การเปลี่ยนผ่านอสังหาริมทรัพย์ไทย: ข้อได้เปรียบจากความยั่งยืน
- Chakrapan Pawangkarat
- 7 days ago
- 1 min read
จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์
Head of Property Management, JLL Thailand
เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
6 December 2025
อาคารที่ชาญฉลาดด้านพลังงานกำลังก้าวขึ้นเป็นความได้เปรียบใหม่ของกรุงเทพฯ ในช่วงที่ความเสี่ยงล้าสมัยของอาคารเร่งตัวทั่วตลาดอาเซียน
ที่มา: Value creation through energy-smart, low-carbon buildings: Turning obsolescence into opportunity
ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของกรุงเทพฯ กำลังยืนอยู่บนจุดหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ เนื่องจากสต็อกอาคารเก่าจำนวนมากไม่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้เช่าที่เปลี่ยนไป และไม่สอดคล้องกับมาตรฐานความยั่งยืนระดับสากล เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จึงเผชิญการเลือกที่ชัดเจน: ปรับตัว หรือ เสี่ยงต่อการล้าสมัย งานวิจัยระดับโลกในช่วงหลังแสดงให้เห็นว่า ความยั่งยืนไม่ได้เป็นเพียงประเด็นด้านสิ่งแวดล้อมอีกต่อไป แต่กำลังก้าวขึ้นเป็น “ตัวขับเคลื่อนหลัก” ของการสร้างมูลค่าในอสังหาริมทรัพย์ทั่วตลาดสำคัญของโลก
ความท้าทายนี้เห็นได้ชัดเป็นพิเศษในกรุงเทพฯ เมืองที่มีการพัฒนาอย่างรวดเร็วในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา จนทำให้สต็อกอาคารจำนวนมากเริ่มไม่สอดคล้องกับความต้องการของผู้เช่าในยุคใหม่และมาตรฐานความยั่งยืนระดับสากล แม้ค่าไฟฟ้าในกรุงเทพฯ จะไม่สูงเท่าตลาดที่มีต้นทุนพลังงานเข้มข้น แต่สัดส่วนการใช้พลังงานของอาคารเชิงพาณิชย์—โดยเฉพาะภาระระบบทำความเย็นตลอดทั้งปี—ยังคงเป็นต้นทุนหลักของการบริหารอาคาร ทำให้การยกระดับไปสู่กลยุทธ์อาคารประหยัดพลังงานยังมีเหตุผลทางธุรกิจที่ชัดเจน และช่วยให้ผู้ถือครองทรัพย์สินรักษาความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว
ความท้าทายจากความล้าสมัยของอาคาร
ในตลาดสำคัญทั่วโลก 84% ของอาคารสำนักงาน และ 73% ของอาคารอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ มีอายุมากกว่า 10 ปี ซึ่งสร้างความเสี่ยงต่อการล้าสมัยอย่างกว้างขวาง สต็อกอาคารเก่านี้กำลังเผชิญแรงกดดันจากหลายด้าน: ผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ที่มีประสิทธิภาพและยั่งยืนเพื่อสนับสนุนเป้าหมายองค์กร นักลงทุนที่ต้องการสินทรัพย์ที่พร้อมรองรับอนาคต และต้นทุนพลังงานรวมถึงเบี้ยประกันที่ผันผวนสูงขึ้น
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ แนวโน้มระดับโลกเหล่านี้แปลความหมายออกมาเป็น “โอกาสในประเทศ” โดยตรง เมื่อบริษัทข้ามชาติที่มีพันธสัญญา Net Zero ขยายตัวในไทย พวกเขายังนำข้อกำหนดด้านความยั่งยืนมาด้วย ซึ่งส่งผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่ งานวิจัยชี้ว่า 75% ของความต้องการพื้นที่สำนักงานในอนาคต จากองค์กรชั้นนำจะเชื่อมโยงโดยตรงกับเป้าหมายการลดคาร์บอนขององค์กร
ปัจจัย 5 ประการที่ผลักดันการเปลี่ยนแปลง
