จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

19 August 2025

การเป็นเจ้าของห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ไม่ได้หมายถึงเพียงการครอบครองพื้นที่ส่วนบุคคลในอาคาร แต่ยังหมายถึงการเข้ามามีส่วนร่วมในสังคมแนวตั้ง ที่มีทั้งกฎเกณฑ์ สิทธิ และภาระหน้าที่ที่กฎหมายกำหนด พระราชบัญญัติอาคารชุด (พ.ร.บ. อาคารชุด) จึงเป็นกฎหมายกลางที่ทำหน้าที่รักษาสมดุลระหว่างสิทธิส่วนบุคคลและประโยชน์ส่วนรวม

ความเข้าใจที่ถูกต้องในเรื่องนี้ไม่เพียงช่วยให้เจ้าของห้องชุดใช้สิทธิได้ครบถ้วน แต่ยังป้องกันข้อพิพาท และทำให้การอยู่อาศัยร่วมกันเป็นไปอย่างราบรื่นและมีคุณภาพ บทความนี้ได้สรุป 10 เรื่องสำคัญจาก พ.ร.บ. อาคารชุด ที่เจ้าของห้องชุดทุกคนควรรู้ โดยเน้นการอธิบายเชิงลึกและข้อควรระวังในแต่ละประเด็น

1. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน

สิทธิของเจ้าของห้องชุดแบ่งออกเป็นสองลักษณะหลัก ได้แก่

• ทรัพย์ส่วนบุคคล: คือห้องชุดที่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะบุคคล รวมถึงสิ่งที่ติดอยู่กับห้องซึ่งไม่ใช่โครงสร้างหลัก เช่น พื้น ผนังภายใน สุขภัณฑ์ หรือระบบไฟฟ้าและประปาภายในห้อง เจ้าของมีสิทธิใช้สอยหรือดัดแปลงภายในได้ภายใต้ขอบเขตของกฎหมาย

• ทรัพย์ส่วนกลาง: คือส่วนต่าง ๆ ของอาคารและที่ดินที่ไม่ได้เป็นของห้องใดห้องหนึ่งโดยเฉพาะ เช่น โครงสร้างหลัก เสา คาน หลังคา ทางเดิน ลิฟต์ สวน ฟิตเนส และระบบของอาคาร ทั้งหมดถือเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม

📌 ข้อควรระวัง: การกระทำใด ๆ ที่มีผลต่อทรัพย์ส่วนกลาง เช่น การติดตั้งสิ่งก่อสร้างเพิ่มหรือดัดแปลงที่กระทบต่อโครงสร้าง ต้องได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมก่อน หากฝ่าฝืนอาจถือเป็นการละเมิดสิทธิของผู้อื่นและมีผลทางกฎหมาย

2. ค่าส่วนกลาง

ค่าส่วนกลางเป็นภาระผูกพันโดยตรงของเจ้าของห้องชุดทุกคน ซึ่งคำนวณตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง โดยเงินส่วนนี้ใช้เพื่อดูแลรักษาและบริหารจัดการ เช่น ค่าจ้างบุคลากร ค่าไฟฟ้าในพื้นที่ส่วนกลาง ค่าดูแลรักษาสวนและระบบต่าง ๆ ของอาคาร

📌 ข้อควรระวัง:

• การค้างชำระเกิน 6 เดือน นิติบุคคลมีสิทธิระงับการใช้บริการบางอย่าง รวมถึงสิทธิ์ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะถูกระงับจนกว่าจะชำระหนี้ครบถ้วน

• การชำระไม่ตรงเวลาอาจมีเบี้ยปรับเพิ่มเติม

• เจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ตรวจสอบอัตราค่าส่วนกลางและการใช้งบประมาณในแต่ละปี เพื่อให้มั่นใจว่าเงินถูกนำไปใช้อย่างโปร่งใส

3. นิติบุคคลอาคารชุด

เมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุด จะต้องมีการจัดตั้ง นิติบุคคลอาคารชุด ขึ้น เพื่อทำหน้าที่จัดการ ดูแล และบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง

• ผู้จัดการนิติบุคคล: เป็นผู้บริหารงานประจำ ทำหน้าที่ดูแลทรัพย์ส่วนกลางตามที่กฎหมายและข้อบังคับกำหนด

• คณะกรรมการนิติบุคคล: มาจากการเลือกตั้งของเจ้าของร่วม ทำหน้าที่ควบคุมและกำกับการทำงานของผู้จัดการนิติบุคคล

📌 ข้อควรระวัง:

• เจ้าของห้องชุดมีสิทธิเลือกตั้งและถอดถอนคณะกรรมการหรือผู้จัดการได้ตามมติที่ประชุม

• หากไม่มีการกำกับดูแล อาจเกิดการใช้งบประมาณไม่โปร่งใส

4. การประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

การประชุมใหญ่เป็นสิทธิขั้นพื้นฐานของเจ้าของห้องชุด เพื่อกำหนดทิศทางการบริหารและตรวจสอบการทำงานของนิติบุคคล โดยต้องจัดประชุมใหญ่สามัญอย่างน้อยปีละหนึ่งครั้ง

• สิทธิออกเสียงขึ้นอยู่กับอัตราส่วนกรรมสิทธิ์

• ที่ประชุมใหญ่สามารถพิจารณาเรื่องสำคัญ เช่น การอนุมัติงบประมาณ การเลือกตั้งคณะกรรมการ การแก้ไขข้อบังคับ

📌 ข้อควรระวัง: หากเจ้าของห้องชุดไม่เข้าประชุม อาจเสียสิทธิในการมีส่วนร่วมตัดสินใจเรื่องสำคัญของอาคาร

