แนวโน้มธุรกิจบริหารอาคารในกรุงเทพฯ: เมื่อการจัดการสินทรัพย์และพลังงานต้องเดินไปด้วยกัน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

16 February 2026

กรุงเทพฯ กำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ของการบริหารอาคาร อาคารสำนักงานเกรดเอ โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ คอนโดมิเนียมหรู หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในเมืองหลวง วันนี้ไม่ได้แข่งขันกันเพียงเรื่องทำเลหรือภาพลักษณ์อีกต่อไป หากถูกประเมินจาก “ประสิทธิภาพการดำเนินงาน” อย่างจริงจังมากขึ้นเรื่อยๆ ประสิทธิภาพในที่นี้หมายถึงความสามารถในการบริหารสินทรัพย์ควบคู่กับการจัดการพลังงานอย่างมีระบบ โปร่งใส และวัดผลได้ ซึ่งในอนาคตอันใกล้สองเรื่องนี้จะไม่สามารถแยกออกจากกันได้อีกต่อไป เพราะทุกหน่วยพลังงานที่ใช้สะท้อนสภาพของเครื่องจักร และทุกการเสื่อมสภาพของอุปกรณ์ล้วนสะท้อนต้นทุนพลังงานที่ซ่อนอยู่

จากงานซ่อมบำรุงแบบปฏิทิน สู่การบริหารแบบเรียลไทม์

ที่ผ่านมา การดูแลระบบวิศวกรรมในอาคารจำนวนมากยังอาศัยการบำรุงรักษาตามรอบเวลาและการแก้ปัญหาเมื่อเกิดเหตุขัดข้อง ระบบทำความเย็นอาจเดินเต็มกำลังแม้โหลดจริงต่ำ เครื่องสูบน้ำทำงานตามค่าที่ตั้งไว้โดยไม่สัมพันธ์กับการใช้งานจริง และการวางแผนเปลี่ยนอุปกรณ์มักอิงอายุการใช้งานมากกว่าสภาพจริงของเครื่องจักร วิธีคิดเช่นนี้ทำให้อาคารจำนวนไม่น้อยแบกรับต้นทุนที่ไม่จำเป็นทั้งในรูปค่าไฟฟ้าและค่าใช้จ่ายซ่อมฉุกเฉิน วันนี้ข้อมูลแบบเรียลไทม์ทำให้โมเดลนี้เปลี่ยนไป เมื่อรวมข้อมูลสภาพเครื่องจักร อุณหภูมิและความชื้นภายนอกอาคาร รูปแบบการใช้งานพื้นที่ และประวัติการใช้พลังงานเข้าด้วยกัน ผู้จัดการอาคารสามารถตัดสินใจได้แม่นยำขึ้น มองเห็นแนวโน้มก่อนเกิดปัญหา และวางแผนบำรุงรักษาตามสภาพจริง ลดงานที่ไม่จำเป็น ลดความเสี่ยงหยุดชะงัก และรักษามูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาวได้อย่างมีหลักฐานรองรับ

สภาพอากาศกรุงเทพฯ ตัวเร่งให้ต้องคิดแบบองค์รวม

กรุงเทพฯ เป็นเมืองร้อนชื้นที่ระบบปรับอากาศทำงานหนักแทบตลอดปี ภาระความร้อนแฝงสูง ความชื้นเปลี่ยนแปลงรวดเร็ว และอุณหภูมิภายนอกที่สูงต่อเนื่องทำให้ระบบน้ำเย็น ชิลเลอร์ และเครื่องสูบน้ำทำงานภายใต้ภาระที่หนัก หากการบริหารพลังงานแยกออกจากการบริหารสินทรัพย์ อาคารมักเผชิญปัญหาเดินเครื่องเกินความจำเป็นหรือควบคุมไม่สัมพันธ์กับโหลดจริง การเชื่อมโยงข้อมูลการใช้งานพื้นที่กับระบบควบคุมจึงมีบทบาทสำคัญ เพราะช่วยให้สามารถปรับการทำงานของชิลเลอร์ตามภาระจริง ปรับความเร็วเครื่องสูบน้ำตามอัตราการไหลที่ต้องการ และบริหารความสบายควบคู่กับการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ แนวทางนี้ไม่เพียงลดค่าไฟ หากช่วยยืดอายุอุปกรณ์ ลดการสึกหรอสะสม และสร้างเสถียรภาพให้ระบบหลักของอาคารในระยะยาว

ความยั่งยืนไม่ใช่แค่ภาพลักษณ์อีกต่อไป

เจ้าของอาคาร นักลงทุน และกองทรัสต์ในกรุงเทพฯ ให้ความสำคัญกับตัวชี้วัดด้านพลังงาน คาร์บอน และประสิทธิภาพการดำเนินงานมากขึ้น การบริหารแบบองค์รวมช่วยให้เห็นภาพรวมของอาคารตลอดวงจรชีวิต ตั้งแต่การใช้พลังงานประจำวันไปจนถึงแนวโน้มประสิทธิภาพระยะยาว ข้อมูลแนวโน้มช่วยวางแผนงบลงทุนอย่างมีเหตุผล สามารถจัดลำดับความสำคัญของการปรับปรุงระบบ เลือกเปลี่ยนอุปกรณ์ตามข้อมูลประสิทธิภาพจริง และหลีกเลี่ยงการลงทุนที่ไม่ก่อให้เกิดผลตอบแทนที่ชัดเจน เมื่อพลังงานและสินทรัพย์ถูกมองร่วมกัน การตัดสินใจ CapEx จะไม่ใช่เพียงการแก้ปัญหาเฉพาะหน้า หากเป็นการสร้างความแข็งแรงให้สินทรัพย์ในระยะยาว ธุรกิจบริหารอาคารจึงมีบทบาทสูงขึ้นในฐานะผู้สนับสนุนกลยุทธ์มูลค่า ไม่ใช่เพียงผู้ดูแลระบบประจำวัน