กรณีธุรกิจของการเปลี่ยนแปลงด้านความยั่งยืนในอาคารตั้งอยู่บน “แรงผลักดัน 5 ด้าน” ที่กำลังกำหนดทิศทางของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั่วโลก ได้แก่:
1) แรงขับเคลื่อนด้านการลงทุน
ทำให้มีทุนพื้นฐานที่จำเป็นต่อการปรับเปลี่ยนสินทรัพย์ ในตลาดที่พัฒนาแล้วอย่างกรุงเทพฯ ที่ต้นทุนก่อสร้างสูงและพื้นที่เมืองพัฒนาไปมากแล้ว การลงทุนมีแนวโน้มมุ่งสู่การปรับปรุงอาคารที่มีอยู่มากกว่าโครงการใหม่ ต้นทุนของการอยู่เฉยๆ—ในสถานการณ์ตลาดพลังงานที่ผันผวน กฎระเบียบที่เข้มงวดขึ้น จนถึงผู้เช่าที่ไหลออกไปยังอาคารคาร์บอนต่ำ—กำลังจะสูงกว่าต้นทุนของการลงมือแก้ไข
2) ความต้องการเช่าพื้นที่แบบคาร์บอนต่ำ
กำลังเติบโตอย่างรวดเร็วเมื่อผู้เช่ามุ่งเน้นพื้นที่ที่สอดคล้องกับเป้าหมายด้านความยั่งยืนขององค์กร บริษัทชั้นนำยอมจ่ายราคาพรีเมียมให้กับอาคารที่สามารถแสดงผลงานด้านประสิทธิภาพพลังงานและคาร์บอนได้ ในบางตลาด ผู้เช่ายอมย้ายออกจากอาคารที่มีประสิทธิภาพ “ในระดับหนึ่ง” หากอาคารนั้นไม่ตรงตามมาตรฐานความยั่งยืนระยะยาว
3) พลวัตของตลาดพลังงาน
เป็นทั้งความท้าทายและโอกาส แม้ว่าค่าไฟฟ้าจะเป็นภาระต้นทุน แต่เทคโนโลยีอาคารอัจฉริยะทำให้อาคารสามารถก้าวพ้นการเป็นเพียง “ผู้ใช้พลังงาน” ไปเป็น “ทรัพยากรพลังงาน” ผ่านเทคโนโลยีอัจฉริยะ การผลิตไฟฟ้าในพื้นที่ และระบบกักเก็บพลังงาน ซึ่งสามารถสร้างรายได้เพิ่มขึ้น 25%–50% พร้อมเสริมความยืดหยุ่นในการดำเนินงาน
4) การปรับตัวต่อความเสี่ยงทางกายภาพ
ทวีความสำคัญเมื่อสภาพภูมิอากาศแปรปรวน เหตุการณ์สภาพอากาศสุดขั้วส่งผลต่อมูลค่าสินทรัพย์ ค่าเบี้ยประกัน และความต่อเนื่องของการดำเนินงาน คุณสมบัติของอาคารยั่งยืน เช่น การออกแบบป้องกันน้ำท่วม หรือระบบทำความเย็นประหยัดพลังงาน สามารถช่วยปกป้องสินทรัพย์จากความเสี่ยงเหล่านี้
5) แรงขับเคลื่อนด้านกฎระเบียบ
กำลังเพิ่มขึ้นทั่วโลก เนื่องจากรัฐบาลใช้ทั้งมาตรการจูงใจและข้อบังคับเพื่อผลักดันประสิทธิภาพอาคาร แม้ภูมิทัศน์กฎระเบียบของไทยยังคงพัฒนา แต่ผู้เช่าบริษัทข้ามชาติได้นำข้อกำหนดจากมาตรฐานขององค์กรระดับโลกเข้ามาด้วย ซึ่งก่อให้เกิดความต้องการในตลาดที่ล้ำหน้ากว่ากฎระเบียบอย่างเป็นทางการ
จากความเสี่ยงสู่โอกาส
ขนาดของการเปลี่ยนแปลงที่จำเป็นต้องเกิดขึ้นเป็นทั้งความท้าทายและโอกาส ในระดับโลก อัตราการปรับปรุงอาคารต้องเพิ่มขึ้นมากกว่า 5 เท่า—จาก 2.4% ในปัจจุบัน → 13.2% ต่อปี—เพื่อให้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์สอดคล้องกับเป้าหมาย Net Zero ปี 2050 การเร่งตัวนี้สร้างโอกาสมหาศาลสำหรับผู้ที่ลงมือก่อน โดยเฉพาะผู้ที่สามารถแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการสร้างผลตอบแทนจากกลยุทธ์อาคารยั่งยืน
เจ้าของอาคารในกรุงเทพฯ สามารถเรียนรู้จากตัวอย่างระดับโลก เช่น:
ในนิวยอร์ก บริษัทใหญ่ เช่น Deloitte ย้ายเข้าอาคารที่เป็นระบบไฟฟ้าทั้งหมด และปล่อยคาร์บอนเป็นศูนย์ (all-electric, zero-carbon-emissions)
ในลอนดอน ผู้เช่ามุ่งเน้นอาคารที่ผ่านการรีโทรฟิตเพื่อลดคาร์บอนฝังตัวและได้คะแนนประสิทธิภาพยอดเยี่ยม
ในเมลเบิร์น ผู้เช่าระดับชั้นนำออกจากอาคารที่ยังพึ่งพาเชื้อเพลิงฟอสซิล แม้ว่าจะมีประสิทธิภาพสูงอยู่แล้ว เพื่อย้ายไปยังอาคารที่เป็นระบบไฟฟ้าทั้งหมด
