มุมมองอสังหาริมทรัพย์โลกปี 2025 จากรายงาน Global Real Estate Perspective ของ JLL

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

5 December 2025

มุมมองอสังหาริมทรัพย์โลกปี 2025 จากรายงาน Global Real Estate Perspective ของ JLL

อ้างอิงแหล่งข้อมูล:JLL, Global Real Estate Perspective – November 2025: https://www.jll.com/en-sea/insights/market-perspectives/global

ปี 2025 คือปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกเริ่ม “ตื่นขึ้นจากการหลับยาวหลายปี” หลังต้องเผชิญความผันผวนต่อเนื่อง ทั้งจากเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยสูง ความตึงเครียดระหว่างประเทศ รูปแบบการทำงานแบบ Hybrid และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทั่วโลก ทำให้หลายคนตั้งคำถามว่า “ตลาดอสังหาฯ ยังเป็นสินทรัพย์ที่น่าลงทุนอยู่ไหม?”

รายงานล่าสุดของ JLL Global Real Estate Perspective – November 2025 ช่วยตอบคำถามนี้อย่างชัดเจนว่า

ใช่…ตลาดกำลังกลับมาฟื้น แต่ไม่ใช่การฟื้นแบบกว้าง (Broad Recovery)

แต่เป็นการฟื้นแบบ “เลือกเฉพาะของดีจริง ๆ” (Selective, Quality-led Recovery)

อุตสาหกรรมนี้กำลังจะเดินหน้าอีกครั้ง แต่เฉพาะส่วนที่ปรับตัวทัน เท่านั้นที่จะเติบโต

⭐ 1) ภาพรวมการลงทุนทั่วโลก – เงินทุนใหญ่กำลังกลับเข้าสินทรัพย์ระดับพรีเมียม

ตัวชี้วัดสำคัญคือ เม็ดเงิน Direct Real Estate Investment ซึ่ง JLL รายงานว่า ไตรมาส 3/2025 มียอดลงทุนรวม 213 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 17% YoY ถือเป็นสัญญาณชัดเจนว่าเม็ดเงินจากกองทุน องค์กรสถาบัน และผู้ลงทุนรายใหญ่กำลังกลับเข้า “สินทรัพย์จริง (real assets)” มากขึ้น หลังจากช่วง 2022–2024 ที่หลายคนหลบไปถือเงินสดหรือพันธบัตร

ทำไมการลงทุนถึงกลับมา?

1) ดอกเบี้ยเริ่มนิ่ง หลังขึ้นต่อเนื่องเกือบ 3 ปี

อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวทำให้ผู้ลงทุนประเมินผลตอบแทนได้ง่ายขึ้น ไม่ต้องกังวลว่าต้นทุนดอกเบี้ยจะกระโดดขึ้นแบบในปี 2023–2024

2) เศรษฐกิจโลกปรับตัวดีขึ้นแม้ยังไม่ “สดใส” เต็มที่

ยังมีความเสี่ยง แต่ภาพรวมตัวเลขเศรษฐกิจเริ่มนิ่งมากกว่าเดิม ความเชื่อมั่น (Sentiment) กลับมาในหลายประเทศ

3) นักลงทุนต้องการสินทรัพย์ “ของจริง + ปลอดภัย + ทำเลดี”

สินทรัพย์ที่ได้รับความสนใจมากที่สุดคือ

• อาคารสำนักงานเกรดพรีเมียม

• คลังสินค้าโลจิสติกส์

• ที่อยู่อาศัยเพื่อการเช่า (Living, Multi-family)

• อสังหาฯ ด้าน Hospitality ที่อยู่ในตลาดท่องเที่ยวฟื้นตัวเร็ว

นี่คือการเข้าสู่ “ยุคของการคัดของดี” อย่างแท้จริงสินทรัพย์ที่เกรดกลาง–ล่าง หรือไม่ตอบโจทย์ ESG อาจถูกละเลยไปเรื่อย ๆ

⭐ 2) ตลาดสำนักงาน (Office) — การฟื้นตัวแบบ “สองโลก” เกิดขึ้นจริงแล้ว

จากการวิเคราะห์ของ JLL ตลาดสำนักงานทั่วโลกกำลังแยกออกเป็นสองขั้วอย่างชัดเจน ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่เคยเห็นเด่นชัดเท่านี้มาก่อน

