บริหารนิติคอนโดให้เวิร์ก: เมื่อกรรมการชัด ผู้จัดการชัวร์

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

25 May 2025

“อาคารจะน่าอยู่ เพราะมีคนกล้าลุกขึ้นมาอาสาทำสิ่งที่คนส่วนใหญ่ไม่กล้า — นั่นคือบทบาทของคณะกรรมการ”

1. กรรมการ: ผู้นำชุมชนที่ขับเคลื่อนความเปลี่ยนแปลง

การเป็นคณะกรรมการไม่ใช่เรื่องง่าย แต่พวกเราก็เลือกที่จะทำ

เพราะอยากให้ที่อยู่อาศัยของเราน่าอยู่ ดูดี และบริหารจัดการได้อย่างโปร่งใส

กรรมการไม่ได้มีหน้าที่แค่ตรวจสอบเอกสาร หรืออนุมัติงบ

แต่เป็นผู้นำที่ต้อง “ตัดสินใจแทนทั้งอาคาร”

ในขณะที่เจ้าของร่วมหลายคนมีความคาดหวังหลากหลาย และบางครั้งก็มีเสียงสะท้อนที่ไม่ง่ายเลย

2. ปัญหาที่กรรมการต้องรับมืออยู่ทุกวัน

• ต้องตัดสินใจจากข้อมูลที่ยังไม่ครบถ้วน

• เจ้าของร่วมต้องการมาก แต่อาคารมีงบประมาณจำกัด

• ระบบงานบางเรื่องซับซ้อนเกินกว่าจะอธิบายให้เข้าใจง่าย

• ผู้จัดการอาคารบางคนไม่เข้าใจมุมมองของกรรมการ

• งานเร่ง งานซ่อม งานร้องเรียน มาทุกวันจนไม่มีเวลาคิดเชิงกลยุทธ์

3. ผู้จัดการอาคารที่ดี: ไม่ใช่แค่คนทำงาน แต่คือ “ผู้ช่วยกรรมการ”

ในฐานะผู้จัดการอาคาร เราไม่ใช่ผู้บังคับบัญชา และไม่ใช่แค่คนรับคำสั่ง

แต่คือคนที่ “เข้าใจเจตนาของกรรมการ” และพร้อมจะทำให้ทุกแผนงานสำเร็จ

เราอยู่ตรงนี้เพื่อ…

• เตรียมข้อมูลให้กรรมการตัดสินใจง่าย

• บริหารทีมงานให้ทำงานตรงเป้าหมาย

• ทำงานล่วงหน้า เพื่อลดปัญหาที่จะตามมา

• เสนอทางเลือกให้กรรมการมองเห็นภาพใหญ่

• ช่วยสื่อสารกับเจ้าของร่วมให้เข้าใจและร่วมมือ

4. เราวางแผนให้การบริหารนิติเป็นเรื่องที่เบาลงสำหรับกรรมการ

1. สื่อสารเข้าใจง่าย ไม่ต้องตามจี้

เราทำ Dashboard และ Report ให้เห็นภาพชัด

เช่น สรุปรายจ่าย, สถานะงานซ่อม, ค่าบำรุงค้างชำระ

2. ทำงานเชิงรุก ไม่รอให้เกิดปัญหา

วางแผนซ่อมล่วงหน้า ตรวจสอบระบบเชิงป้องกัน

ช่วยประหยัดงบ และลดปัญหาซ้ำซ้อน

3. เสนอข้อมูลสนับสนุนการตัดสินใจ

เช่น ราคาในตลาด, เทียบ Benchmark, ผลดีผลเสียของแต่ละทางเลือก

ช่วยให้กรรมการพูดในที่ประชุมอย่างมั่นใจ

4. สื่อสารแทนกรรมการอย่างมืออาชีพ

เขียนประกาศแบบเข้าใจง่าย

จัดเตรียมคำตอบสำหรับ FAQ ที่เจ้าของร่วมถามบ่อย

ช่วยให้กรรมการดูน่าเชื่อถือในสายตาผู้อยู่อาศัย

5. เมื่อกรรมการเดินหน้าได้มั่นใจ อาคารก็พัฒนาได้อย่างต่อเนื่อง

ถ้ากรรมการทำงานอย่างมีข้อมูล

และมีผู้ช่วยที่รู้จริง ดูแลทุกเรื่องเล็กให้อย่างมืออาชีพ

เวลาประชุมจะสั้นลง แต่ได้ผลมากขึ้น

เสียงสะท้อนจากเจ้าของร่วมก็จะลดลง

เพราะทุกคนสัมผัสได้ว่า “อาคารนี้มีคนดูแลอยู่จริง”

6. สุดท้ายนี้… เราขออยู่ข้างๆ เพื่อให้กรรมการทำหน้าที่ได้ดีที่สุด

“เรารู้ดีว่าการเป็นกรรมการไม่ง่าย แต่หากเราช่วยให้ทุกอย่างเป็นระบบ ไม่วุ่นวายเกินไป… กรรมการจะรู้สึกว่า นี่คือการอาสาทำเพื่อชุมชนที่คุ้มค่า”

ในฐานะผู้จัดการอาคาร พวกเราพร้อมจะเป็น

ผู้ช่วยที่ไว้ใจได้ เพื่อนร่วมทีมที่พูดภาษาเดียวกัน

และ มืออาชีพที่เข้าใจบทบาทของกรรมการอย่างแท้จริง