จากซื้อสู่ใช้จริง: เคล็ดลับทำให้ PropTech สร้างผลลัพธ์ระยะยาว

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

12 August 2025

บทนำ – จากการซื้อสู่การใช้งานจริง

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา คำว่า Property Technology หรือ PropTech กลายเป็นหัวข้อร้อนแรงในวงการบริหารอาคารและอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นระบบ Building Management System (BMS) รุ่นใหม่, Computerized Maintenance Management System (CMMS), IoT Sensors, AI สำหรับ Predictive Maintenance หรือแพลตฟอร์ม Tenant Experience

หลายเจ้าของอาคารตัดสินใจลงทุนในเทคโนโลยีเหล่านี้ เพราะมองเห็นโอกาสในการ ลดต้นทุน, เพิ่มประสิทธิภาพ, และสร้างความแตกต่างในการให้บริการ

อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จหรือความล้มเหลวของการลงทุนไม่ได้ถูกตัดสินในวันที่เซ็นสัญญาซื้อ แต่จะถูกตัดสินใน ช่วงการ Deployment ซึ่งเป็นจุดที่เทคโนโลยีต้องเปลี่ยนจาก “สิ่งที่ซื้อมา” ให้กลายเป็น “สิ่งที่ใช้งานจริง” และสร้างผลลัพธ์

1. เข้าใจว่า ‘การติดตั้ง’ ไม่เท่ากับ ‘การใช้งาน’

หลายโครงการหยุดอยู่แค่การติดตั้งระบบและเชื่อมต่ออุปกรณ์ในอาคารได้ครบ ถือว่าภารกิจเสร็จสิ้น แต่ในความจริง นั่นเป็นเพียง “จุดเริ่มต้น”

การทำให้ทีมงาน ใช้ระบบอย่างเต็มศักยภาพ คือขั้นตอนที่ใช้เวลาและความพยายามมากกว่าการติดตั้งเสียอีก

• การอบรมต้องต่อเนื่อง ไม่จบเพียงวันเดียว

• Workflow ต้องปรับให้สอดคล้องกับระบบใหม่

• ความเข้าใจผิดหรือความกังวลว่าเทคโนโลยีจะมาแทนคนต้องได้รับการจัดการ

เจ้าของอาคารที่ตระหนักถึงประเด็นนี้ตั้งแต่แรก จะวางแผนการ Deployment ได้ราบรื่นและลดโอกาสสูญเสีย ROI

2. เริ่มด้วยการตั้งเป้าหมายที่ชัดเจน

เมื่อเทคโนโลยีถูกจัดซื้อแล้ว ควรกำหนดคำตอบสำหรับคำถามสำคัญ:

• ระบบนี้ถูกนำมาเพื่อแก้ปัญหาใดเป็นหลัก

• ความสำเร็จจะวัดจากตัวเลขหรือดัชนีชี้วัดแบบไหน

• คาดหวังผลลัพธ์ภายในกี่เดือน

ตัวอย่าง KPI สำหรับ PropTech:

1. ลด Downtime ของระบบวิศวกรรมอย่างน้อย 20% ภายใน 12 เดือน

2. ลดค่าไฟฟ้าด้วยการปรับ setpoint และปรับการเดินเครื่องให้เหมาะสม

3. ลดเวลาเฉลี่ยในการปิดงานซ่อม (Work Order Closure Time) ลง 30%

4. เพิ่มคะแนนความพึงพอใจของผู้เช่า (Tenant Satisfaction) จากบริการที่รวดเร็วและโปร่งใส

เป้าหมายเหล่านี้จะเป็น “เข็มทิศ” ของโครงการและทำให้ทีมเข้าใจทิศทางร่วมกัน

3. สร้างโครงสร้างการดูแลโครงการ (Governance)

การติดตั้งเทคโนโลยีใหม่ไม่ควรถูกปล่อยให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบเพียงลำพัง ควรตั้ง PropTech Steering Committee ที่ประกอบด้วยตัวแทนจากทุกฝ่ายสำคัญ