ขั้วที่ 1: อาคารพรีเมียม – ดีมานด์เพิ่มต่อเนื่อง

• ยอดการทำสัญญาเช่ากลับสู่ระดับสูงสุดตั้งแต่ปี 2019

• หลายเมืองใหญ่ในสหรัฐฯ และยุโรปมี Take-up สูงขึ้นถึงสองหลัก

• บริษัทข้ามชาติแห่ย้ายกลับเข้าอาคาร “เกรดสูง สเปกดี ทำเลเด่น”

สาเหตุสำคัญคือ Workplace Strategy หลังโควิด องค์กรต้องการพื้นที่ที่ช่วยดึงพนักงานกลับออฟฟิศ จึงต้องให้ประสบการณ์ดีขึ้นกว่าเดิม ทั้ง

• สิ่งอำนวยความสะดวก

• การเดินทางสะดวก

• คุณภาพอากาศ

• ระบบอัจฉริยะ

• พื้นที่ออกแบบรองรับงาน Hybrid

ขั้วที่ 2: อาคารเกรดรอง – อัตราว่างสูงขึ้นต่อเนื่อง

• ตึกที่สร้างมานานแต่ไม่ได้อัปเกรดมีความเสี่ยงสูง

• ค่าใช้จ่ายในการปรับให้ถึงมาตรฐาน ESG สูงขึ้น

• ผู้เช่าให้ความสำคัญกับความยั่งยืนมากกว่าราคาเช่า

ภาพที่เกิดขึ้นในหลายประเทศคือ

“ตึกที่ไม่ปรับตัวจะถูกทิ้งไว้ข้างหลัง แม้อยู่ในทำเลดี”

นี่ไม่ใช่การชะลอตัวทั่วไป แต่เป็นการ “รีเซ็ตตลาด” ที่ทำให้คุณภาพอาคารกลายเป็นเรื่องตัดสินอนาคต

⭐ 3) โลจิสติกส์ (Logistics) — ดาวเด่นของรอบนี้ โตจากโครงสร้างเศรษฐกิจใหม่

แม้บางตลาดจะชะลอจากฐานสูง แต่ JLL ชี้ว่าโลจิสติกส์ยังคงเป็นหนึ่งในประเภทอสังหาฯ ที่แข็งแรงที่สุด และมี “แรงขับเคลื่อนโครงสร้าง (Structural Drivers)” ที่ชัดเจนกว่าอสังหาฯ ประเภทอื่น

แรงขับเคลื่อน 1: การปรับซัพพลายเชนครั้งใหญ่ของโลก

หลายประเทศย้ายฐานการผลิตกลับประเทศตัวเอง (Reshoring) หรือใกล้บ้าน (Nearshoring) เช่น

• สหรัฐฯ ดึงโรงงานกลับในอุตสาหกรรมไฮเทค

• ยุโรปสร้างคลังสินค้าพลังงานสะอาด

• เอเชียตะวันออกเฉียงใต้รับบทเป็นฐานกระจายสินค้าใหม่

ทั้งหมดส่งผลให้ Demand คลังสินค้า + ศูนย์กระจายสินค้าโตต่อเนื่อง

แรงขับเคลื่อน 2: E-Commerce ยังไม่หยุดโต

แม้การเติบโตชะลอจากช่วงโควิด แต่ยอดซื้อออนไลน์ยังสูงกว่า Pre-Covid 30–50% ในหลายประเทศ ทำให้การใช้คลังสินค้าเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

แรงขับเคลื่อน 3: Data Center และ AI Infrastructure

ปี 2025–2030 จะเห็นการเร่งสร้าง

• Data Center

• Edge Computing Hub

• AI Server Warehouse

ซึ่งใช้ที่ดินและอาคารมากกว่าคลังสินค้าธรรมดาหลายเท่า

อุปทานลด — ราคายิ่งแข็งแรง

หลายประเทศก่อสร้างช้าลงเพราะต้นทุนสูง ทำให้อุปทานใหม่เข้าตลาดน้อยลง ส่งผลให้ราคาค่าเช่าและ Yield มีแนวโน้มปรับเพิ่ม

ภาพรวมทั้งหมดทำให้โลจิสติกส์ยังเป็น “เมกะเทรนด์ยาว 10 ปี”

⭐ 4) ค้าปลีกทั่วโลก (Retail) — จากยุคขายของ สู่ยุคขายประสบการณ์

ถ้าศูนย์การค้าไม่ปรับตัว วันนี้อาจยังอยู่รอด…อีก 3 ปีอาจไม่ใช่แล้ว

รายงาน JLL สรุปว่า โลกของ Retail กำลังเดินหน้าสู่ “Experience-first Retail”ผู้บริโภคตั้งคำถามว่า

“ไปแล้วได้อะไรกลับมา นอกจากสินค้า?”