ตัวอย่างเหล่านี้สะท้อนว่า “ความยั่งยืน” ได้เปลี่ยนจากตัวเลือกเสริม → ไปสู่ “เงื่อนไขจำเป็นของตลาด”
ความได้เปรียบจากเทคโนโลยี
กลยุทธ์อาคารยั่งยืนสมัยใหม่ก้าวไกลกว่ามาตรการประหยัดพลังงานแบบดั้งเดิม เทคโนโลยี Smart Building ทำให้อาคารทำงานเป็นระบบจัดการพลังงานแบบบูรณาการ สามารถ:
ปรับแต่งรูปแบบการใช้พลังงาน
ผลิตพลังงานหมุนเวียนในพื้นที่
สนับสนุนเสถียรภาพของโครงข่ายไฟฟ้าในช่วงที่มีความต้องการสูง
ศักยภาพเหล่านี้เปิดประตูสู่โมเดลธุรกิจใหม่ที่แตกต่างจากรายได้ค่าเช่าแบบดั้งเดิม เช่น บริการ Energy-as-a-Service เครือข่ายชาร์จ EV และระบบรายงานด้านความยั่งยืนแบบบูรณาการ ซึ่งช่วยเสริมความสัมพันธ์กับผู้เช่าและสร้างรายได้ใหม่ อาคารจึงกลายเป็น “แพลตฟอร์มของโซลูชัน” มากกว่าการเป็น “พื้นที่ใช้สอย”
การนำไปสู่การปฏิบัติ
ความสำเร็จต้องอาศัยแนวทางที่ออกแบบเฉพาะสำหรับบริบทของกรุงเทพฯ ปัจจัยในพื้นที่—ตั้งแต่โครงสร้างต้นทุนไฟฟ้า ส่วนผสมของผู้เช่า ไปจนถึงสภาพตลาดกฎระเบียบ—ล้วนกำหนดทั้งความเสี่ยงและโอกาสสำหรับแต่ละสินทรัพย์ แนวทางสำเร็จรูปที่เหมือนกันทุกแห่งไม่สามารถจับจุดแข็งเฉพาะพื้นที่หรือโอกาสของผู้ลงทุนเชิงกลยุทธ์ได้
ผู้จัดการกองทุนระดับโลกกำลังแสดงให้เห็นว่า ความยั่งยืนและผลตอบแทนทางการเงินสามารถสอดคล้องกันได้ ผ่านกองทุนเฉพาะทางที่ตั้งเป้า Net IRR 12% ควบคู่กับผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมที่วัดผลได้ กลยุทธ์เหล่านี้ประสบความสำเร็จด้วยการสร้างผลประโยชน์ร่วมกับผู้เช่าที่ให้ความสำคัญด้านความยั่งยืน การประยุกต์ใช้แนวทางเฉพาะพื้นที่ และการบริหารความเสี่ยงของผู้ลงมือก่อนผ่านการคัดเลือกสินทรัพย์และการลงทุนอย่างมีวินัย
เส้นทางข้างหน้า
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของกรุงเทพฯ การเปลี่ยนผ่านด้านความยั่งยืนมีความหมายมากกว่าการลดความเสี่ยง แต่คือโอกาสในการนิยามศักยภาพของอาคารใหม่ทั้งหมด เมื่อระบบพลังงานและอสังหาริมทรัพย์บรรจบกัน อาคารที่ปรับจากการเป็น “ผู้ใช้พลังงานเชิงรับ” ไปเป็น “ผู้มีบทบาทเชิงรุกในระบบพลังงาน” จะได้เปรียบทั้งด้านการดึงดูดผู้เช่า ประสิทธิภาพการดำเนินงาน และความสนใจจากผู้ลงทุน
ช่วงเวลาแห่งโอกาสยังคงเปิดอยู่ แต่สัญญาณตลาดบ่งชี้ว่า “ผู้ที่ลงมือก่อน” จะได้เปรียบเป็นอย่างมาก เจ้าของอาคารที่ลงมือปรับสินทรัพย์ให้สอดคล้องกับแนวโน้มความยั่งยืนระดับโลกตั้งแต่ตอนนี้ จะอยู่ในตำแหน่งที่เหมาะสมที่สุดในการรับมูลค่าเมื่อกรุงเทพฯ พัฒนาสู่มาตรฐานนานาชาติ
คำถามสำคัญสำหรับเจ้าของอาคารในกรุงเทพฯ จึงไม่ใช่ว่า ความยั่งยืนจะเปลี่ยนตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ แต่คือ เจ้าของอาคารจะเป็นผู้ “นำ” การเปลี่ยนแปลงนี้ หรือ “ตาม” ให้ทัน
หลักฐานจากตลาดโลกสะท้อนชัดเจนว่า การเป็นผู้นำด้านกลยุทธ์อาคารยั่งยืนสร้างทั้งผลลัพธ์ด้านสิ่งแวดล้อมและผลตอบแทนทางการเงินที่โดดเด่น ซึ่งทำให้ “ความยั่งยืน” เป็นทางเลือกที่มีเหตุผลที่สุดสำหรับการสร้างมูลค่าในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนา
