การบริหารอาคารยุคใหม่ด้วยเทคโนโลยี (Tech-enabled Property Management): ยกระดับคุณค่าและกลยุทธ์สู่อนาคต
- Chakrapan Pawangkarat
- Jun 25
- 1 min read
จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์
Head of Property and Asset Management, JLL Thailand
เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
25 June 2025
ในยุคที่วงการอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนผ่านอย่างรวดเร็ว เทคโนโลยีไม่ได้เป็นเพียงเครื่องมือสนับสนุน แต่กลายเป็นหัวใจของการบริหารอาคารแบบใหม่ โดยเฉพาะแนวคิด “การบริหารอาคารด้วยเทคโนโลยี” หรือ Tech-enabled Property Management (TEPM) ซึ่งเปลี่ยนมุมมองการจัดการจากแบบดั้งเดิม ไปสู่การใช้ระบบอัจฉริยะเพื่อยกระดับประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างประสบการณ์ที่เหนือกว่าให้แก่ผู้ใช้อาคาร
บทความนี้จะพาไปสำรวจคุณค่าหลักของการบริหารอาคารด้วยเทคโนโลยี วิธีการนำไปใช้จริงอย่างเป็นขั้นตอน และแนวทางรับมือกับความท้าทายที่อาจเกิดขึ้น
📌 ทำไมเทคโนโลยีถึงสำคัญต่อการบริหารอาคาร
เทคโนโลยีไม่ได้เป็นเพียงของเสริมอีกต่อไป แต่คือ “โครงสร้างหลัก” ของการดำเนินงานในอาคารสมัยใหม่ โดยเฉพาะเมื่อความซับซ้อนของระบบต่าง ๆ ภายในอาคารเพิ่มขึ้น ความคาดหวังของผู้ใช้อาคารก็สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ประโยชน์หลัก 4 ประการของการนำเทคโนโลยีมาใช้:
ความคล่องตัวในการดำเนินงาน: ระบบอัตโนมัติช่วยลดข้อผิดพลาดจากมนุษย์ และเร่งการตอบสนองต่อปัญหา
ความโปร่งใสของข้อมูล: ดึงข้อมูลแบบเรียลไทม์มาช่วยวิเคราะห์ประสิทธิภาพของระบบต่าง ๆ
ประสบการณ์ของผู้ใช้อาคารที่ดียิ่งขึ้น: ผู้เช่าสามารถแจ้งซ่อมหรือจองพื้นที่ผ่านมือถือได้ทันที
การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์: ข้อมูลจากระบบสามารถนำไปใช้วางแผนลดต้นทุน หรือพัฒนาอาคารได้
💎 คุณค่า (Value Propositions) ของการบริหารอาคารด้วยเทคโนโลยี
1. เพิ่มประสิทธิภาพการทำงาน (Operational Efficiency)
CMMS ช่วยให้ทีมงานสามารถติดตาม ใบแจ้งซ่อม ตรวจสอบสถานะ และปิดงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ พร้อมลดความผิดพลาดจากการทำงานด้วยมือ
2. มองเห็นข้อมูลแบบเรียลไทม์ (Real-Time Visibility)
IoT และ BMS ทำให้สามารถดูข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับอุปกรณ์ในอาคาร เช่น ระบบไฟฟ้า ปรับอากาศ คุณภาพอากาศ และพลังงานได้ตลอดเวลา
🎯 ประโยชน์:
ป้องกันปัญหาก่อนเกิด
บริหารพลังงานแม่นยำ
ปรับแผนการบำรุงรักษาให้ทันเวลา
