Office Space as a Strategic Mechanism: Implications for Organizational Performance and Resilience

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

21 December 2025

พื้นที่สำนักงานในฐานะกลไกเชิงกลยุทธ์ขององค์กร

จากต้นทุนคงที่สู่ปัจจัยกำหนดความสามารถในการแข่งขัน

ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา พื้นที่สำนักงานมักถูกจัดวางบทบาทในฐานะต้นทุนดำเนินงานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยการตัดสินใจของผู้บริหารมุ่งเน้นไปที่การควบคุมค่าใช้จ่ายและการใช้พื้นที่ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของโลกธุรกิจ ทั้งด้านรูปแบบการทำงาน เทคโนโลยี ความคาดหวังของแรงงาน และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ กำลังทำให้กรอบคิดดังกล่าวไม่เพียงพออีกต่อไป

บทความนี้เสนอกรอบมุมมองใหม่ที่มองพื้นที่สำนักงานในฐานะกลไกเชิงกลยุทธ์ ซึ่งมีอิทธิพลโดยตรงต่อผลการดำเนินงานขององค์กร ความสามารถในการดึงดูดและรักษาบุคลากร ความยืดหยุ่นของธุรกิจ และบทบาทสำคัญของการบริหารจัดการอาคาร (Property Management) ในการแปลงศักยภาพของพื้นที่ให้เกิดผลลัพธ์ทางธุรกิจอย่างเป็นรูปธรรม

1. บทนำ: เหตุใดพื้นที่สำนักงานจึงไม่ใช่เรื่อง “สนับสนุน” อีกต่อไป

สำหรับผู้บริหารองค์กรในสายธุรกิจ พื้นที่สำนักงานเคยเป็นเพียงโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับการทำงาน ขณะที่การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ถูกโฟกัสไปที่ตลาด เทคโนโลยี ผลิตภัณฑ์ และบุคลากรเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม เมื่อรูปแบบการทำงานเปลี่ยนจากระบบประจำที่ไปสู่รูปแบบยืดหยุ่นและไฮบริด บทบาทของพื้นที่สำนักงานได้เปลี่ยนจาก “สถานที่” ไปเป็น “เครื่องมือ”

ในบริบทปัจจุบัน พื้นที่สำนักงานกลายเป็นจุดตัดระหว่างกลยุทธ์องค์กร วัฒนธรรมการทำงาน และประสบการณ์ของบุคลากร ซึ่งทั้งหมดล้วนส่งผลต่อประสิทธิภาพและความสามารถในการแข่งขันขององค์กรโดยตรง

2. การเปลี่ยนบทบาทของพื้นที่สำนักงาน: จากต้นทุนคงที่สู่ตัวกำหนดผลลัพธ์

ในอดีต การประเมินพื้นที่สำนักงานมักอาศัยตัวชี้วัดเชิงปริมาณ เช่น ค่าเช่าต่อตารางเมตร หรืออัตราการใช้พื้นที่ ตัวชี้วัดเหล่านี้สะท้อนต้นทุนได้ดี แต่ไม่สามารถอธิบายผลกระทบของพื้นที่สำนักงานต่อพฤติกรรมการทำงานและผลลัพธ์ทางธุรกิจได้อย่างครบถ้วน

พื้นที่สำนักงานในยุคปัจจุบันมีบทบาทในการ

• กำหนดรูปแบบการทำงานร่วมกัน

• ส่งผลต่อความเร็วและคุณภาพของการตัดสินใจ

• หล่อหลอมวัฒนธรรมองค์กร

• สร้างหรือบั่นทอนความผูกพันของบุคลากร

กล่าวอีกนัยหนึ่ง พื้นที่สำนักงานไม่ได้เป็นเพียงทรัพยากรสนับสนุน แต่เป็นองค์ประกอบเชิงโครงสร้างที่มีผลต่อสมรรถนะขององค์กรโดยรวม

3. พื้นที่สำนักงานกับกลยุทธ์ทรัพยากรบุคคล

หนึ่งในความท้าทายสำคัญของผู้บริหารองค์กรในปัจจุบัน คือการดึงดูด รักษา และพัฒนาบุคลากรที่มีศักยภาพสูง สภาพแวดล้อมการทำงานเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อแรงจูงใจ ประสิทธิภาพ และความตั้งใจที่จะอยู่กับองค์กรในระยะยาวอย่างมีนัยสำคัญ

พื้นที่สำนักงานที่ออกแบบและบริหารจัดการโดยคำนึงถึงรูปแบบการทำงานจริงของบุคลากร สามารถสนับสนุนทั้งการทำงานเชิงลึกและการทำงานร่วมกัน ลดแรงเสียดทานในการสื่อสาร และสร้างความรู้สึกเป็นเจ้าของในองค์กร ในมุมมองนี้ พื้นที่สำนักงานจึงเป็นเครื่องมือเชิงกลยุทธ์ด้านทรัพยากรบุคคล มากกว่าการเป็นเพียงต้นทุนด้านสถานที่

4. การใช้ข้อมูลเพื่อการบริหารพื้นที่สำนักงานอย่างมีหลักฐาน

การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ในองค์กรยุคใหม่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูลเพิ่มขึ้น พื้นที่สำนักงานก็เช่นเดียวกัน การเก็บและวิเคราะห์ข้อมูลการใช้งานพื้นที่ เช่น รูปแบบการเข้าใช้งาน การใช้ห้องประชุม หรือช่วงเวลาที่มีความหนาแน่นสูง ช่วยให้องค์กรเข้าใจความสัมพันธ์ระหว่างพื้นที่กับพฤติกรรมการทำงานอย่างเป็นระบบ

