Tenant Retention Matters EP.4 “พื้นที่ทำงานที่ตอบโจทย์: การฟังเสียงผู้เช่าเพื่อพัฒนาพื้นที่ใช้งาน”

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

1 May 2025

ปี 2025 ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ แข่งขันสูงที่สุดในรอบ 10 ปี ด้วย ซัพพลายใหม่กว่า 1.7 ล้าน ตร.ม. ผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้น และไม่ใช่ทุกบริษัทที่ต้องการเช่าพื้นที่ใหญ่เหมือนเดิม กระแส Hybrid Working, Flexible Space, ESG Compliance ทำให้ ความต้องการพื้นที่ทำงานเปลี่ยนไปอย่างมาก

สำหรับ ผู้จัดการอาคาร (Property Manager) ความท้าทายไม่ใช่แค่ “ปล่อยเช่าได้” แต่คือ “พัฒนาและบริหารพื้นที่ให้ตรงใจผู้เช่า” เพื่อ รักษาผู้เช่าเดิมให้อยู่ต่อ และ สร้าง Value เพิ่มให้ผู้เช่ารู้สึกคุ้มค่า

ฟังเสียงผู้เช่า เพื่อสร้าง “พื้นที่ที่ตอบโจทย์”

1. รู้ความต้องการที่แท้จริง ไม่ใช่แค่สิ่งที่ผู้เช่าพูด

บางครั้งผู้เช่าบอกว่า “อยากได้ห้องประชุมเพิ่ม” แต่จริง ๆ พวกเขาแค่อยากได้ พื้นที่ที่จองง่าย ใช้ยืดหยุ่น และแชร์ได้หลายฝ่ายการทำ Occupancy Study, Space Utilization Survey, Observation Walk จึงสำคัญ เพื่อดูว่า ผู้เช่าใช้พื้นที่อย่างไรจริง ๆ ไม่ใช่แค่สิ่งที่เขาพูด

ตัวอย่างจริง: อาคารเกรด A ในพระราม 9 พบว่าห้องประชุม 10 ที่นั่งถูกใช้น้อยกว่า 30% แต่ห้องเล็ก 2-4 ที่นั่งเต็มตลอดเวลา ทีม PM จึงปรับห้องประชุมใหญ่แบ่งเป็นห้องเล็ก ผลคือ Booking Rate เพิ่ม 75% และผู้เช่าพึงพอใจมากขึ้น

2. ปรับพื้นที่ให้ Multi-Functional มากขึ้น

ผู้เช่าในปี 2025 ต้องการ พื้นที่ที่ปรับเปลี่ยนได้ตามกิจกรรม เช่น Pantry ที่ใช้เป็น Co-working ได้, Lobby ที่จัด Event ได้, Terrace ที่ใช้พักและประชุมได้Property Manager ควรเสนอการปรับพื้นที่ที่ตอบโจทย์การใช้งานจริง เช่น ใช้ Furniture แบบ Movable, ใช้ Wall Partition พับเก็บได้

3. ใช้ Data ช่วยตัดสินใจการลงทุนปรับปรุง

การลงทุนปรับปรุงพื้นที่แต่ละครั้งมีต้นทุนสูง ควร อิงข้อมูลจริง เช่น Heatmap การใช้พื้นที่, จำนวนคนเข้าออก, Feedback จาก Surveyการใช้ Smart Building Technology ช่วยเก็บ Data เหล่านี้จะทำให้เราตัดสินใจได้แม่นยำและสร้าง Impact ต่อผู้เช่ามากขึ้น

4. เปิดช่องทาง Feedback ที่ง่ายและต่อเนื่อง

• ตั้ง Feedback Box ใน Common Area

• สร้าง QR Code แบบสอบถาม Feedback Online

• เชิญผู้แทนผู้เช่ามาประชุม “Tenant Committee” ทุกไตรมาส เพื่อแชร์ความต้องการและปัญหา

ประโยชน์: ทำให้ผู้เช่ารู้สึก “มีส่วนร่วม” และเห็นว่าอาคาร “ฟังเสียงเขาจริง ๆ”

5. ใช้การปรับปรุงพื้นที่เป็นโอกาสสร้าง Engagement

เมื่อปรับปรุงพื้นที่ ควร สื่อสารและชวนผู้เช่ามีส่วนร่วม เช่น โหวตเลือก Concept Design, จัด Soft Opening ให้ผู้เช่าได้ลองใช้พื้นที่ก่อนเปิดจริง สิ่งนี้จะช่วยให้ผู้เช่า รู้สึกเป็นเจ้าของ และ ผูกพันกับอาคารมากขึ้น

สรุปสำหรับผู้จัดการอาคาร

ในยุคที่ผู้เช่าเลือกอาคารไม่ใช่แค่ราคา แต่เลือก “พื้นที่ที่ตอบโจทย์ชีวิตการทำงาน” ผู้จัดการอาคารที่ ฟังเสียงผู้เช่าและปรับพื้นที่ให้สอดคล้องความต้องการ คือกุญแจสำคัญในการ รักษาผู้เช่าให้อยู่ต่อไปในตลาดที่การแข่งขันสูง

“พื้นที่ที่ดี…ไม่ใช่แค่สวย แต่ต้องตอบโจทย์จริง ๆ สำหรับผู้ใช้”