Economic Rent vs Premium: การวิเคราะห์เชิงเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

5 October 2025

1. บทนำ

เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์เป็นศาสตร์ที่มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการทำความเข้าใจพลวัตของตลาดที่ดินและอาคาร โดยเฉพาะในบริบทของเมืองใหญ่ที่การใช้ประโยชน์จากที่ดินมีการแข่งขันสูง แนวคิดสำคัญที่ได้รับการอภิปรายมาอย่างต่อเนื่องในวงการเศรษฐศาสตร์คือ “economic rent” หรือค่าเช่าเชิงเศรษฐกิจ ซึ่งหมายถึงผลตอบแทนที่ได้รับเกินกว่าระดับที่จำเป็นในการทำให้เจ้าของที่ดินหรือทรัพยากรยินยอมให้ใช้ประโยชน์จากทรัพยากรนั้น อีกแนวคิดหนึ่งที่มีความใกล้เคียงแต่แตกต่างในเชิงสาระคือ “premium” หรือค่าพิเศษที่ผู้บริโภคหรือผู้เช่ายินดีจ่ายเพิ่มขึ้นจากราคาปกติเนื่องจากการรับรู้คุณค่าที่แตกต่าง

ในเชิงทฤษฎี economic rent มีรากฐานจากการอธิบายของนักเศรษฐศาสตร์คลาสสิก เช่น เดวิด ริคาร์โด (David Ricardo, 1817) ที่กล่าวถึงผลตอบแทนส่วนเกินจากที่ดินที่มีคุณภาพและทำเลที่ดีกว่า โดยไม่ได้เกิดจากต้นทุนการผลิต ในขณะที่ premium เป็นแนวคิดที่พัฒนามาในยุคใหม่ซึ่งเกี่ยวพันกับการตลาด การสร้างคุณค่า และการจัดการแบรนด์ โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อ (1) ทบทวนแนวคิดทางเศรษฐศาสตร์เกี่ยวกับ economic rent และ premium (2) วิเคราะห์ความเหมือนและความแตกต่างเชิงทฤษฎีและการปฏิบัติ (3) ศึกษากรณีตัวอย่างในต่างประเทศและประเทศไทย และ (4) เสนอแนะแนวทางการประยุกต์ใช้ในงานบริหารอาคารและการจัดการทรัพย์สิน (property management) เพื่อสร้างและรักษามูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน

2. ทบทวนวรรณกรรม (Literature Review)

แนวคิดเรื่องค่าเช่าเชิงเศรษฐกิจมีการกล่าวถึงครั้งแรกในงานของ Ricardo (1817) ในหนังสือ On the Principles of Political Economy and Taxation ซึ่งอธิบายว่าค่าเช่าของที่ดินเกิดจากความแตกต่างในความอุดมสมบูรณ์และทำเลของที่ดิน กล่าวคือ ที่ดินที่มีคุณภาพหรือทำเลที่ดีกว่าจะสร้างผลผลิตสูงกว่าและสามารถเก็บค่าเช่าได้มากกว่าโดยที่ต้นทุนการเพาะปลูกไม่ต่างจากที่ดินทั่วไป

Marshall (1890) ใน Principles of Economics ได้ขยายแนวคิดโดยมองว่าค่าเช่าเชิงเศรษฐกิจไม่จำกัดเพียงที่ดิน แต่สามารถอธิบายได้กับปัจจัยการผลิตอื่น ๆ เช่น แรงงานที่มีทักษะพิเศษ หรือทุนที่มีข้อจำกัดการใช้ประโยชน์

Von Thünen (1826) ใน The Isolated State ได้เสนอทฤษฎีวงแหวน (location theory) ที่อธิบายว่าทำเลเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดค่าเช่า โดยพื้นที่ที่ใกล้ตลาดหรือศูนย์กลางเมืองจะมีค่าเช่าสูงกว่าพื้นที่รอบนอก ซึ่งแนวคิดนี้ยังคงสะท้อนในโครงสร้างราคาที่ดินเมืองใหญ่ทั่วโลกจนถึงปัจจุบัน

ในยุคปัจจุบัน DiPasquale และ Wheaton (1996) ได้พัฒนาโมเดลเศรษฐศาสตร์เมืองและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงอุปสงค์และอุปทานของที่ดินและอาคาร Geltner, Miller, Clayton และ Eichholtz (2014) ได้วิเคราะห์กลไกการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โดยชี้ให้เห็นบทบาทของทั้ง economic rent และ premium ในการกำหนดมูลค่าตลาด