ความโปร่งใส คือมาตรฐานใหม่ของการบริหาร

ในอาคารขนาดใหญ่ที่มีหลายโซนการใช้งาน ความซับซ้อนของระบบเพิ่มขึ้นตามขนาดพื้นที่ การมีข้อมูลแบบเรียลไทม์ช่วยให้ทีมงานตรวจพบสัญญาณผิดปกติ วิเคราะห์สาเหตุเชิงลึก และจัดสรรทรัพยากรตามระดับความเสี่ยงที่แท้จริงได้อย่างมีระบบ แทนที่จะรอให้ปัญหาแสดงผลในรูปความเสียหายรุนแรง การมองเห็นข้อมูลทำให้สามารถบริหารเชิงรุก ลดโอกาสเกิดเหตุหยุดชะงัก และรักษาความต่อเนื่องของการให้บริการ ผู้เช่าอาจไม่รับรู้รายละเอียดเชิงเทคนิคทั้งหมด หากสัมผัสได้ถึงความเสถียร ความสบาย และความเชื่อมั่นในอาคาร ซึ่งสิ่งเหล่านี้กลายเป็นคุณค่าที่สะท้อนผ่านอัตราการต่อสัญญาและภาพลักษณ์ของทรัพย์สินในตลาด

การบริหารตามการใช้งานจริง

รูปแบบการใช้พื้นที่ในปัจจุบันมีความยืดหยุ่นสูง ทั้งการทำงานแบบไฮบริด การจัดกิจกรรมพิเศษ และการใช้งานพื้นที่แบบแปรผันตลอดวัน หากอาคารยังเดินระบบตามตารางเดิมโดยไม่สัมพันธ์กับการใช้งานจริง ย่อมเกิดการสูญเสียพลังงานโดยไม่จำเป็น การเชื่อมโยงข้อมูลการเข้าใช้อาคารกับระบบพลังงานช่วยให้สามารถปรับการระบายอากาศ การทำความเย็น และแสงสว่างตามจำนวนผู้ใช้งานจริง ลดการเดินเครื่องในพื้นที่ว่าง และเพิ่มประสิทธิภาพในช่วงพีคโหลด แนวทางนี้ทำให้อาคารตอบสนองต่อสถานการณ์ได้ทันที ไม่ต้องรอรายงานสิ้นเดือนก่อนปรับกลยุทธ์ ซึ่งเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของการบริหารในยุคข้อมูล

มุมมองอนาคตของธุรกิจบริหารอาคารในกรุงเทพฯ

ในอีก 5–10 ปีข้างหน้า ธุรกิจบริหารอาคารในกรุงเทพฯ จะเปลี่ยนผ่านสู่การตัดสินใจบนฐานข้อมูลมากขึ้น เทคโนโลยีวิเคราะห์ข้อมูลและระบบควบคุมอัจฉริยะจะกลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานของงานบริหาร ไม่ใช่เพียงทางเลือกเสริม การวางแผนงบลงทุนจะอ้างอิงข้อมูลประสิทธิภาพจริง ตัวชี้วัดพลังงานจะเชื่อมโยงกับมูลค่าสินทรัพย์โดยตรง และทีมวิศวกรรมจะต้องเข้าใจทั้งระบบกลไกและการวิเคราะห์ข้อมูลควบคู่กัน ธุรกิจที่สามารถผสานสองมิตินี้เข้าด้วยกันได้อย่างลงตัว จะมีความได้เปรียบในการแข่งขันและสามารถยกระดับมาตรฐานของอุตสาหกรรมได้

บทสรุป

ในบริบทของกรุงเทพฯ การจัดการสินทรัพย์และการจัดการพลังงานคือกลไกคู่ขนานที่ต้องทำงานร่วมกันอย่างต่อเนื่อง เมื่อข้อมูลจากทั้งสองด้านถูกรวมและวิเคราะห์อย่างเป็นระบบ อาคารจะกลายเป็นระบบที่ปรับตัวได้ เรียนรู้ได้ และเพิ่มประสิทธิภาพได้อย่างต่อเนื่อง สิ่งนี้ไม่ได้หมายถึงการลดค่าไฟเพียงอย่างเดียว หากหมายถึงการสร้างเสถียรภาพ ความยั่งยืน และมูลค่าเพิ่มให้สินทรัพย์ในระยะยาว ธุรกิจบริหารอาคารที่เข้าใจและลงมือก่อน จะเป็นผู้กำหนดมาตรฐานใหม่ของตลาดกรุงเทพฯ ในอนาคตอันใกล้