• ฝ่ายบริหารอาคาร – กำหนด workflow และขั้นตอนปฏิบัติ

• ฝ่ายเทคนิค – ให้ข้อมูลเชิงลึกทางวิศวกรรมและระบบ

• ฝ่าย IT/Data Security – ตรวจสอบความปลอดภัยและการเชื่อมต่อ

• ตัวแทนเจ้าของอาคาร – กำกับให้สอดคล้องกับกลยุทธ์และผลตอบแทนการลงทุน

เป้าหมายของคณะทำงานนี้คือ ตัดสินใจได้เร็ว แก้ปัญหาได้ไว และรักษาทิศทางโครงการ

4. เริ่มจาก Pilot ไม่ใช่ Big Bang

การเปิดใช้งานระบบทั้งหมดพร้อมกันอาจดูรวดเร็ว แต่มีความเสี่ยงสูงเพราะความผิดพลาดใด ๆ จะกระทบทุกส่วนในทันที

การเริ่มด้วย Pilot Site หรือ Pilot System จะช่วยให้สามารถ:

• ทดสอบการเชื่อมต่อกับระบบเดิม

• ตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลจากเซนเซอร์

• ประเมินการใช้งานจริงโดยทีมปฏิบัติการ

• เก็บ Feedback เพื่อปรับปรุงก่อนขยายการใช้งาน

การเริ่มแบบค่อยเป็นค่อยไปช่วยเพิ่มโอกาสความสำเร็จในระยะยาว

5. การฝึกอบรม – เน้นการแก้ปัญหา ไม่ใช่แค่กดปุ่ม

การฝึกอบรมที่ได้ผลต้องเชื่อมโยงการใช้ระบบกับสถานการณ์จริง ไม่ใช่เพียงการสอนเมนูและปุ่มคำสั่ง

• ใช้ตัวอย่างเหตุการณ์จริง เช่น การแจ้งเตือนแรงดันน้ำตก ต้องทำอะไรต่อ

• สอนการอ่านข้อมูลเชิงแนวโน้ม (Data Trends) เพื่อการตัดสินใจ

• จัดอบรมแบบแบ่งระดับ – ผู้ใช้ทั่วไป, ช่างเทคนิคขั้นสูง, ผู้จัดการระบบ

• ใช้แนวทาง Reverse Mentoring ให้บุคลากรรุ่นใหม่ช่วยสอนด้านเทคโนโลยี และบุคลากรรุ่นพี่ถ่ายทอดประสบการณ์หน้างาน

เมื่อทีมเห็นว่าระบบช่วยให้ทำงานง่ายขึ้นและแม่นยำขึ้น การยอมรับจะเกิดขึ้นเอง

6. จัดการแรงต้านตั้งแต่ต้น

แรงต้านจากทีมปฏิบัติการเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้จากหลายสาเหตุ เช่น ความกลัวว่าจะถูกแทนที่ ความไม่มั่นใจ หรือไม่เห็นประโยชน์

แนวทางลดแรงต้าน:

1. ให้ทีมมีส่วนร่วมตั้งแต่ขั้นทดสอบ

2. สื่อสารว่าระบบนี้เป็นเครื่องมือช่วยเพิ่มคุณภาพการทำงาน

3. ยกตัวอย่างความสำเร็จจากโครงการอื่นที่คล้ายกัน

4. ให้รางวัลหรือการยกย่องแก่ผู้ที่ใช้ระบบได้อย่างมีประสิทธิภาพ

7. จัดการการแจ้งเตือนให้เหมาะสม

IoT และระบบอัตโนมัติสามารถสร้างข้อมูลจำนวนมาก ซึ่งหากไม่มีการคัดกรอง อาจนำไปสู่ Alarm Fatigue หรือการมองข้ามการแจ้งเตือน

ควร:

• จัดลำดับความสำคัญของการแจ้งเตือน

• ลดการแจ้งเตือนที่ไม่สำคัญในช่วงเวลาวิกฤติ

• ใช้ Dashboard ที่แสดงภาพรวมและแนวโน้ม มากกว่าการไล่ดูทุกข้อความ

8. วัดผลและรายงาน ROI อย่างต่อเนื่อง

ควรกำหนด Baseline ก่อนระบบเริ่มใช้งาน เช่น

• ค่าใช้พลังงานรายเดือน

• จำนวนเหตุขัดข้อง

• เวลาปิดงานซ่อมเฉลี่ย

• คะแนนความพึงพอใจของผู้เช่า

ติดตามผลทุก 3–6 เดือน เพื่อประเมินความคุ้มค่าการลงทุน และสื่อสารผลลัพธ์กลับไปยังทีมงานเพื่อสร้างแรงจูงใจต่อเนื่อง