สิ่งที่โตทั่วโลก

• ร้านอาหารระดับพรีเมียม

• คาเฟ่คอนเซปต์

• ร้านที่ให้ประสบการณ์ เช่น VR, Gaming

• Wellness, ฟิตเนส, คลินิกสุขภาพ

สิ่งที่หายไป

• ร้านแฟชั่นทั่วไป

• ศูนย์การค้าที่ไม่มีคอนเซปต์

• ร้านที่ไม่มีความแตกต่าง

JLL ย้ำว่า “ห้างที่ไม่สร้างเหตุผลให้คนออกจากบ้าน จะร่วงเร็วมาก”

⭐ 5) Living Sector — จากอสังหาฯรอง สู่สินทรัพย์หลักของโลกในปีนี้

กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อการเช่า กลายเป็นสินทรัพย์ที่น่าจับตามากที่สุดในปี 2025 ตามรายงานของ JLL เพราะ “Demand สูงกว่า Supply ในทุกประเทศ”

กลุ่ม Living ที่เติบโตสูงสุด ได้แก่

• Multi-family (อพาร์ตเมนต์เช่าในเมือง)

• PBSA (ที่พักนักศึกษา)

• Coliving / Co-living

• Senior Living / Assisted Living

ทำไมกลุ่มนี้ถึงมาแรง?

1. คนย้ายเข้าเมืองใหญ่เพิ่มขึ้น

2. ราคาบ้าน-คอนโดสูงจนคนรุ่นใหม่เลือก “เช่า” มากกว่า “ซื้อ”

3. นโยบายแรงงานต่างชาติของหลายประเทศเปิดกว้างขึ้น

4. มหาวิทยาลัยในต่างประเทศรับนักศึกษาต่างชาติสูงขึ้น

5. นักลงทุนมองหาสินทรัพย์ที่ให้รายได้สม่ำเสมอกว่า Retail หรือ Office

สำหรับเอเชีย รวมถึงไทย หากมีโครงการคุณภาพสูงในโลเคชันดี กลุ่มนี้คือ “สินทรัพย์ที่ปลอดภัยและเติบโตได้จริง”

⭐ 6) โรงแรม & Hospitality — จากช่วงบูมหลังโควิด สู่การเติบโตแบบยั่งยืน

ปี 2023–2024 เป็นช่วงฟื้นตัวแรงของโรงแรมทั่วโลก แต่ปี 2025 เป็นปีที่ตลาดกลับเข้าสู่ “เสถียรภาพ” มากขึ้น

รายงาน JLL ระบุว่า

• Europe และ Asia-Pacific ยังเติบโตดีต่อเนื่อง

• ตลาดสหรัฐฯ เริ่มปรับตัวลง แต่ยังมีพื้นฐานแข็งแรง

• การเดินทางเชิงธุรกิจ (Business Travel) กลับมามากกว่าที่คาดไว้

สิ่งที่น่าสนใจคือ การเติบโตของโมเดล Franchise Hotel / Third-party Management ทำให้ผู้ประกอบการขยายตัวด้วยความเสี่ยงที่ต่ำลง

⭐ 7) บทสรุปจาก JLL สำหรับผู้อ่านชาวไทย: อสังหาฯ โลกกำลังเข้าสู่ “รอบของคนที่ปรับตัวทัน”

1) เม็ดเงินลงทุนกลับมา แต่เลือกลงเฉพาะของดีจริง

อาคารเก่าที่ไม่รีโนเวต ไม่ตอบโจทย์ ESG หรือไม่อยู่บนเส้นทางเศรษฐกิจใหม่ อาจเสี่ยงถูกทิ้ง

2) สำนักงานพรีเมียม, โลจิสติกส์ และ Living Sector คือแกนกลางของรอบนี้

สามกลุ่มนี้ถูกผลักดันโดยเมกะเทรนด์

• Digital Economy

• AI Infrastructure

• E-commerce

• Urban Living

• Supply Chain Reconfiguration

3) ตลาดที่ไม่ปรับตัวอาจเข้าสู่ “ภาวะล้าหลังถาวร”

ศูนย์การค้าเก่าสำนักงานเกรดรองโครงการที่ไม่รองรับไลฟ์สไตล์ใหม่ของแรงงานและผู้บริโภคทั้งหมดคือกลุ่มเสี่ยงในช่วง 2025–2030

4) นักลงทุนไทยควรมองภาพ “ภูมิภาค” ไม่ใช่แค่ในประเทศ

โอกาสในอาเซียนมีมากขึ้น โดยเฉพาะ

• Logistics

• Hospitality

• Student Housing

• Co-living