AI Ready Building: ก้าวสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนในยุคปัญญาประดิษฐ์

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

21 September 2025

จาก “Smart” สู่ “Intelligent”

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์คุ้นเคยกับคำว่า Smart Building ซึ่งมักหมายถึงอาคารที่มีระบบอัตโนมัติ แดชบอร์ดพลังงาน หรือแอปพลิเคชันสำหรับผู้เช่า แต่เมื่อเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI) กำลังเข้ามาเปลี่ยนโลก การเป็นเพียง “Smart” ไม่เพียงพออีกต่อไป เป้าหมายใหม่คือการสร้าง AI Ready Building — อาคารที่ออกแบบและบริหารจัดการโดยมีพื้นฐานพร้อมรองรับการทำงานของ AI เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ ความยั่งยืน และประสบการณ์ของผู้ใช้งาน

1. Data-Centric by Design – ออกแบบโดยมีข้อมูลเป็นศูนย์กลาง

AI จะไม่สามารถสร้างคุณค่าได้หากไม่มีข้อมูลคุณภาพสูง AI Ready Building จึงถูกออกแบบให้ เก็บข้อมูลอย่างครอบคลุม เป็นมาตรฐาน และเชื่อมโยงได้ ตั้งแต่พลังงาน คุณภาพอากาศ การใช้งานพื้นที่ ไปจนถึงสมรรถนะของอุปกรณ์ โดยอ้างอิงมาตรฐานสากลอย่าง Project Haystack, Brick Schema และ ASHRAE 223P

มุมมองเชิงกลยุทธ์: อาคารที่ไม่มีข้อมูลที่เป็นระบบจะไม่สามารถใช้ AI ได้เต็มศักยภาพ ทำให้พลาดโอกาสในการเพิ่มคุณค่าและลดต้นทุนระยะยาว

2. Open & Connected Infrastructure – โครงสร้างเปิดและเชื่อมโยง

อาคารที่ถูกล็อกด้วยระบบเฉพาะของผู้ผลิตไม่สามารถก้าวสู่ AI ได้จริง AI Ready Building ต้องใช้ Open Protocols เช่น BACnet/IP, OPC UA, MQTT และสามารถเชื่อมโยงกับ BIM, CMMS, Energy Dashboard และ Tenant App ผ่าน API

มุมมองเชิงกลยุทธ์: สถาปัตยกรรมแบบเปิดลดความเสี่ยง Vendor Lock-in และทำให้สามารถปรับตัวต่อเทคโนโลยี AI ในอนาคตได้ง่าย

3. AI-Ready Systems – ระบบที่สร้างเพื่อ AI

BMS/BAS ในอดีตเป็นเพียงระบบควบคุม แต่ใน AI Ready Building มันคือ แพลตฟอร์มข้อมูลแบบ Real-time ที่สามารถส่งต่อให้ AI วิเคราะห์ได้ อาคารต้องมีเซ็นเซอร์เพียงพอในระบบ HVAC, แสงสว่าง, ลิฟต์, ความปลอดภัย และต้องรองรับ Edge Computing เพื่อประมวลผลใกล้แหล่งกำเนิดข้อมูล

มุมมองเชิงกลยุทธ์: AI แปลงการบำรุงรักษาแบบ “แก้เมื่อเสีย” เป็น “คาดการณ์ล่วงหน้า” ลด downtime ยืดอายุอุปกรณ์ และปกป้องรายได้สุทธิ (NOI)

4. Cybersecurity & Governance – ความปลอดภัยและธรรมาภิบาลข้อมูล

เมื่ออาคารกลายเป็นแพลตฟอร์มดิจิทัล ความเสี่ยงไซเบอร์เท่ากับความเสี่ยงทางกายภาพ AI Ready Building จึงต้องบูรณาการ การรักษาความปลอดภัยไซเบอร์และการกำกับดูแลข้อมูล เช่น IT/OT segregation, IEC 62443, ISO 27001, Role-based Access และ Multi-Factor Authentication

มุมมองเชิงกลยุทธ์: นักลงทุนและผู้เช่าเริ่มประเมิน digital resilience ควบคู่ไปกับ physical resilience ในการตัดสินใจลงทุนหรือเช่าอาคาร

