ปล่อยเช่ารายวันในคอนโดพักอาศัย: เมื่อกฎหมายชี้ชัด และนิติบุคคลต้องจริงจัง

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

19 August 2025

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การปล่อยเช่ารายวัน (Short-term Rental) ผ่านแพลตฟอร์มอย่าง Airbnb หรือ Booking.com กลายเป็นปรากฏการณ์ที่แพร่หลายไปทั่วกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว แต่สิ่งที่เจ้าของร่วมหลายคนอาจไม่รู้คือ การปล่อยเช่าลักษณะนี้ในอาคารชุดที่จดทะเบียนเพื่ออยู่อาศัย ถือว่าผิดกฎหมาย และศาลไทยได้มีคำพิพากษายืนยันมาแล้วหลายคดี

บทความนี้จะพาไปเจาะลึก (1) กรอบกฎหมาย, (2) แนวคำพิพากษาที่กลายเป็นบรรทัดฐาน และ (3) วิธีทำให้ “ข้อบังคับห้ามเช่ารายวัน” ของนิติบุคคลอาคารชุด มีพลังและบังคับใช้ได้จริง

กรอบกฎหมาย: เส้นแบ่งระหว่าง “อยู่อาศัย” กับ “ธุรกิจโรงแรม”

1. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม อาคารชุดที่จดทะเบียน “เพื่ออยู่อาศัย” ต้องใช้ตรงตามประเภท หากนำไปใช้ในลักษณะธุรกิจโรงแรม ถือว่าผิดวัตถุประสงค์ตามมาตรา 17/1 ซึ่งมีโทษปรับสูงสุด 50,000 บาท และปรับรายวันไม่เกิน 5,000 บาท จนกว่าจะเลิกฝ่าฝืน.

2. พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 การให้เช่ารายวัน-รายสัปดาห์ถือว่าเป็นธุรกิจโรงแรม หากไม่มีใบอนุญาต ย่อมมีความผิดตามกฎหมายนี้โดยตรง

3. พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 การใช้อาคารผิดประเภทจากที่ได้รับอนุญาต อาจถูกเจ้าหน้าที่สั่งระงับหรือแก้ไขการใช้อาคาร

กล่าวให้ชัดคือ คอนโดพักอาศัยไม่สามารถปล่อยเช่ารายวันได้ตามกฎหมาย เว้นแต่จะขออนุญาตเปลี่ยนประเภทการใช้เป็นโรงแรม ซึ่งในทางปฏิบัติแทบเป็นไปไม่ได้

คำพิพากษาที่ชี้ชัด: ศาลยืนยันว่า “ผิดกฎหมายโรงแรม”

ปี 2561 ศาลชั้นต้นในพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญได้มีคำพิพากษาหลายคดีที่กลายเป็นบรรทัดฐานสำคัญในการตีความ

• ศาลจังหวัดหัวหิน

  • คดีอาญา ดำ 50/2561 – แดง 59/2561 (5 ม.ค. 2561): พิพากษาว่าเจ้าของห้องปล่อยเช่ารายวันผิด พ.ร.บ.โรงแรม ลงโทษปรับ 5,000 บาท และ ปรับรายวัน 500 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน.

  • คดีอาญา ดำ 107/2561 – แดง 106/2561: ศาลลงโทษปรับก้อนแรก + ปรับรายวัน (100 บาท/81 วัน) ยืนยันแนววินิจฉัยเดียวกัน.

• ศาลจังหวัดเพชรบุรี (ชะอำ)

  • คดีอาญา ดำ 277/2561 – แดง 900/2561: ศาลพิพากษาว่าเข้าข่ายธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาต ลงโทษปรับและปรับรายวัน บางรายงานระบุโทษจำคุกแต่ให้รอลงอาญา.

สรุปบทเรียนจากคำพิพากษา:ศาลมองตรงกันว่า การปล่อยเช่ารายวันในคอนโดเพื่ออยู่อาศัย = ธุรกิจโรงแรมที่ผิดกฎหมายหากไม่มีใบอนุญาต และที่สำคัญคือ ศาลลงโทษด้วยการปรับรายวัน ตอกย้ำว่าความผิดนี้ไม่ใช่เรื่องเล็ก แต่เป็นการฝ่าฝืนต่อเนื่อง

ทำไมข้อบังคับนิติบุคคลต้อง “ห้ามเช่ารายวัน” อย่างเด็ดขาด

1. ลดความเสี่ยงทางกฎหมายของชุมชน – การมีข้อบังคับชัดเจนช่วยให้สามารถบังคับใช้ได้ภายใน และมีฐานทางกฎหมายรองรับหากต้องประสานกับหน่วยงานรัฐ

