Corporate Real Estate ในยุค AI: เมื่อสำนักงานในประเทศไทยต้องเปลี่ยนจาก “Workplaces” เป็น “Capability Infrastructure”

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

27 March 2026

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา หลายองค์กรในไทยตั้งคำถามว่าสำนักงานจะยังมีความสำคัญเพียงใดในโลกของการทำงานแบบไฮบริด คำตอบในยุค AI กลับชัดขึ้นว่า “สำนักงานยังสำคัญ” เพียงแต่หน้าที่ของมันเปลี่ยนไปอย่างมาก พื้นที่ทำงานไม่ได้มีไว้รองรับจำนวนพนักงานแบบเดิมอีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานที่ช่วยให้คนทำงานร่วมกับ AI ได้ดีขึ้น ตัดสินใจเร็วขึ้น เรียนรู้เร็วขึ้น และสร้างงานที่ซับซ้อนขึ้นได้จริง บทวิเคราะห์ล่าสุดด้าน corporate real estate ชี้ว่า AI จะเปลี่ยนทั้งกลยุทธ์พอร์ตพื้นที่ การเลือกทำเล รูปแบบพื้นที่ภายใน และทักษะของคนทำงานในทศวรรษข้างหน้า ขณะที่ในไทย การใช้ AI ในการทำงานได้ขยับจากเรื่องใหม่ไปสู่การใช้งานจริงแล้ว โดยมีพนักงานไทย 72% ระบุว่าได้ใช้ AI เพื่อการทำงานในรอบ 12 เดือนที่ผ่านมา และ 86% มองว่า AI ช่วยยกระดับคุณภาพงานของตนเองได้

1. AI กำลังเปลี่ยน “เหตุผลของการมีสำนักงาน” ในประเทศไทย

แต่เดิมองค์กรเช่าสำนักงานเพื่อรวมคนให้อยู่ใกล้กัน ควบคุมการทำงานให้เป็นระบบ และสร้างภาพลักษณ์ขององค์กร ทว่าในยุค AI เหตุผลเหล่านั้นกำลังเปลี่ยนไป พื้นที่สำนักงานจะมีคุณค่ามากที่สุดเมื่อมันช่วยให้เกิดการทำงานที่ AI ยังแทนไม่ได้เต็มที่ เช่น การคิดเชิงกลยุทธ์ การแก้ปัญหาข้ามสายงาน การสร้างนวัตกรรมร่วมกัน และการตัดสินใจในบริบทที่ซับซ้อน งานวิจัยดังกล่าวพบว่าเมื่อ AI เข้ามารับงาน routine มากขึ้น พนักงานจะขยับบทบาทไปเป็นผู้ “กำกับระบบ” มากกว่าผู้ “ทำงานตามขั้นตอน” ส่งผลให้สำนักงานต้องรองรับการทำงานที่ใช้การถกเถียง การออกแบบ การทดลอง และการประสานงานที่เข้มข้นขึ้น ไม่ใช่แค่รองรับโต๊ะทำงานจำนวนมากเหมือนในอดีต

ในบริบทไทย ประเด็นนี้สำคัญมาก เพราะตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ยังอยู่ในภาวะการแข่งขันสูงจากอุปทานจำนวนมาก ขณะที่ผู้เช่าหลายรายยังคงใช้ hybrid work เพื่อลดต้นทุนและบริหารพื้นที่อย่างระมัดระวัง งานวิเคราะห์ตลาดไทยระบุว่าปี 2026 ตลาดยังเผชิญภาวะ oversupply ต่อเนื่อง ความต้องการเช่าถูกกดดันจากเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้าและการปรับลดขนาดพื้นที่ของบางองค์กร อย่างไรก็ดี ความต้องการอาคารเกรด A และ A+ ในทำเลศูนย์กลางเมืองยังมีอยู่ โดยเฉพาะอาคารที่ตอบโจทย์การบริหารจัดการสมัยใหม่ ระบบอัจฉริยะ และมาตรฐาน ESG ได้ดี นั่นหมายความว่าในไทย “สำนักงานที่ใช่” จะมีความสำคัญมากกว่าการมี “สำนักงานที่ใหญ่”

