Reimagining the Future of Spaces ทำไม Corporate Real Estate (CRE) จึงกลายเป็นตัวแปรเชิงกลยุทธ์ของธุรกิจยุคใหม่

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

20 December 2025

บทความนี้เรียบเรียงจากรายงานของ JLL เรื่อง “Reimagining the Future of Spaces – How to develop a corporate real estate strategy that prepares your business for what’s next”

รายงานฉบับเต็มสามารถอ่านได้ที่🔗 https://www.jll.com/en-us/insights/reimagining-the-future-of-spaces

ในอดีต Corporate Real Estate (CRE) มักถูกมองว่าเป็นหน้าที่เชิงปฏิบัติการที่มีบทบาทสนับสนุนธุรกิจเป็นหลัก โดยมุ่งเน้นการควบคุมต้นทุน การจัดการพื้นที่ และการรักษาความต่อเนื่องในการใช้งานอาคาร อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของสังคม เศรษฐกิจ และเทคโนโลยีในทศวรรษที่ผ่านมา ได้ผลักดันให้ CRE กลายเป็นหนึ่งในกลไกเชิงกลยุทธ์ที่มีอิทธิพลต่อความสามารถในการแข่งขันขององค์กร บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่ออธิบายเหตุผลเชิงโครงสร้างที่ทำให้ CRE ถูกยกระดับสู่ระดับการตัดสินใจของคณะกรรมการบริษัท (Boardroom) พร้อมวิเคราะห์บทบาทใหม่ของ CRE ในบริบทของเมือง การทำงานแบบไฮบริด ความยั่งยืน การรีโทรฟิตอาคาร และการใช้ข้อมูลในการกำหนดกลยุทธ์ระยะยาว

1. บทนำ: การเปลี่ยนสถานะของ Corporate Real Estate

ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา CRE ถูกจัดวางอยู่ในกรอบคิดของ “ต้นทุนที่จำเป็น” (necessary cost) มากกว่าสินทรัพย์เชิงกลยุทธ์ การตัดสินใจด้านอสังหาริมทรัพย์องค์กรจึงมักถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยเชิงประสิทธิภาพระยะสั้น เช่น ค่าเช่าต่อตารางเมตร ความหนาแน่นของพื้นที่ใช้งาน และความสะดวกเชิงโลจิสติกส์

อย่างไรก็ตาม แนวคิดดังกล่าวเริ่มไม่เพียงพอในการอธิบายบทบาทของ CRE ในบริบทปัจจุบัน เนื่องจากพื้นที่ อาคาร และทำเล ได้กลายเป็นตัวแปรที่มีผลโดยตรงต่อผลลัพธ์ทางธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นการดึงดูดและรักษาบุคลากร ความสามารถในการปรับตัวขององค์กร หรือการบรรลุเป้าหมายด้านความยั่งยืน

ในบริบทนี้ คำถามเชิงกลยุทธ์จึงเปลี่ยนจาก

“องค์กรต้องใช้พื้นที่เท่าใด” ไปสู่

“พื้นที่และอาคารนั้นเอื้อให้เกิดผลลัพธ์ทางธุรกิจรูปแบบใด”

2. CRE กับแรงเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของโลกธุรกิจ

บทบาทใหม่ของ CRE เกิดขึ้นจากแรงเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างหลายประการที่เกิดขึ้นพร้อมกัน ได้แก่

1. การขยายตัวและการเปลี่ยนบทบาทของเมือง (Urbanization)

2. การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการทำงานและโครงสร้างแรงงาน

3. ความเร่งด่วนด้านสภาพภูมิอากาศและกรอบ ESG

4. การเร่งตัวของเทคโนโลยีดิจิทัลและข้อมูล

5. การแข่งขันด้านทุนมนุษย์ (Human Capital)

แรงเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ทำให้ CRE ไม่สามารถทำหน้าที่เชิงรับ (reactive) ได้อีกต่อไป แต่จำเป็นต้องทำหน้าที่เชิงคาดการณ์ (anticipatory) และเชิงกำหนดทิศทาง (strategic steering)

3. เมืองในฐานะระบบเศรษฐกิจ และความเสี่ยงของอาคารล้าสมัย

แม้เมืองจะยังคงทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ นวัตกรรม และทุนมนุษย์ แต่อาคารจำนวนมากในย่านศูนย์กลางธุรกิจกลับเริ่มไม่สามารถตอบสนองต่อความต้องการของผู้ใช้งานยุคใหม่ได้

อัตราพื้นที่ว่างที่เพิ่มขึ้นในหลายเมืองใหญ่ ไม่ได้สะท้อนถึงการเสื่อมถอยของเมือง หากแต่สะท้อนถึงภาวะ “ความไม่สอดคล้องเชิงหน้าที่” (functional misalignment) ระหว่างอาคารกับรูปแบบการทำงานและการใช้ชีวิตในปัจจุบัน

แนวโน้มดังกล่าวนำไปสู่ความต้องการอาคารระดับ “Super-prime” ซึ่งมีคุณลักษณะสำคัญ ได้แก่

• ความแข็งแกร่งด้านสิ่งแวดล้อมและพลังงาน

• ความพร้อมด้านดิจิทัลและข้อมูล

• การเชื่อมโยงกับระบบเมืองและกิจกรรมชีวิตประจำวัน

ในมุมมองเชิง CRE การเลือกทำเลจึงไม่ใช่การประเมินเชิงภูมิศาสตร์เพียงอย่างเดียว แต่เป็นการประเมินเชิงระบบว่าอาคารนั้นสนับสนุนกลยุทธ์องค์กรหรือไม่