5. มติที่ประชุม

การประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะใช้ “มติ” เป็นกลไกการตัดสินใจ ซึ่งกฎหมายกำหนดเกณฑ์ไว้หลายระดับตามความสำคัญของเรื่อง ดังนี้

• มติด้วยเสียงข้างมากของผู้เข้าประชุม (มาตรา 44) ใช้กับเรื่องทั่วไป เช่น การอนุมัติงบประมาณประจำปี การแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคล และเรื่องการบริหารจัดการประจำ

• มติด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด (มาตรา 48) ใช้กับเรื่องสำคัญ เช่น

  • ซื้อหรือรับโอนอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นทรัพย์ส่วนกลาง

  • จำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์

  • อนุญาตให้เจ้าของร่วมห้องใดก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง หรือดัดแปลงห้องของตนที่มีผลต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือรูปลักษณ์อาคาร

  • แก้ไขข้อบังคับที่เกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง

  • แก้ไขสัดส่วนค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับ

  • ก่อสร้างหรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง

  • การจัดหาประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง

  หากการประชุมครั้งแรกไม่สามารถรวบรวมคะแนนเสียงได้ครบตามที่กำหนด กฎหมายเปิดทางให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วัน และใช้เกณฑ์ ไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด

• มติด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด (มาตรา 49) ใช้กับการแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคล และการกำหนดกิจการที่ผู้จัดการสามารถมอบหมายให้ผู้อื่นทำแทนได้

📌 ข้อควรระวัง: เจ้าของร่วมต้องทราบเกณฑ์ของแต่ละประเภทมติ เพื่อใช้สิทธิออกเสียงได้อย่างถูกต้องและตรงตามขั้นตอน

6. ข้อบังคับของอาคารชุด

ข้อบังคับถือเป็น “ธรรมนูญการอยู่อาศัยร่วมกัน” ซึ่งจดทะเบียนไว้กับกรมที่ดิน และมีผลบังคับใช้กับเจ้าของร่วมทุกคน

• กำหนดวิธีใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและส่วนกลาง

• กำหนดอัตราส่วนค่าส่วนกลาง

• ระบุขั้นตอนการจัดประชุมและการบริหารงาน

• กำหนดหน้าที่และอำนาจของคณะกรรมการและผู้จัดการ

📌 ข้อควรระวัง: เจ้าของห้องชุดต้องศึกษาข้อบังคับให้ละเอียด เพราะการละเมิดแม้เพียงเล็กน้อยก็อาจถูกบังคับใช้ตามกฎหมายและมีโทษปรับ

7. การดัดแปลงห้องชุด

เจ้าของห้องชุดมีสิทธิ์ตกแต่งภายใน แต่ต้องไม่กระทบต่อโครงสร้างหลัก ระบบวิศวกรรม หรือความมั่นคงของอาคาร หากมีการดัดแปลงที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่น การเปลี่ยนแปลงรูปลักษณ์ภายนอก ต้องได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

📌 ข้อควรระวัง: การดัดแปลงโดยไม่ได้รับอนุญาต อาจถูกสั่งให้แก้ไขกลับสู่สภาพเดิม และอาจมีโทษปรับทางกฎหมาย

8. การปล่อยเช่า

เจ้าของห้องชุดสามารถปล่อยเช่าได้ แต่ยังคงมีภาระหน้าที่ในฐานะเจ้าของร่วม

• ต้องชำระค่าส่วนกลางตามปกติ

• ต้องรับผิดชอบหากผู้เช่ากระทำการละเมิดข้อบังคับ

• ต้องปฏิบัติตามระเบียบของนิติบุคคลเกี่ยวกับการแจ้งข้อมูลผู้เช่า

📌 ข้อควรระวัง: หากผู้เช่าละเมิดข้อบังคับ ความรับผิดชอบขั้นสุดท้ายยังคงอยู่ที่เจ้าของห้องชุด

9. การโอนกรรมสิทธิ์

ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด เจ้าของต้องขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อยืนยันว่าชำระค่าส่วนกลางและหนี้สินทั้งหมดแล้ว

📌 ข้อควรระวัง: หากยังมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างอยู่ จะไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้

10. สิทธิเรียกร้องและการระงับข้อพิพาท

เจ้าของห้องชุดมีสิทธิเรียกร้องหากได้รับความเสียหายจากการบริหารงานไม่โปร่งใส หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางที่ไม่ถูกต้อง

• สามารถใช้สิทธิในการประชุมใหญ่เพื่อคัดค้านหรือขอให้ตรวจสอบ

• หากไม่สามารถตกลงกันได้ สามารถฟ้องร้องต่อศาลเพื่อคุ้มครองสิทธิ

📌 ข้อควรระวัง: การใช้สิทธิเรียกร้องต้องอยู่ภายใต้กรอบของกฎหมายและข้อบังคับ เพื่อหลีกเลี่ยงการกลายเป็นข้อพิพาทยืดเยื้อ

สรุป

พระราชบัญญัติอาคารชุดทำหน้าที่รักษาสมดุลระหว่างสิทธิส่วนบุคคลและประโยชน์ร่วมของชุมชน เจ้าของห้องชุดที่เข้าใจประเด็นทั้ง 10 ข้อนี้จะสามารถใช้สิทธิได้ครบถ้วน ปฏิบัติหน้าที่ได้ถูกต้อง และร่วมสร้างสังคมแนวตั้งที่โปร่งใสและมีคุณภาพ

การมีความรู้เชิงลึกในเรื่องนี้ไม่ได้เป็นเพียงการป้องกันปัญหา แต่ยังเป็นการสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีกว่าให้กับทุกคนที่อยู่อาศัยในอาคารชุด