9. สื่อสารกับผู้เช่า – ให้รู้สึกเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลง

หากระบบส่งผลต่อผู้เช่าโดยตรง เช่น แอปแจ้งซ่อม หรือระบบควบคุมอุณหภูมิ ควร:

• สื่อสารอย่างชัดเจนว่าระบบใหม่นี้ช่วยให้ชีวิตง่ายขึ้นอย่างไร

• จัดกิจกรรมสาธิตการใช้งาน

• เก็บ Feedback ก่อนเปิดใช้เต็มรูปแบบ

การทำให้ผู้เช่าเป็นพันธมิตรจะช่วยให้การนำระบบไปใช้ราบรื่นขึ้น

10. กลยุทธ์ On-going – ใช้งานต่อเนื่องและเพิ่มประสิทธิผลอย่างต่อเนื่อง

เมื่อระบบถูกใช้งานอย่างมั่นคงแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการ รักษาระดับการใช้งานให้ต่อเนื่อง และ เพิ่มประสิทธิผลเรื่อย ๆ เพื่อหลีกเลี่ยงปรากฏการณ์ “ฮันนีมูน” ที่พีคในช่วงแรกแล้วค่อย ๆ ลดลง

1. ตั้งรอบ Review & Refresh ทุก 3–6 เดือน

• ประชุมทบทวน KPI, ปัญหา, และความสำเร็จ

• อัปเดตความรู้ผู้ใช้ และแนะนำฟีเจอร์ใหม่

• ปรับ Threshold และ Alert ให้เหมาะกับฤดูกาลหรือสภาพการใช้งาน

2. ทำ Adoption Health Check

• ตรวจสอบการใช้งานจริงว่าใครเลิกใช้ฟังก์ชันหลักหรือไม่

• แก้สาเหตุทันที เช่น ปรับ Workflow หรือฝึกซ้ำ

3. สร้าง PropTech Champions Network

• แต่งตั้งผู้ใช้ที่เชี่ยวชาญเป็น Champion ในแต่ละทีม

• ให้บทบาทช่วยแก้ปัญหาเบื้องต้นและสอนเพื่อนร่วมงาน

• มอบ Recognition เป็นระยะเพื่อสร้างแรงจูงใจ

4. ใช้ข้อมูลเล่าเรื่องความสำเร็จ (Storytelling with Data)

• แปลงตัวเลขเป็นเรื่องราว เช่น “เดือนนี้ลด Downtime ได้ 15 ชั่วโมง คิดเป็นมูลค่า 80,000 บาท”

• แชร์ข้อมูลนี้ให้ทั้งทีมและผู้เช่า เพื่อสร้างความภูมิใจและแรงขับเคลื่อน

5. เปิดรับฟีเจอร์ใหม่และนวัตกรรมเสริม

• ติดตาม Roadmap ของผู้ให้บริการระบบ

• ทดลองใช้ในวงจำกัดก่อนขยาย

• ผสานกับระบบเดิมเพื่อป้องกัน Data Silo

6. วางระบบ Continuous Improvement (CI)

• เปิดโอกาสให้ทุกคนเสนอไอเดียพัฒนาระบบ

• ปรับเล็ก ๆ บ่อย ๆ แทนการปรับใหญ่ปีละครั้ง

สรุป – จากการติดตั้ง สู่การเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ความสำเร็จของ PropTech ไม่ได้วัดแค่ “ใช้งานได้” ในปีแรก แต่ต้องดูว่า ใช้งานต่อเนื่อง และมีคุณค่ามากขึ้นทุกปี

หากเจ้าของอาคารวางแผนอย่างรอบคอบ สร้างการมีส่วนร่วม ฝึกอบรมต่อเนื่อง ติดตามผล และพัฒนาระบบอย่างต่อเนื่อง เทคโนโลยีนี้จะกลายเป็น หัวใจของการบริหารอาคารยุคใหม่ ที่สร้างทั้งประสิทธิภาพ ความพึงพอใจของผู้เช่า และมูลค่าเพิ่มของทรัพย์สิน