Green Building Management EP2 : อยู่ดี ๆ ก็จ่ายน้อยลง – เพราะระบบอาคารฉลาดขึ้น
- Chakrapan Pawangkarat
- 6 days ago
- 1 min read
จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์
Head of Property and Asset Management, JLL Thailand
เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
11 May 2025
“การบริหารอาคารเขียว ไม่ได้เริ่มที่การติดอุปกรณ์แพง ๆ แต่เริ่มที่การบริหาร ‘ข้อมูลและพฤติกรรม’ ให้เป็นระบบ”— บทเรียนจาก Property Manager ที่ประสบความสำเร็จ
เมื่อระบบอาคารไม่ใช่แค่ทำงาน แต่ “คิดเป็น”
อาคารสำนักงานทั่วไปในกรุงเทพฯ มักประสบปัญหาค่าใช้จ่ายด้านพลังงานและบำรุงรักษาที่สูงขึ้นเรื่อย ๆ โดยไม่มีข้อมูลว่าปัญหาอยู่ตรงไหน เช่น:
แอร์กินไฟมากเพราะตั้งอุณหภูมิไว้ต่ำตลอดวัน
หลอดไฟเปิดตลอดแม้ไม่มีคนอยู่
น้ำจากระบบ AHU ถูกปล่อยทิ้ง ไม่ได้ใช้งานซ้ำ
ระบบไฟฟ้าหรือปั๊มเสียกลางดึก เสียเวลาแก้ไขฉุกเฉิน
ข้อมูลการใช้พลังงานไม่มีความละเอียดพอที่จะวิเคราะห์แนวโน้มหรือทำนายปัญหา
แต่ถ้าอาคารของเราผ่านการปรับปรุงให้เป็น “อาคารเขียว” และบริหารแบบ Proactive + Data-driven สิ่งเหล่านี้จะเปลี่ยนไปทันที
อะไรคือระบบ “อัจฉริยะ” ที่อาคารเขียวควรมี?
1. Smart Metering & BMS (Building Management System)
แสดงข้อมูลการใช้พลังงานแบบ Real-Time แยกตามระบบ (แอร์, แสง, ปั๊มน้ำ)
ตรวจจับพฤติกรรมผิดปกติ เช่น กินไฟสูงผิดปกติ หรือเปิดทิ้งโดยไม่จำเป็น
ส่งสัญญาณเตือนทีมช่างก่อนที่ระบบจะเสีย
2. ระบบแสงสว่างอัตโนมัติ (Lighting Controls)
เซ็นเซอร์จับความเคลื่อนไหว / ปรับความสว่างตามแสงธรรมชาติ
ลดพลังงาน 20–50% โดยไม่กระทบความสว่าง
3. HVAC Optimization
ระบบควบคุมอุณหภูมิเป็นโซนตามพื้นที่ใช้งานจริง
ระบบตั้งเวลาอัตโนมัติ และปรับโหลดตามสภาพอากาศ
4. Water Management System
ติดตั้ง Flow Meter ตรวจสอบการใช้น้ำ
ใช้น้ำทิ้งจาก AHU condensate หรือ Rainwater Harvesting มาใช้รดน้ำต้นไม้
ไม่ใช่แค่ระบบ แต่คือ “วิธีคิดแบบใหม่ของทีมบริหาร”
การทำให้อาคารเขียวประหยัดได้จริง ไม่ใช่แค่ติดตั้งระบบ แต่ต้อง:
สร้าง SOP ที่ใช้ข้อมูล เช่น ตารางการทำงานของระบบอัตโนมัติ
เปลี่ยน งานซ่อมเป็นงานป้องกัน (Preventive & Predictive Maintenance)
มีการประชุม Energy Review เป็นประจำ
ใช้ CMMS จัดการใบงาน บำรุงรักษา และเก็บประวัติอย่างเป็นระบบ
บริหารอย่างชาญฉลาด = จ่ายน้อยลง + มูลค่าอาคารเพิ่มขึ้น
อาคารเขียวที่มีระบบการบริหารแบบ Smart & Sustainable จะมีคุณสมบัติดังนี้:
ต้นทุนคงที่ลดลงอย่างยั่งยืน ไม่ต้องพึ่งการต่อรองราคากับ Vendor หรือการลดบริการ
สามารถวางงบประมาณได้แม่นยำขึ้น ลดค่าใช้จ่ายแฝง
มูลค่าเชิงกลยุทธ์ของอาคารเพิ่มขึ้น ทั้งในการขาย การรีไฟแนนซ์ หรือการทำ REIT
บทสรุปสำหรับผู้บริหาร
"การบริหารอาคารเขียว ไม่ใช่การลงทุนเพื่อสิ่งแวดล้อมเท่านั้นแต่คือการลงทุนใน ประสิทธิภาพธุรกิจระยะยาวที่ช่วยให้ต้นทุนลดลง ความเสี่ยงลดลง และมูลค่าเพิ่มขึ้น”
تعليقات