2. กลยุทธ์พอร์ตพื้นที่ขององค์กรไทยจะต้องยืดหยุ่นกว่าที่เคย

งานวิจัยชี้ว่าธุรกิจที่ขับเคลื่อนด้วย AI กำลังเผชิญรอบการเปลี่ยนแปลงที่สั้นลงอย่างมาก จากเดิมที่วางแผนธุรกิจ 3–5 ปี เหลือเพียง 12–24 เดือนในบางภาคส่วน จึงเกิดแรงกดดันต่อสัญญาเช่าแบบระยะยาวและรูปแบบพื้นที่ที่ปรับตัวช้า องค์กรจำนวนมากจะต้องการ break clause, ระยะเช่าที่ยืดหยุ่นกว่าเดิม, พื้นที่พร้อมใช้งานเร็ว, และอาคารที่ reconfigure ได้ตามทีม โครงการ หรือ workflow ที่เปลี่ยนไป

สำหรับประเทศไทย เรื่องนี้ควรถูกแปลเป็นภาษากลยุทธ์อย่างน้อย 3 ชั้น ชั้นแรกคือ “พื้นที่หลัก” สำหรับบทบาทที่ต้องการความต่อเนื่องและวัฒนธรรมองค์กรสูง ชั้นที่สองคือ “พื้นที่ยืดหยุ่น” สำหรับทีมที่กำลังทดลอง use case ของ AI หรือขยายงานเร็ว ชั้นที่สามคือ “พื้นที่เฉพาะกิจ” สำหรับ partner, vendor, startup, consultant หรือทีม project-based ที่เข้ามาทำงานร่วมกันเป็นช่วง ๆ โมเดลเช่นนี้จะเหมาะกับองค์กรไทยที่กำลังทรานส์ฟอร์ม แต่ยังไม่แน่ใจว่าจำนวนคน โครงสร้างทีม และกระบวนการทำงานจะเปลี่ยนมากน้อยเพียงใดในอีก 12–24 เดือนข้างหน้า และยังสอดคล้องกับสภาวะตลาดที่ผู้เช่ามีอำนาจต่อรองสูงขึ้นในปัจจุบัน

3. การเลือกทำเลในไทยจะไม่ได้มองแค่ค่าเช่าหรือการเดินทางอีกต่อไป

หนึ่งในข้อสรุปสำคัญของบทวิเคราะห์คือ การเลือก location ในยุค AI จะพิจารณาเรื่อง talent, cost และ scalability ควบคู่กับ “พลังงาน โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล ความมั่นคงของระบบ และกรอบกำกับดูแล AI” มากขึ้น เพราะ AI ไม่ได้เป็นเพียงซอฟต์แวร์ แต่ต้องพึ่งพาไฟฟ้า เครือข่าย ความปลอดภัยของข้อมูล และระบบนิเวศของผู้เชี่ยวชาญด้วย

ในบริบทไทย นี่แปลว่าการตัดสินใจเลือกสำนักงานหรือศูนย์ปฏิบัติการในอนาคตควรมองเกินกว่าคำว่า CBD หรือ non-CBD แล้วไปสู่คำถามใหม่ เช่น อาคารมีคุณภาพไฟฟ้าและระบบสำรองเพียงพอหรือไม่ มี digital backbone รองรับ AI-enabled workplace หรือไม่ มีนโยบาย data governance และ cyber security ที่เชื่อถือได้หรือไม่ เชื่อมโยงกับแหล่งแรงงานคุณภาพและมหาวิทยาลัยได้แค่ไหน ไทยเองมีแผนยุทธศาสตร์ AI ระดับชาติที่ตั้งเป้าเพิ่มการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลและสร้างบุคลากรด้าน AI มากกว่า 30,000 คนภายใน 6 ปี สะท้อนว่าทิศทางประเทศกำลังขยับไปทางนี้อย่างจริงจัง ขณะเดียวกันกรอบกำกับดูแลของไทยก็เดินหน้าในรูปแบบ guideline และมาตรฐานหลายชุด ทั้งด้านธรรมาภิบาล AI ความปลอดภัยไซเบอร์ และการคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล ซึ่งจะมีผลต่อการออกแบบ workplace policy มากขึ้นเรื่อย ๆ

