Business Model for Office Buildings: กลยุทธ์ใหม่เพื่อความอยู่รอดและเติบโตในตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

6 September 2025

บทนำ

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ต้องเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงอย่างรุนแรงทั้งจากภายในและภายนอก ไม่ว่าจะเป็นซัพพลายใหม่ระดับเมกะโปรเจกต์ที่หลั่งไหลเข้าสู่ตลาด, การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้เช่าหลังโควิด, รวมถึงแรงกดดันจากการดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืน (ESG & Net Zero Carbon) สิ่งเหล่านี้ทำให้ โมเดลธุรกิจของอาคารสำนักงานแบบเดิม ไม่เพียงพออีกต่อไป

ในบทความนี้ อยากชวนทุกคนมามองลึกถึง โครงสร้าง Business Model Canvas สำหรับอาคารสำนักงาน พร้อมทั้งวิเคราะห์สภาพตลาดล่าสุด และแนวทางสร้างความแตกต่าง (Value Proposition) ที่จะทำให้อาคารหนึ่ง "อยู่รอด" ไม่ใช่เพียงเพราะทำเล แต่เพราะตอบโจทย์ผู้เช่าได้จริง

1. ภาพรวมตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ: จุดเริ่มต้นของโจทย์ธุรกิจ

จากรายงานตลาดสำนักงาน Q2/2025 ของ JLL พบว่า:

• ซัพพลายใหม่: มีโครงการ APAC Tower เปิดตัวเพิ่มกว่า 32,000 ตร.ม. ส่งผลให้สต็อกสะสมรวม 10.9 ล้าน ตร.ม.

• ดีมานด์: Net Absorption อยู่ที่ +32,700 ตร.ม. แต่ยังไม่เพียงพอเมื่อเทียบกับซัพพลายใหม่ ทำให้อัตราว่าง (Vacancy) ขึ้นไปที่ 19.5% โดยเฉพาะเกรด A ที่สูงถึง 24.6%

• ค่าเช่า: ค่าเช่าเฉลี่ยตลาด 733 บาท/ตร.ม./เดือน ขณะที่เกรด A อยู่ที่ 1,025 บาท/ตร.ม. ช่องว่างระหว่าง Prime และ Non-Prime กว้างขึ้นเรื่อยๆ

แนวโน้มสำคัญที่ต้องจับตา:

• Renewal มากกว่าย้าย (Flight to Cost Efficiency): บริษัทจำนวนมากเลือกต่อสัญญาในอาคารเดิมเพื่อลด CAPEX การรีโนเวทพื้นที่ใหม่

• Flight-to-quality: แม้ต้นทุนสูงขึ้น แต่หลายองค์กรยังเลือกอาคารใหม่ที่คุณภาพดีกว่า โดยมองว่าเป็นการลงทุนเพื่อภาพลักษณ์และการดึงดูดบุคลากร

• Tenant-favourable Market: ผู้ให้เช่าต้องเพิ่มความยืดหยุ่นทั้งในด้านค่าเช่า, ระยะเวลา, และสิ่งจูงใจ เช่น fit-out contribution หรือ rent-free period

นี่คือบริบทที่ผู้พัฒนาและผู้บริหารอาคารต้องเผชิญ และเป็นตัวตั้งต้นของการออกแบบโมเดลธุรกิจใหม่ๆ

2. Building the Future of Real Estate: เทรนด์ที่เปลี่ยนเกม

อาคารสำนักงานในอนาคตจะไม่ได้แข่งขันกันแค่ “ทำเล” แต่เป็นการแข่งกันที่ คุณค่า (Value) และ ประสบการณ์ (Experience) ที่ส่งมอบให้ผู้เช่า

2.1 Future of Work & Hybrid Workplace

• ผู้คนกลับเข้ามาทำงานในออฟฟิศมากขึ้น แต่ยังต้องการ ความยืดหยุ่น

• องค์กรจึงวางกลยุทธ์ workplace ระยะยาว เช่น การ consolidate สำนักงานเข้าสู่ prime building, การออกแบบ space efficiency

2.2 Flight-to-quality

• ผู้เช่ามุ่งหาอาคารคุณภาพสูงที่มีมาตรฐาน Well-being, Sustainability, Smart Building

• อาคารเกรด B/C หากไม่รีโนเวทจะเสี่ยง functional obsolescence และถูกทิ้งไว้เบื้องหลัง

2.3 ESG & Sustainability

• ความต้องการอาคาร Green-certified พุ่งสูง แต่ซัพพลายยังไม่เพียงพอ

• 5 ใน 10 องค์กรใหญ่ตั้งเป้าให้พอร์ตเป็นอาคารเขียว 100% ภายในปี 2025

2.4 Occupier Preferences ใหม่

• Technology: Smart Building, High-speed Wi-Fi, Mobile App

• Well-being: Air quality monitoring, Flexible A/C hours, Community spaces

• Sustainability: Green lease, EV charging, Energy-efficient design

ทั้งหมดนี้สะท้อนว่า โมเดลธุรกิจของอาคารสำนักงานต้องปรับใหม่ เพื่อให้อยู่รอดในบริบทนี้

3. Business Model Canvas: 9 องค์ประกอบเพื่อการออกแบบโมเดลธุรกิจอาคารสำนักงาน

3.1 Customer Segments (CS) – กลุ่มลูกค้าหลากหลายมิติ

การแบ่งเซ็กเมนต์ไม่ใช่แค่ขนาดพื้นที่ แต่รวมถึง:

• ค่าเช่า: >1,000, 800–1,000, 600–800, <600 บาท/ตร.ม.