ข้อมูลเหล่านี้ช่วยให้ผู้บริหารสามารถประเมินได้ว่า

• รูปแบบพื้นที่สำนักงานสอดคล้องกับกลยุทธ์องค์กรหรือไม่

• การลงทุนด้านพื้นที่ให้ผลลัพธ์คุ้มค่าหรือไม่

• ควรปรับพื้นที่เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงในอนาคตอย่างไร

5. ความยั่งยืนและความเสี่ยงเชิงโครงสร้างของพื้นที่สำนักงาน

ความยั่งยืนในปัจจุบันไม่ใช่เพียงประเด็นด้านภาพลักษณ์องค์กร แต่เป็นปัจจัยด้านต้นทุนและความเสี่ยงในระยะยาว พื้นที่สำนักงานที่ไม่มีประสิทธิภาพด้านพลังงาน หรือไม่สามารถปรับตัวต่อข้อกำหนดและความคาดหวังด้านสิ่งแวดล้อม อาจสร้างต้นทุนแฝงและข้อจำกัดเชิงกลยุทธ์ให้กับองค์กร

ในทางกลับกัน พื้นที่สำนักงานที่มีประสิทธิภาพและความยืดหยุ่น จะช่วยลดความเสี่ยงเชิงโครงสร้าง และเพิ่มความสามารถในการแข่งขันขององค์กรในระยะยาว

6. การเลือกพื้นที่สำนักงานที่ดี: การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ของผู้บริหาร

การเลือกพื้นที่สำนักงานมักถูกมองเป็นการตัดสินใจด้านสถานที่หรือการจัดซื้อ แต่ในความเป็นจริง นี่คือการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่ส่งผลต่อหลายมิติขององค์กร ผู้บริหารควรพิจารณาปัจจัยสำคัญ ได้แก่

ความสอดคล้องกับรูปแบบการทำงานขององค์กร พื้นที่สำนักงานควรรองรับรูปแบบการทำงานจริง ทั้งในปัจจุบันและอนาคต ไม่ว่าจะเป็นการทำงานร่วมกัน การทำงานเชิงลึก หรือการทำงานแบบไฮบริด

คุณภาพสภาพแวดล้อมการทำงาน ความสบายด้านอุณหภูมิ แสง เสียง และคุณภาพอากาศ ส่งผลต่อสมรรถนะและความเป็นอยู่ของบุคลากรในระยะยาว

ความเสถียรและความน่าเชื่อถือของการดำเนินงาน พื้นที่สำนักงานไม่ควรสร้างความเสี่ยงเพิ่มเติมให้กับธุรกิจ ความต่อเนื่องของระบบพื้นฐานและการจัดการเหตุขัดข้องมีผลต่อการดำเนินงานโดยตรง

7. บทบาทของ Property Management: กลไกที่เชื่อมพื้นที่กับผลลัพธ์ทางธุรกิจ

ประสบการณ์การใช้งานพื้นที่สำนักงานในชีวิตประจำวัน ไม่ได้ถูกกำหนดโดยตัวพื้นที่เพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับคุณภาพของ Property Management อย่างมีนัยสำคัญ

Property Management ที่มีคุณภาพทำหน้าที่

• รักษาเสถียรภาพของระบบและบริการพื้นฐาน

• บริหารจัดการปัญหาและเหตุขัดข้องอย่างเป็นระบบ

• สื่อสารและประสานงานระหว่างผู้ใช้งานและเจ้าของพื้นที่

• ดูแลประสบการณ์การใช้งานพื้นที่ให้สอดคล้องกับความต้องการขององค์กรผู้เช่า

ในมุมนี้ Property Management ไม่ใช่เพียงผู้ดูแลสถานที่ แต่เป็นผู้แปลงศักยภาพของพื้นที่สำนักงานให้กลายเป็นผลลัพธ์ทางธุรกิจที่จับต้องได้

8. พื้นที่สำนักงานในฐานะเครื่องมือสร้างความยืดหยุ่นขององค์กร

องค์กรที่มองระยะยาวเริ่มใช้พื้นที่สำนักงานเป็นเครื่องมือสร้างความยืดหยุ่น ทั้งต่อจำนวนบุคลากร รูปแบบการทำงาน และการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง พื้นที่สำนักงานที่ดีไม่จำเป็นต้องสมบูรณ์แบบที่สุดในวันที่เลือก แต่ต้องสามารถปรับตัวและรองรับอนาคตได้

บทสรุป

สำหรับผู้บริหารองค์กรที่ไม่ได้อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ พื้นที่สำนักงานไม่ควรถูกมองเป็นเพียงต้นทุนคงที่ แต่ควรถูกพิจารณาในฐานะกลไกเชิงกลยุทธ์ที่มีผลต่อคน กระบวนการ และผลลัพธ์ขององค์กร การตัดสินใจเกี่ยวกับพื้นที่สำนักงานที่เชื่อมโยงกับกลยุทธ์องค์กรอย่างเป็นระบบ จะช่วยสร้างความได้เปรียบเชิงโครงสร้างในโลกธุรกิจที่ไม่แน่นอน

ท้ายที่สุด พื้นที่สำนักงานที่ดีไม่ใช่พื้นที่ที่ดูดีที่สุดในวันเซ็นสัญญาแต่คือพื้นที่ที่ สนับสนุนองค์กรได้ดีที่สุด ตลอดช่วงเวลาการใช้งาน