4. พื้นที่ทำงานในไทยจะต้องออกแบบใหม่เพื่อรองรับการทำงานร่วมกับ AI

โครงสร้างพื้นที่ในอดีตมักแบ่งตามแผนกและลำดับชั้น แต่บทวิเคราะห์ใหม่เสนอภาพที่ต่างออกไป คือองค์กรกำลังเปลี่ยนจากโครงสร้างแบบพีระมิดไปสู่เครือข่ายทีมขนาดเล็กที่คล่องตัวกว่า เมื่อ AI เข้ามารับบทประสานงานบางส่วน งานบางประเภทจึงไม่ต้องอาศัย middle layer มากเท่าเดิม พื้นที่ทำงานจึงควรถูกออกแบบให้รองรับการรวมทีม แยกทีม และหมุนเวียนทีมอย่างรวดเร็ว

สำหรับไทย นี่หมายถึงสำนักงานยุคใหม่ควรมีอย่างน้อย 3 องค์ประกอบสำคัญ องค์ประกอบแรกคือพื้นที่ collaboration ที่ทีมเล็กสามารถรวมตัว ทำ workshop ประชุมกับ AI tools หรือ visualise data ได้ทันที องค์ประกอบที่สองคือ workstation ที่รองรับการทำงานแบบ AI-augmented จริง ไม่ใช่แค่โต๊ะกับปลั๊กไฟ แต่รวมถึงหน้าจอ ระบบเสียง อินเทอร์เฟซ ความเป็นส่วนตัว และประสิทธิภาพเครือข่าย องค์ประกอบที่สามคือพื้นที่สำหรับการทำงานร่วมกับคนนอกองค์กร เช่น ที่ปรึกษา startup มหาวิทยาลัย หรือ vendor ซึ่งต้องมีทั้งความยืดหยุ่นและการควบคุมสิทธิ์เข้าถึงข้อมูลอย่างเหมาะสม แนวทางนี้สอดคล้องกับทิศทางตลาดสำนักงานไทยที่ผู้เช่าให้ความสำคัญมากขึ้นกับอาคารสมัยใหม่ ระบบ smart building การจัดการที่ดี และมาตรฐาน ESG มากกว่าการมองพื้นที่เป็น commodity เพียงอย่างเดียว

อีกมิติหนึ่งที่มักถูกมองข้ามคือ “คุณภาพสภาพแวดล้อมภายใน” เพราะเมื่อคนต้องใช้สมาธิในการสนทนากับ AI วิเคราะห์ข้อมูล และตัดสินใจเรื่องซับซ้อน สำนักงานต้องช่วยรักษาคุณภาพการคิดของมนุษย์ให้ดีที่สุด งานวิจัยดังกล่าวเสนอความต้องการพื้นที่ 3 แบบ ได้แก่ พื้นที่ deep work สำหรับงานที่ต้องใช้สมาธิสูง พื้นที่ collaborative intelligence สำหรับการทำงานเป็นทีมร่วมกับ AI และพื้นที่ที่ช่วยขยายศักยภาพความคิดสร้างสรรค์ของมนุษย์ผ่านแสงธรรมชาติ ธรรมชาติในอาคาร และรูปแบบพื้นที่ที่ยืดหยุ่นได้ดี

5. คนทำงานไทยจะเปลี่ยนบทบาท และสำนักงานต้องตามให้ทัน

ข้อค้นพบที่น่าสนใจมากคือคนทำงานในอนาคตจะไม่ได้ถูกแบ่งง่าย ๆ ตามตำแหน่งเดิม แต่จะขยับสู่ 3 บทบาทใหม่ ได้แก่ ผู้คิดเชิงระบบ ผู้สร้างระบบ และผู้ควบคุมระบบ บางคนทำหน้าที่ออกแบบการใช้ AI ให้ตอบโจทย์ธุรกิจ บางคนสร้าง workflow ระหว่างคนกับ AI และบางคนคอยกำกับคุณภาพ ความแม่นยำ และการตัดสินใจเมื่อระบบทำงานจริง บทบาทเหล่านี้ต้องการพื้นที่ทำงานที่ต่างจากโต๊ะแบบมาตรฐานอย่างชัดเจน