5. Digital Twin & Simulation – แบบจำลองดิจิทัลและการจำลองสถานการณ์

BIM ที่เชื่อมกับข้อมูลจริงจะกลายเป็น Digital Twin ซึ่งสามารถทำการวิเคราะห์สถานการณ์ เช่น การปรับโหลดพลังงาน, การอพยพหนีไฟ, หรือการปรับสภาพความสบาย AI จะช่วยยกระดับให้ Digital Twin จากแบบจำลองคงที่ กลายเป็นเครื่องมือ คาดการณ์และวิเคราะห์ล่วงหน้า

มุมมองเชิงกลยุทธ์: Digital Twin ที่ขับเคลื่อนด้วย AI ช่วยให้ Developer และ Operator ตัดสินใจได้แม่นยำ ลดความเสี่ยง และสร้างความโปร่งใสในการบริหารสินทรัพย์

6. Sustainability & Smart Operations – ยั่งยืนและชาญฉลาด

ESG และ Net Zero กลายเป็นพันธกิจหลักของทุกองค์กร AI Ready Building จึงใช้ AI เพื่อ เพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน ลดคาร์บอน ป้องกันปัญหาก่อนเกิด และควบคุมคุณภาพอากาศแบบ Dynamic ซึ่งทั้งหมดนี้สอดคล้องกับ LEED, WELL, SmartScore และ WiredScore

มุมมองเชิงกลยุทธ์: การบูรณาการ AI ทำให้ “ความยั่งยืน” ไม่ใช่ภาระ แต่กลายเป็น ข้อได้เปรียบในการแข่งขัน ที่ยกระดับมูลค่าสินทรัพย์และความภักดีของผู้เช่า

7. Human & Experience Centric – ผู้ใช้อาคารคือศูนย์กลาง

AI Ready Building ไม่ได้มุ่งเพียงประหยัดพลังงาน แต่ยังต้องยกระดับ ประสบการณ์ผู้ใช้อาคาร ด้วย Mobile App สำหรับการเข้าถึง จองห้อง และ feedback ด้านความสะดวกสบาย AI สามารถวิเคราะห์พฤติกรรมผู้ใช้งานและปรับสิ่งแวดล้อมให้อัตโนมัติ ขณะที่ผู้จัดการอาคารมี Dashboard ที่เข้าใจง่ายและ actionable

มุมมองเชิงกลยุทธ์: ความพึงพอใจของผู้ใช้อาคารคือหัวใจสำคัญของความสำเร็จ AI ทำให้อาคารน่าอยู่ขึ้น แข่งขันได้มากขึ้น และลดอัตราการย้ายออก

8. Compliance & Future Proofing – มาตรฐานและความยืดหยุ่นในอนาคต

AI Ready Building ต้องพร้อมสำหรับอนาคต ด้วยระบบที่สามารถรายงาน ESG/Carbon ได้อัตโนมัติ มีความยืดหยุ่นในการอัปเกรด (Scalable & Modular) และใช้มาตรฐานสากลเพื่อลดความเสี่ยง Vendor Lock-in

มุมมองเชิงกลยุทธ์: อาคารที่พร้อมสำหรับอนาคตคือเกราะป้องกันการกลายเป็น Stranded Asset และเป็นสินทรัพย์ที่ดึงดูดนักลงทุนระยะยาว

✨ บทสรุป: AI คือเครื่องคูณคุณค่าอสังหาริมทรัพย์

การก้าวจาก Smart Building ไปสู่ AI Ready Building ไม่ใช่เพียงเรื่องเทคโนโลยี แต่คือการ วางตำแหน่งเชิงกลยุทธ์ เพื่อปกป้องและเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว

• Developer ที่คิดล่วงหน้าจะได้เปรียบทั้งในด้านต้นทุนและความน่าสนใจของโครงการ

• นักลงทุนที่เลือกลงทุนใน AI Ready Assets จะได้สินทรัพย์ที่ไม่ล้าสมัยและมีศักยภาพสร้างผลตอบแทนสูงกว่า

• ผู้บริหารอาคารที่ปรับตัวทัน จะสามารถเปลี่ยน OPEX เป็น Value Creation และยกระดับประสบการณ์ผู้ใช้อาคาร

ข้อความที่ชัดเจนคือ: การเตรียมความพร้อมด้าน AI ไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นพิมพ์เขียวของอสังหาริมทรัพย์แห่งอนาคตที่ยั่งยืนและแข่งขันได้จริง