2. ยกระดับความปลอดภัย – ลดความเสี่ยงจากบุคคลแปลกหน้าที่หมุนเวียนเข้าออกบ่อย

3. รักษาคุณภาพชีวิต – ป้องกันเสียงรบกวน การใช้ทรัพย์ส่วนกลางเกินปกติ และการเสื่อมโทรมของระบบอาคาร

4. ปกป้องมูลค่าโครงการ – อาคารที่ปล่อยเช่ารายวันจำนวนมากมักถูกตลาดมองเป็น “กึ่งโรงแรม” ทำให้เสียภาพลักษณ์และความน่าสนใจของผู้ซื้อจริง

เค้าโครงข้อบังคับที่ใช้ได้จริง

• ข้อ 1: ห้ามมิให้เจ้าของร่วมหรือผู้ครอบครองห้องชุด นำห้องชุดไปใช้เป็นที่พักชั่วคราว รายวัน หรือรายสัปดาห์ ไม่ว่าด้วยวิธีใด

• ข้อ 2: เจ้าของห้องชุดมีหน้าที่แจ้งข้อมูลผู้เช่าและระยะเวลาการเช่าแก่สำนักงานนิติบุคคล หากเป็นการเช่ารายเดือนขึ้นไป

• ข้อ 3: ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับ และในกรณีไม่ยุติการฝ่าฝืน ให้มี ค่าปรับรายวัน จนกว่าจะเลิกกระทำ

• ข้อ 4: นิติบุคคลมีสิทธิงดการใช้ทรัพย์ส่วนกลางบางประเภทของผู้ฝ่าฝืน โดยไม่กระทบสิทธิขั้นพื้นฐานในการเข้า–ออกอาคาร

วิธีทำให้ข้อบังคับ “ได้ผลจริง”

1. จดทะเบียนข้อบังคับ กับกรมที่ดิน เพื่อให้มีผลบังคับทั้งเจ้าของร่วมและบุคคลภายนอก

2. จัดทำระบบลงทะเบียนผู้เช่า – เอกสาร, บัตรคีย์การ์ด, การตรวจสอบเข้า–ออก

3. ฝึกอบรม รปภ. และสำนักงานนิติบุคคล ในการเก็บหลักฐานการฝ่าฝืน (ภาพหน้าจอ, Log คีย์การ์ด, บันทึกเหตุการณ์)

4. ขั้นตอนบังคับใช้ – หนังสือเตือน, คำสั่งปรับ, งดสิทธิการใช้ส่วนกลาง, และประสานเจ้าหน้าที่รัฐหากฝ่าฝืนซ้ำซาก

5. สื่อสารกับชุมชน – ชี้ให้เห็นเหตุผลด้านกฎหมาย ความปลอดภัย และคุณภาพชีวิต ไม่ใช่แค่การ “ห้าม”

Key Takeaways

• ปล่อยเช่ารายวันในคอนโดเพื่ออยู่อาศัย = ผิดกฎหมายโรงแรม (เว้นแต่มีใบอนุญาต)

• ศาลไทยมีคำพิพากษาชัดเจนหลายคดี (หัวหิน–ชะอำ ปี 2561) ลงโทษปรับและปรับรายวัน ยืนยันแนวทางบังคับใช้จริง

• นิติบุคคลอาคารชุดต้องมีข้อบังคับห้ามปล่อยเช่ารายวัน, จดทะเบียนให้ถูกต้อง และมีกลไกบังคับใช้อย่างจริงจัง

• การสื่อสารและสร้างความเข้าใจให้เจ้าของร่วมเป็นหัวใจในการทำให้ข้อบังคับได้รับการยอมรับและปฏิบัติ

บทสรุป

การปล่อยเช่ารายวันไม่ใช่เพียงเรื่องรายได้ของเจ้าของห้อง แต่คือการเปลี่ยนสมดุลของชุมชนแนวดิ่งให้กลายเป็นธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาต กฎหมายและคำพิพากษาชี้ชัดแล้วว่าเป็นความผิด นิติบุคคลอาคารชุดที่ไม่จัดการเรื่องนี้อย่างจริงจังจึงเสี่ยงทั้งปัญหาภายในและการบังคับใช้จากภาครัฐ

การมีข้อบังคับห้ามเช่ารายวัน ไม่ใช่แค่การ “ห้าม” แต่คือการปกป้อง ความสงบเรียบร้อย, ความปลอดภัย, คุณภาพชีวิต และมูลค่าทรัพย์สินของทุกคน ที่อยู่ร่วมกันในอาคารชุด