สำหรับประเทศไทย การเปลี่ยนผ่านนี้มีโอกาสเกิดเร็วกว่าที่หลายองค์กรคาด เพราะคนทำงานไทยจำนวนมากเริ่มใช้ AI แล้วในชีวิตประจำวันของงาน เมื่อการใช้งานขยายจากการช่วยเขียน ช่วยสรุป หรือช่วยค้นข้อมูล ไปสู่การวิเคราะห์ การคาดการณ์ และการเชื่อมต่อหลายระบบพร้อมกัน องค์กรจะต้องลงทุนทั้งในทักษะและในพื้นที่รองรับการเรียนรู้แบบต่อเนื่อง งานสำรวจแรงงานไทยสะท้อนชัดว่าการใช้ GenAI รายวันและรายสัปดาห์เพิ่มขึ้นต่อเนื่องระหว่างปี 2024 ถึง 2025 ดังนั้นสำนักงานในอนาคตของไทยจึงควรถูกคิดเป็น “learning platform” ควบคู่ไปกับการเป็น workplace เพราะทีมงานจะต้องทดลอง ปรับปรุง และอัปสกิลตลอดเวลา

6. ผู้บริหารองค์กรและผู้บริหารอาคารในไทยควรเริ่มจากอะไร

คำถามสำคัญที่สุดอาจไม่ใช่ “จะใช้ AI หรือไม่” แต่คือ “ทรัพย์สินและพื้นที่ของเราพร้อมรองรับองค์กรยุค AI แค่ไหน” สำหรับผู้บริหารองค์กร ควรเริ่มจากการทำ portfolio review ใหม่ โดยแยกให้ชัดว่าหน้าที่ใดควรอยู่ในพื้นที่หลัก หน้าที่ใดต้องการความยืดหยุ่นสูง และหน้าที่ใดสามารถย้ายไปยังทำเลที่ได้เปรียบด้านโครงสร้างพื้นฐานหรือค่าใช้จ่าย จากนั้นจึงทบทวน lease strategy, workplace policy, IT security, PDPA compliance และ operating model ให้สอดรับกัน

สำหรับเจ้าของอาคารและผู้บริหารอาคารในไทย จุดเริ่มต้นควรอยู่ที่ 5 เรื่องพร้อมกัน เรื่องแรกคือความพร้อมของระบบไฟฟ้าและดิจิทัล เพราะอาคารที่จะรองรับ AI-enabled tenant ได้ต้องมีเสถียรภาพของพลังงาน เครือข่าย และระบบสำรองที่น่าเชื่อถือ เรื่องที่สองคือความยืดหยุ่นของพื้นที่ เช่น floorplate ที่ปรับเปลี่ยนได้ ระบบปรับอากาศและแสงสว่างที่รองรับการใช้งานหลากหลายรูปแบบ เรื่องที่สามคือ acoustic privacy และ visual privacy สำหรับการใช้ AI กับข้อมูลสำคัญ เรื่องที่สี่คือ data governance ของอาคารเอง โดยเฉพาะเมื่อ smart building platform เก็บข้อมูลผู้ใช้งานมากขึ้น และเรื่องที่ห้าคือบริการอาคาร เพราะในตลาดที่แข่งขันสูง อาคารที่ชนะจะไม่ได้ชนะด้วยทำเลอย่างเดียว แต่ชนะด้วยประสบการณ์ใช้งาน ความพร้อมใช้งาน และความสามารถในการช่วยผู้เช่าปรับตัวได้เร็วกว่า

บทสรุป

ในประเทศไทย AI จะไม่ได้ทำให้สำนักงานหายไป สำนักงานที่ตอบคำถามโลกเดิมได้ไม่ครบต่างหากที่อาจค่อย ๆ เสียความสำคัญลง องค์กรยุคใหม่ต้องการพื้นที่ที่ช่วยให้คนเก่งทำงานร่วมกับ AI ได้อย่างมีคุณภาพ ปลอดภัย ยืดหยุ่น และรวดเร็วขึ้น ขณะที่ตลาดสำนักงานไทยเองก็กำลังบีบให้ผู้เช่าและเจ้าของอาคารต้องคิดลึกกว่าเรื่องค่าเช่าหรือจำนวนตารางเมตร ผู้ที่มองสำนักงานเป็นโครงสร้างพื้นฐานของความสามารถองค์กร จะมีโอกาสสร้างทั้งประสิทธิภาพ นวัตกรรม และความสามารถในการแข่งขันได้มากกว่าผู้ที่ยังมองพื้นที่เป็นเพียงต้นทุนคงที่ของธุรกิจ