Retail Matchmaking: ศิลปะการคัดเลือกร้านค้า เพื่อสร้าง “ชุมชนมีชีวิต” ในโครงการ Mixed-Use ของกรุงเทพฯ จากมุมมองของผู้บริหารอาคาร

Chakrapan Pawangkarat
Nov 7
1 min read

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

7 November 2025

ในกรุงเทพฯ ที่เมืองกำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว พื้นที่มีจำกัด และการแข่งขันเดือดทุกตารางเมตร “ พื้นที่รีเทล” กลายเป็นตัวชี้ชะตาความสำเร็จของโครงการ Mixed-Use ได้เลย การจัดสรรร้านค้าไม่ใช่แค่เลือกแบรนด์ดังมาติดป้าย แต่เป็น “ศาสตร์” ที่ต้องเข้าใจคน พื้นที่ และวัฒนธรรมเมืองอย่างลึกซึ้ง

The Gateway Effect ในบริบทของไทย

ในกรุงเทพฯ พื้นที่ค้าปลีกมักไม่ใช่แค่ “พื้นที่ขายของ” แต่เป็นเหมือน “ห้องนั่งเล่นของชุมชน” ไม่ได้มองร้านค้าในเชิงรายได้เป็นหลัก แต่ต้องการให้มันเชื่อมโยงกับชีวิตประจำวัน อยู่สบาย และเข้าถึงง่าย

ชั้นล่างของโครงการ Mixed-Use ที่ดี จึงไม่ใช่แค่หน้าร้านสวยๆ แต่เป็นพื้นที่ที่ทำให้คนรู้สึกว่า “เดินแล้วอยากอยู่ต่อ”

ในบางพื้นที่ ร้านอาหารหรูอาจตั้งอยู่ข้างร้านส้มตำริมทางได้อย่างลงตัวเพราะ “กรุงเทพฯ ที่แท้จริง” คือความหลากหลายที่อยู่ร่วมกันได้ โดยไม่มีใครถูกกันออกไปเพราะฐานรายได้

เข้าใจ DNA ของการใช้ชีวิตแบบกรุงเทพฯ

หัวใจสำคัญคือความ “สนุก” และ “การได้ใช้เวลาอยู่ด้วยกัน” รีเทลไทยตอบโจทย์ได้ตั้งแต่:

รวมกลุ่มครอบครัวใหญ่
นั่งประชุมงานแบบสบายๆ
เปลี่ยนโหมดจากทำงาน → สังสรรค์ได้ทันที

หลายโครงการประสบความสำเร็จเพราะผสมผสาน แบรนด์สากล + ร้านไทย + ประสบการณ์ชุมชน ได้ดีไม่ใช่เพราะความ “หรู” แต่อยู่ที่ความ “เข้าถึงได้ และมีความหมาย”

Data + Sense: การเลือกผู้เช่าบนฐานข้อมูลและสัญชาตญาณวัฒนธรรม

ทุกวันนี้ การคัดเลือกร้านค้าต้องใช้ข้อมูลมากกว่าเดิม:

ปริมาณคนเดินในแต่ละช่วงเวลา
พฤติกรรมใช้จ่าย
อาชีพและฐานรายได้ของคนในพื้นที่
เวลาทำงานและเวลาสังคม

ตัวอย่างชัดคือ กลุ่มพนักงานออฟฟิศรุ่นใหม่ ต้องมี “ร้านอาหารกลางวันราคาเข้าถึงได้” ควบคู่กับ “ร้านที่นั่งหลังเลิกงาน” โครงการที่ดีคือโครงการที่ รองรับทั้งพนักงานเงินเดือนระดับเริ่มทำงาน และผู้บริหารระดับสูงได้ในพื้นที่เดียวกัน

สร้างระบบนิเวศให้เชื่อมโยงกัน

Mixed-Use ที่ดี ต้องตอบโจทย์คน 3 กลุ่มพร้อมกัน:

กลุ่ม	ต้องการอะไร
ผู้อยู่อาศัย	ซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านยา ร้านซักรีด
พนักงานออฟฟิศ	อาหารเร็วแต่ดี ราคาเข้าถึงได้ บริการรายวัน
นักท่องเที่ยว/แขกโรงแรม	ประสบการณ์ท้องถิ่น มีเอกลักษณ์ ไม่จำเจ