4. การทำงานแบบไฮบริดกับการออกแบบพื้นที่เชิงปรับตัว

การทำงานแบบไฮบริด (Hybrid Work) ได้กลายเป็นโครงสร้างถาวรขององค์กรสมัยใหม่ มากกว่าการทดลองชั่วคราว พื้นที่สำนักงานจึงไม่สามารถถูกออกแบบเพื่อรองรับการใช้งานแบบสม่ำเสมอและคงที่อีกต่อไป

จากมุมมองเชิงวิชาการ องค์กรต้องออกแบบพื้นที่ให้เป็น “ระบบที่ปรับตัวได้” (adaptive system) ซึ่งสามารถรองรับรูปแบบการใช้งานที่หลากหลายและเปลี่ยนแปลงตามบริบทเวลา

ความท้าทายเชิงกลยุทธ์คือ การสร้างสมดุลระหว่าง

• ความรวดเร็วในการตอบสนองต่อพฤติกรรมแรงงาน

• และความยั่งยืนของการลงทุนในระยะยาว

การตัดสินใจที่ขาดมุมมองเชิงระบบ อาจนำไปสู่การสร้างพื้นที่ที่ล้าสมัยอย่างรวดเร็ว แม้จะเพิ่งแล้วเสร็จไม่นาน

5. กฎระเบียบด้านความยั่งยืนในฐานะตัวเร่งเชิงระบบ

กฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมและ ESG มักถูกมองว่าเป็นข้อจำกัดในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ในมุมมองเชิงระบบ กฎระเบียบที่ชัดเจนและสอดคล้องกัน สามารถทำหน้าที่เป็น “ตัวเร่ง” (catalyst) ให้เกิดการลงทุนและการปรับปรุงอาคารในวงกว้าง

อย่างไรก็ตาม ความไม่สม่ำเสมอของนโยบายและกรอบการรายงาน ยังคงเป็นแหล่งความไม่แน่นอนสำคัญสำหรับองค์กรและนักลงทุน

ดังนั้น CRE เชิงกลยุทธ์จึงต้องพัฒนา “ความสามารถเชิงสถาบัน” (institutional capability) เพื่อ

• ตีความทิศทางกฎระเบียบ

• คาดการณ์มาตรฐานในอนาคต

• และบูรณาการการปฏิบัติตามกฎเข้ากับกลยุทธ์องค์กร

6. Radical Retrofit: การยกระดับอาคารเดิมในเชิงระบบ

ในบริบทของการลดการปล่อยคาร์บอน อาคารส่วนใหญ่ในอนาคตคืออาคารที่มีอยู่แล้วในปัจจุบัน ทำให้การรีโทรฟิต (retrofitting) กลายเป็นกลไกหลักของการเปลี่ยนผ่าน

แนวคิด Radical Retrofit มองการปรับปรุงอาคารเดิมในฐานะการลงทุนเชิงระบบ มากกว่าการซ่อมบำรุงเชิงเทคนิค โดยครอบคลุมมิติด้าน

• พลังงาน

• ระบบอาคาร

• ประสบการณ์ผู้ใช้งาน

• และบทบาทของอาคารในระบบเมือง

จากมุมมองเชิงเศรษฐศาสตร์ การเพิ่มประสิทธิภาพพลังงานและการจัดการพลังงานเชิงรุก สามารถยกระดับความสามารถในการแข่งขันของอาคาร และสร้างมูลค่าในระยะยาวที่มากกว่าต้นทุนการลงทุนเริ่มต้น

7. CRE กับทุนมนุษย์และสมรรถนะองค์กร

งานวิจัยจำนวนมากชี้ให้เห็นความสัมพันธ์ระหว่างคุณภาพสภาพแวดล้อมภายในอาคารกับสมรรถนะของบุคลากร ทั้งในด้านสุขภาพ ความสามารถในการโฟกัส และความผูกพันต่อองค์กร

ในโลกที่ทุนมนุษย์เป็นทรัพยากรที่ขาดแคลน CRE จึงมีบทบาทโดยตรงต่อความสามารถในการแข่งขัน ไม่ใช่ในฐานะต้นทุน แต่ในฐานะ “โครงสร้างสนับสนุนสมรรถนะ” (performance infrastructure)

8. พื้นที่ที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูล (Data-Ready Spaces)

การออกแบบ CRE ในอนาคตต้องอาศัยข้อมูลเชิงประจักษ์ (empirical data) มากกว่าประสบการณ์หรือสมมติฐานเพียงอย่างเดียว ข้อมูลการใช้พื้นที่ การเคลื่อนไหว และสภาพแวดล้อม กลายเป็นฐานในการกำหนดกลยุทธ์

อย่างไรก็ตาม เทคโนโลยีไม่ใช่คำตอบสุดท้าย หากขาดกรอบกำกับดูแลข้อมูล (data governance) ที่ชัดเจน ข้อมูลจะไม่สามารถแปลงเป็นคุณค่าเชิงกลยุทธ์ได้

9. บทสรุป

การเปลี่ยนผ่านของ Corporate Real Estate จากงานปฏิบัติการสู่กลไกเชิงกลยุทธ์ เป็นผลลัพธ์ของแรงเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างในระดับโลก

CRE ในยุคปัจจุบันไม่ใช่เรื่องของพื้นที่เพียงอย่างเดียว แต่เป็นเรื่องของกลยุทธ์ภาวะผู้นำและความสามารถในการมองอนาคตอย่างเป็นระบบ

องค์กรที่สามารถยกระดับ CRE ให้เป็นส่วนหนึ่งของการตัดสินใจเชิงนโยบาย จะมีความได้เปรียบเชิงการแข่งขันในโลกที่พื้นที่ เมือง และคน กำลังเปลี่ยนบทบาทไปพร้อมกัน