ซ่อมใหญ่คอนโดคือฝันร้ายที่ทุกคนอยากเลี่ยง แต่หนีไม่ได้

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

11 November 2025

เพราะคอนโดไม่ใช่ของที่ “ซื้อแล้วจบ”

ในวันที่เราซื้อคอนโด เราเชื่อว่าเรากำลังซื้อ “ความสะดวกสบาย” ระบบทุกอย่างใหม่เอี่ยม ค่าส่วนกลางยังถูก พื้นที่ส่วนกลางสะอาด สวนสวย ลิฟต์วิ่งราบลื่น สระน้ำใส ยิมพร้อม ทุกอย่างดูเรียบร้อย

แต่เวลาจะบอกความจริงที่ไม่มีใครอยากเผชิญ:

คอนโดทุกตารางเมตร เสื่อมลงทุกวัน และวันหนึ่งจะเข้าสู่ช่วงเวลาที่ต้อง “ซ่อมใหญ่”

ไม่ใช่ความผิดของใคร ไม่ใช่การบริหารที่หละหลวม แต่คือ กฎธรรมชาติของสิ่งปลูกสร้าง เหมือนรถที่ต้องโอเวอร์ฮอล เหมือนร่างกายที่ต้องตรวจสุขภาพ

ซ่อมใหญ่เป็นสิ่งที่หลีกไม่พ้น แต่สิ่งที่ทำให้มันกลายเป็น “ฝันร้าย” คือ“ไม่มีใครอยากจ่าย”

ทำไม “ซ่อมใหญ่” ถึงกลายเป็นเรื่องใหญ่?

เพราะมันมี 3 ความจริงที่เจ็บปวด:

1) ตัวเลขมันใหญ่

ซ่อมใหญ่ไม่ใช่ “ค่าใช้จ่ายรายเดือน” แต่เป็นค่าใช้จ่ายระดับ หลักล้านถึงหลายสิบล้าน ขึ้นกับจำนวนยูนิต และระบบที่ต้องเปลี่ยน

ตัวอย่างระบบที่ต้องซ่อมใหญ่:

• หม้อแปลงไฟฟ้า

• CCTV

• ปั๊มน้ำทุกระบบ

• ถังน้ำ + ท่อเมน

• ระบบดับเพลิง

• ลิฟต์

• Facade / Sealant ภายนอกอาคาร

สิ่งเหล่านี้ มีอายุการใช้งาน และเมื่อถึงเวลาต้องเปลี่ยน ไม่ใช่ซ่อมเฉพาะหน้า

2) คนส่วนใหญ่ “ไม่รู้” ว่าค่าซ่อมใหญ่ คือส่วนหนึ่งของค่าส่วนกลาง

ค่าส่วนกลางที่ถูกเกินจริงทำให้ทุกอย่างดูดีในระยะสั้น แต่กลายเป็น “ระเบิดเวลา” ในระยะยาว

คอนโดหลายแห่งตั้งค่าส่วนกลางต่ำเพื่อขายห้องให้ได้ แต่ไม่ได้คิดถึง การสะสมเงินระยะยาวสำหรับซ่อมใหญ่

ผลคือ:

• เงินกองทุนไม่พอ

• ต้องเก็บเพิ่มแบบเร่งด่วน

• เกิดการต่อต้าน

• ประชุมดราม่า

• ความไว้วางใจพัง

3) ไม่มีใครอยากเป็น “ผู้ร้าย”

กรรมการนิติบุคคล / ผู้จัดการอาคารรู้ว่าต้องเก็บเพิ่ม แต่รู้ว่าถ้าพูด“ทุกคนจะไม่พอใจ”

เพราะการขึ้นค่าส่วนกลางเป็นเรื่องที่ ไม่มีใครอยากเป็นคนพูดก่อน

ซ่อมใหญ่ไม่ใช่ปัญหาทางวิศวกรรม

แต่เป็น ปัญหาทางวัฒนธรรมของการอยู่ร่วมกัน

ปัญหาที่แท้จริงคือ:

• เราไม่เคยคุยกันเรื่องอนาคต

• เรามองคอนโดเป็นทรัพย์สิน “ใช้งาน” ไม่ใช่ “ดูแลร่วมกัน”

• เราคิดว่าปัญหาเกิดขึ้นปีหน้า คือเรื่อง “ของอนาคต”

• เราให้ความสำคัญกับความพอใจในวันนี้ มากกว่าความมั่นคงระยะยาว

แต่วันหนึ่งปั๊มน้ำจะหยุด ลิฟต์จะสั่น ท่อน้ำจะรั่ว Facade จะเริ่มรั่วซึม

และเราจะเข้าใจทันทีว่า:

“การซ่อมใหญ่คือความจำเป็น ไม่ใช่ทางเลือก”

แล้วจะทำให้ “ซ่อมใหญ่” ไม่กลายเป็นฝันร้ายได้อย่างไร?

✅ 1) พูดเรื่องนี้ตั้งแต่วันนี้ — ไม่ใช่วันที่เครื่องพัง

การสื่อสารล่วงหน้า = ลดแรงต้าน

✅ 2) สร้างแผนบำรุงรักษาระยะ 10–20 ปี

ชัดเจนว่าอะไรจะพังเมื่อไหร่ต้องใช้เงินเท่าไหร่ต้องเริ่มสะสมเงินเมื่อไหร่

✅ 3) ทำให้ “ค่าส่วนกลางที่เหมาะสม” เป็นความเข้าใจร่วม

ค่าส่วนกลางถูก = สบายวันนี้แต่แพงกว่าในอนาคตเสมอ

✅ 4) ให้ข้อมูลโปร่งใส เชื่อถือได้

ความไว้วางใจ คือเครื่องมือบริหารความขัดแย้งที่ดีที่สุด

สรุป

ซ่อมใหญ่ไม่ใช่ฝันร้าย ฝันร้ายคือการรู้ว่าต้องซ่อมแต่ไม่มีเงิน ไม่มีแผน และไม่มีใครยอมคุยกัน

คอนโดที่แข็งแรงไม่ใช่คอนโดที่ใหม่แต่คือคอนโดที่ เตรียมพร้อม

การมีระบบดีไม่เท่ากับการมี ความเข้าใจร่วมกัน ในคนที่อยู่ในอาคารเดียวกัน

เพราะในที่สุดคอนโดไม่ใช่แค่อาคาร คอนโดคือ “บ้านที่เราแชร์ร่วมกัน”