Portal ผู้เช่า

ผลลัพธ์: ผู้เช่าเริ่มรับรู้และรู้สึกมีส่วนร่วม → ลดการใช้พลังงานโดยสมัครใจ

2. จัดกิจกรรม “ปลุกจิตสำนึกเขียว” อย่างสม่ำเสมอ

• Green Office Challenge: แข่งกันลดไฟในออฟฟิศ

• Waste Separation Day / Zero Waste Week

• Workshop ปลูกต้นไม้/จัดโต๊ะทำงานแบบประหยัดพลังงาน

ผลลัพธ์: สร้างวัฒนธรรมองค์กรเชิงบวก เพิ่มความผูกพันระหว่างผู้เช่ากับอาคาร

3. มีช่องทางฟังเสียงและรับ Feedback ด้านความยั่งยืน

• เปิด Survey ว่าผู้เช่าอยากเห็นอาคารเขียวด้านใดเพิ่ม

• สร้างระบบแจ้ง “ข้อเสนอเชิงเขียว” และให้รางวัล

• ตอบกลับและรายงานผลสิ่งที่นำไปปรับปรุงจริง

ผลลัพธ์: เปลี่ยนความเฉยเมยของผู้เช่า → เป็นพลังช่วยพัฒนาอาคาร

4. ทำงานร่วมกับ HR หรือ Facility ของผู้เช่าอย่างใกล้ชิด

• แชร์คู่มือ Green Office Guide ให้ผู้เช่าใช้ภายในองค์กร

• ช่วยตั้งค่าอุปกรณ์/ระบบที่ใช้พลังงานในสำนักงาน

• สนับสนุนนโยบาย Hybrid Working ให้มี Flex Energy Control

ผลลัพธ์: ลดโหลดพลังงานในช่วง Non-Peak ได้จริง → ช่วยระบบของอาคารทำงานดีขึ้น

5. รวมผลงานเป็น ESG Impact ที่ผู้เช่าใช้ได้จริง

• ออกใบรับรองพฤติกรรมเขียว (Tenant Green Certificate)

• รวมคาร์บอนฟุตพริ้นท์ของผู้เช่าแต่ละรายไว้ใน Dashboard

• ให้ผู้เช่าใช้ผลลัพธ์นี้ใน CSR / ESG Report ขององค์กร

ผลลัพธ์: ผู้เช่าเห็นว่า “การเช่าอาคารเขียว” ช่วยธุรกิจตัวเอง → ยิ่งผูกพัน ไม่ย้ายออกง่าย

บทสรุปสำหรับผู้บริหาร

การบริหารอาคารเขียวที่ดี ไม่ได้จบที่ระบบดีไซน์ หรือการได้ใบรับรองแต่จะสำเร็จจริงได้ ก็ต่อเมื่อ “ผู้เช่ารู้สึกว่าเขาเป็นเจ้าของความเขียวนี้ด้วย”

Property Manager ที่เข้าใจบทบาทนี้คือฟันเฟืองสำคัญที่เชื่อมระหว่าง “กลยุทธ์ของเจ้าของอาคาร” กับ “พฤติกรรมของผู้เช่า” ให้เกิดผลลัพธ์ทางธุรกิจอย่างยั่งยืน