• ทำเล: CBD, Central North, East, South ฯลฯ

• อุตสาหกรรม: Finance, Trading, E-commerce, Professional Services ฯลฯ

• ขนาดพื้นที่เช่า: <100, 100–250, 250–500, 500–1000, >1000 ตร.ม.

3.2 Value Propositions (VP) – คำตอบของความต้องการ

• Smart Building: Automation, Tenant App, Sustainability

• Performance: Floor plate ที่ยืดหยุ่น, Energy-saving, High-speed lift

• Customization: Lease terms ที่ยืดหยุ่น, Flexible house rules

• Safety & Risk reduction: ระบบ Fire Safety, Security, PM services

• Convenience: Transport accessibility, Food court, Mixed-use facilities

3.3 Channels (CH) – เส้นทางเข้าถึงลูกค้า

• Awareness: Agent, Online Ads, Influencer

• Evaluation & Purchase: Sales rep, Agent

• Delivery & After sales: Property management, Community app

3.4 Customer Relationships (CR) – สร้างความสัมพันธ์ระยะยาว

• ปัจจุบัน: Personal assistance, Dedicated agents

• อนาคต: Online self-service, Mobile App, Co-creation, Communities

3.5 Revenue Streams (RS) – แหล่งรายได้ที่หลากหลาย

• Leasing (3-year / flexible)

• Co-working, Parking, Utilities

• Advertising (billboards, façade wrap)

• Exit strategy: REIT, Office condo

3.6 Key Resources (KR) – ทรัพยากรหลัก

• Physical: Office space

• Intellectual: Brand, Know-how, Customer insights

• Human: Property management team, Development team

• Financial: Land, Capital investment

3.7 Key Activities (KA) – กิจกรรมสำคัญ

• Development: Land acquisition, Design, Construction

• Property management

• Marketing & Leasing

• Problem solving (Legal, IT, Engineering consulting)

3.8 Key Partnerships (KP) – เครือข่ายพันธมิตร

• Strategic alliance (non-competitors)

• Coopetition (คู่แข่งในย่านเดียวกันร่วมมือกัน)

• Joint Venture

• Buyer-supplier relationships

3.9 Cost Structure (CS) – โครงสร้างต้นทุน

• Fixed: Insurance, Property tax, PM fee, Maintenance

• Variable: Utilities, Security, Cleaning

• Economies of Scale: Portfolio advantage

• Economies of Scope: บริการเสริม เช่น Cleaning, Security, Furniture

4. มุมมองเชิงกลยุทธ์: โมเดลธุรกิจแบบไหน “อยู่รอดและเติบโต”

เมื่อมองทั้งตลาดและโมเดลธุรกิจ สิ่งที่ชัดเจนคือ:

• ทำเลไม่ใช่คำตอบเดียว: แม้อาคารจะอยู่ CBD แต่หากไม่ตอบโจทย์ด้าน Well-being, Tech, ESG ก็จะไม่สามารถแข่งขันได้

• Value Proposition ต้องเฉพาะเจาะจง: เช่น การชู Smart Building, Flexible Leasing, หรือ ESG positioning

• Partnership เป็นกุญแจ: ความร่วมมือระหว่างเจ้าของ–ผู้บริหาร–คู่แข่งในย่านเดียวกัน ช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่ม Economy of Scale

• Diversified Revenue: การพึ่งพาค่าเช่าเพียงอย่างเดียวไม่พอ ต้องสร้างรายได้เสริม เช่น Advertising, Co-working, Digital services

บทสรุป

ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ กำลังอยู่ในช่วง Disruption ครั้งใหญ่ ซัพพลายใหม่เข้ามาไม่หยุด ขณะที่ดีมานด์จริงยังชะลอ ผู้เช่ามองหาความคุ้มค่าและคุณภาพมากกว่าเดิม โมเดลธุรกิจที่ยึดติดกับ “ค่าเช่าและทำเล” อย่างเดียวไม่เพียงพออีกต่อไป

กุญแจสู่ความสำเร็จในยุคนี้คือการสร้าง Business Model ที่ตอบโจทย์ลูกค้าได้ครบทุกมิติ — ตั้งแต่ Customer Segment ที่หลากหลาย, Value Proposition ที่เน้นคุณภาพและ ESG, ช่องทางการเข้าถึงที่ทันสมัย, ไปจนถึงการกระจายรายได้

ในฐานะผู้บริหารอาคารและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เราต้องไม่เพียงแค่ “ตาม” ตลาด แต่ต้อง “นำ” ตลาดด้วยการออกแบบโมเดลธุรกิจที่ยั่งยืน ตอบโจทย์ผู้เช่า และพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงในอนาคต