การเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัลในงานบริหารอาคาร: จะเริ่มต้นอย่างไรดี

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

13 April 2025

ในยุคที่อาคารมีความ “ฉลาด” มากขึ้น และผู้ใช้อาคารมีความคาดหวังด้านเทคโนโลยีสูงขึ้น งานบริหารจัดการอาคารก็ต้องปรับตัวตามไปด้วย หลายคนอาจได้ยินคำว่า “Digital Transformation” บ่อย ๆ แต่คำถามสำคัญคือ มันหมายถึงอะไรสำหรับผู้จัดการอาคาร? และควรเริ่มต้นจากตรงไหน?

จากประสบการณ์ในการบริหารอาคารและให้คำปรึกษา ผมพบว่า การเปลี่ยนผ่านที่ประสบความสำเร็จมักไม่ได้เริ่มจากเทคโนโลยี แต่เริ่มจาก ความชัดเจนในเป้าหมาย ก่อนเสมอ

1. เริ่มจากตั้งคำถาม ไม่ใช่จะซื้อของ

อย่าเพิ่งรีบไปมองหา IoT หรือ Dashboard ล้ำ ๆ เริ่มต้นด้วยการตั้งคำถามง่าย ๆ ว่า:

• ตอนนี้ปัญหาที่เจอในงานคืออะไร?

• ผู้เช่าร้องเรียนบ่อยแต่ตามเรื่องไม่ทัน?

• ค่าไฟฟ้าสูงโดยไม่มีคำอธิบาย?

• ทีมงานเสียเวลาไปกับเอกสารเยอะเกินไป?

การนิยามปัญหาให้ชัด จะช่วยชี้ทางว่า ควรใช้เทคโนโลยีไปในทิศทางไหน เช่น ถ้าปัญหาคือการติดตามคำร้องซ่อมบำรุงไม่ทัน ระบบแจ้งซ่อมออนไลน์น่าจะเป็นคำตอบก่อนจะไปถึงระบบ BMS เต็มรูปแบบ

2. เริ่มจากสิ่งง่าย ๆ ที่ให้ผลเร็ว

ไม่จำเป็นต้องเปลี่ยนทั้งระบบในทีเดียว ลองเริ่มจากสิ่งเล็ก ๆ ที่เห็นผลชัดเจน เช่น:

• ระบบขออนุญาตทำงานออนไลน์ (Work Permit)ลดการใช้กระดาษ ติดตามสถานะได้ง่าย อนุมัติเร็วขึ้น

• ระบบแจ้งซ่อมออนไลน์ใช้ Microsoft Forms หรือเว็บแอปง่าย ๆ ในการเก็บเรื่อง ส่งต่อ และติดตามงาน

• การบันทึกข้อมูลการใช้พลังงานเริ่มจาก Smart Meter หรือบันทึกด้วยมือใน Excel Cloud เพื่อดูแนวโน้มพฤติกรรมการใช้พลังงาน

เมื่อสิ่งเหล่านี้เริ่มทำงานได้จริง คุณจะเริ่มเห็นเวลาที่ประหยัดได้ และข้อมูลที่ช่วยตัดสินใจในอนาคตได้ดีขึ้น

3. อย่าแค่ “อัตโนมัติ” ต้อง “เชื่อมโยง” ด้วย

อาคารที่มีระบบดิจิทัลแยกกัน 10 ระบบ อาจแย่พอ ๆ กับอาคารที่ไม่มีเลย ถ้าระบบเหล่านั้นไม่สามารถพูดคุยกันได้

สิ่งที่ต้องการจริง ๆ คือ “การเชื่อมโยง”:

• ระบบขออนุญาตงานเชื่อมกับระบบควบคุมการเข้าออก

• Dashboard พลังงานเชื่อมกับระบบควบคุม HVAC

เลือกใช้ระบบที่:

• ทำงานบน Cloud

• เชื่อมต่อผ่าน API ได้

• ขยายต่อในอนาคตได้ง่าย

4. พัฒนาทักษะของทีมงาน

เทคโนโลยีดีแค่ไหน ถ้าคนใช้ไม่เข้าใจ ก็ไม่มีประโยชน์ลงทุนในการอบรมทีม ไม่ใช่แค่ครั้งเดียว แต่ต้องมีการเรียนรู้ต่อเนื่อง

• ช่างซ่อมควรรู้จักวิธีอ่าน Dashboard

• แอดมินควรรู้วิธีใช้ระบบออนไลน์

• ทีมงานควรรู้ว่าระบบใหม่ช่วยให้ทำงานง่ายขึ้นอย่างไร

เปลี่ยนผ่านทางดิจิทัลคือการเปลี่ยน “วิธีคิด” ไม่ใช่แค่เครื่องมือ

5. วัดผลให้ชัด

ระบบดิจิทัลจะสร้างข้อมูลจำนวนมากแต่อย่าให้ข้อมูลนั้นกลายเป็นภาระ

เลือกตัวชี้วัดที่สำคัญจริง ๆ เช่น:

• ค่าไฟฟ้าต่อตารางเมตร

• เวลาที่ใช้ในการแก้ไขงานซ่อมเฉลี่ย

• คะแนนความพึงพอใจของผู้เช่า

• เวลาหยุดทำงานของเครื่องจักรหลัก

วัดผลเหล่านี้อย่างต่อเนื่อง และปรับกลยุทธ์จากข้อมูลที่ได้

สรุปส่งท้าย

Digital Transformation ไม่ใช่โครงการระยะสั้น แต่คือการเดินทางเริ่มจากจุดเล็ก ๆ ที่แก้ปัญหาได้จริงให้ทีมงานมีส่วนร่วมสร้างระบบที่ต่อยอดกันได้และใช้ข้อมูลนำทางอย่างชาญฉลาด

แล้วคุณล่ะ เริ่มก้าวแรกของการเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัลหรือยัง?

Acknowledgement:

"This article was generated with the assistance of Gemini, an AI tool, and subsequently reviewed and edited by the author."