3. การบำรุงรักษาเชิงพยากรณ์ (Predictive Maintenance)
AI วิเคราะห์แนวโน้มความเสื่อมของอุปกรณ์และแจ้งเตือนล่วงหน้า ช่วยลดการซ่อมฉุกเฉินและขยายอายุการใช้งาน
📈 ผลลัพธ์:
ลดการเสียหายฉุกเฉินได้ถึง 40%
เพิ่มความมั่นใจในการใช้งานของผู้เช่า
วางแผนงบประมาณได้แม่นยำ
4. ยกระดับประสบการณ์ผู้เช่า (Tenant Experience)
ระบบดิจิทัลสำหรับผู้เช่า เช่น Mobile App หรือ Web Portal ช่วยให้ทุกการติดต่อบริการสะดวก โปร่งใส และมีส่วนร่วมมากขึ้น
📱 ฟีเจอร์ที่นิยม:
แจ้งซ่อมและติดตามสถานะ
จองพื้นที่ส่วนกลาง
รับข่าวสารอาคารทันที
5. การตัดสินใจด้วยข้อมูล (Data-Driven Decision)
ข้อมูลจากระบบต่าง ๆ นำมาใช้วางกลยุทธ์เพื่อเพิ่มมูลค่าอาคาร เช่น การจัดโซนใหม่ พลังงานที่เหมาะสม และการวางแผนลงทุน
6. การตอบโจทย์ ESG และความยั่งยืน
เทคโนโลยีช่วยให้สามารถรวบรวมและแสดงข้อมูลด้านสิ่งแวดล้อมและพลังงาน เพื่อขอใบรับรองอาคารเขียว และตอบสนองต่อนักลงทุนที่คำนึงถึง ESG
🌿 เช่น:
การลดปล่อยก๊าซเรือนกระจก
การจัดการน้ำเสีย
การปรับคุณภาพอากาศภายในอาคาร
7. รองรับการขยายตัว (Scalability)
ระบบแบบ Cloud หรือ SaaS สามารถรองรับอาคารหลายแห่งได้พร้อมกัน โดยไม่จำเป็นต้องเพิ่มคนมากขึ้นอย่างเท่าตัว
🛠 แผนปฏิบัติการ (Execution Roadmap)
1. กำหนดเป้าหมายชัดเจน
เช่น ลด OpEx 15%, เพิ่มความพึงพอใจผู้เช่า 20%, Digital adoption มากกว่า 80%
2. เริ่มจากจุดที่มีปัญหา
เจาะ Pain Point เช่น ซ่อมช้า, ผู้เช่าร้องเรียน, ระบบ BMS ไม่เตือน
3. Pilot → Learn → Scale
เลือกอาคารทดลอง, ประเมินผล, ปรับกระบวนการ, ขยายไปยังอาคารอื่น
4. เชื่อมโยงระบบ (Integration)
BMS ↔ CMMS ↔ แอปผู้เช่า ↔ ระบบบัญชี
5. Upskill ทีม
อบรมใช้ระบบ, อ่าน Dashboard, วิเคราะห์ข้อมูลเบื้องต้น
6. Co-create กับผู้เช่า
เชิญผู้เช่าร่วมให้ฟีดแบค ทดลองแอป และออกแบบการบริการร่วมกัน
7. ทำงานร่วมกับพันธมิตร
PropTech, Startup, System Integrator ที่เข้าใจบริบทไทย
⚠️ การรับมือกับความท้าทาย
ความต้านทานการเปลี่ยนแปลง → อบรม สื่อสาร เปลี่ยนเป็น “ร่วมเรียนรู้”
งบประมาณ → เริ่มเล็ก คิดเป็น ROI หา Green Financing
ระบบเก่า → ใช้ API/Middleware เชื่อมก่อน
Cybersecurity → ทำงานร่วมกับ IT ตรวจสอบมาตรฐาน และจัดอบรมความรู้พื้นฐานให้ทีมงาน
✅ สรุปใจความสำคัญ
“Tech-enabled Property Management ไม่ใช่แค่ระบบใหม่ แต่คือแนวคิดใหม่ ที่ผสานข้อมูล คน และกระบวนการ เข้าด้วยกัน เพื่อสร้างคุณค่าให้กับอาคารอย่างยั่งยืน”
ใครเริ่มก่อน ได้เปรียบก่อน
ใครกล้าเปลี่ยนเร็ว จะนำหน้าในตลาดที่เปลี่ยนไว