ในด้านงานวิจัยเกี่ยวกับ premium มีการเน้นถึงบทบาทของการสร้างแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ (brand equity), มาตรฐานความยั่งยืน (sustainability/ESG), และประสบการณ์ผู้เช่า (tenant experience) ซึ่งมีผลให้ผู้เช่ายินดีจ่ายค่าเช่าเพิ่มขึ้น (Ball, Lizieri & MacGregor, 2012)

3. กรอบแนวคิด (Conceptual Framework)

Economic Rent: หมายถึงรายได้ส่วนเกินที่เกิดจากข้อได้เปรียบเชิงโครงสร้าง (structural advantage) เช่น ทำเล, ความหายาก, กฎหมายหรือข้อกำหนดที่เอื้อต่อทรัพย์สินบางประเภท โดยเจ้าของไม่จำเป็นต้องลงทุนเพิ่มเติม

Premium: หมายถึงรายได้ส่วนเกินที่เกิดจากคุณค่าเพิ่ม (added value) ที่ผู้จัดการหรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สร้างขึ้น เช่น บริการที่เหนือกว่า, ภาพลักษณ์แบรนด์, นวัตกรรมทางเทคโนโลยี

ตารางเปรียบเทียบ:

มิติการวิเคราะห์	Economic Rent	Premium
ที่มา	Scarcity, ทำเล, กฎหมาย	การบริหารจัดการ, นวัตกรรม, แบรนด์
ธรรมชาติ	โครงสร้าง (ควบคุมไม่ได้)	กลยุทธ์ (สร้างและควบคุมได้)
ตัวอย่าง	ค่าเช่าที่ดินสีลมแพงกว่าชานเมือง	ค่าเช่าอาคาร Smart Building ในทำเลเดียวกันสูงกว่าอาคารทั่วไป

4. การวิเคราะห์เชิงเปรียบเทียบ (Comparative Analysis)

ในเชิงเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ economic rent และ premium แม้จะเป็นรายได้ส่วนเกินทั้งคู่ แต่มีลักษณะต่างกันในด้านกลไกการเกิด

• Economic rent สะท้อน “กำไรเชิงโครงสร้าง” ที่ผูกติดกับความขาดแคลนและทำเล โดยมักเกิดขึ้นเองตามกลไกตลาดและสภาพแวดล้อมภายนอก เช่น กฎหมายผังเมือง หรือข้อจำกัดด้านอุปทาน

• Premium สะท้อน “กำไรเชิงกลยุทธ์” ที่สามารถสร้างและควบคุมได้โดยผู้ประกอบการ ผ่านการสร้างประสบการณ์ผู้เช่า การลงทุนด้านเทคโนโลยี และการตลาด

5. กรณีศึกษา (Case Studies)

London CBD: เขตเมืองเก่า (City of London) มีอุปทานที่ดินจำกัด เนื่องจากข้อจำกัดเชิงประวัติศาสตร์และกฎหมายอนุรักษ์อาคาร ทำให้ค่าเช่าสำนักงานระดับ A-class สูงกว่าตลาดทั่วไป ซึ่งสะท้อน economic rent ขณะเดียวกัน อาคารใหม่ที่ได้รับการรับรอง BREEAM สร้าง premium โดยมีค่าเช่าสูงกว่าค่าเฉลี่ย 8–12%

Hong Kong: ที่ดินถูกควบคุมการใช้ประโยชน์อย่างเข้มงวดโดยรัฐบาล ทำให้พื้นที่สำนักงานย่าน Central มีค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงที่สุดแห่งหนึ่งของโลก ส่วนต่างจากตลาดอื่นสะท้อน economic rent ในเชิง scarcity

กรุงเทพมหานคร: พื้นที่ CBD เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท มีค่าเช่าสูงเนื่องจากอุปทานจำกัด (economic rent) ขณะที่โครงการใหม่เช่น One Bangkok หรือ The ParQ ใช้กลยุทธ์ด้าน Smart Building, ESG, และ tenant engagement program เพื่อสร้าง premium

6. บทบาทของ Property Management

6.1 การรักษา Economic Rent

• การบำรุงรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี

• การบริหารความเสี่ยงด้านความปลอดภัย กฎหมาย และสิ่งแวดล้อม

• การสื่อสารคุณค่าของทำเลและข้อได้เปรียบให้ผู้เช่าตระหนัก

6.2 การสร้าง Premium

• การยกระดับประสบการณ์ผู้เช่า เช่น บริการ community, wellness program

• การลงทุนด้านเทคโนโลยี เช่น BMS, CMMS, Digital Twin

• การจัดการตามมาตรฐาน ESG และ Green Building (LEED, TREES, WELL)

• การสร้างภาพลักษณ์อาคารและบริการระดับนานาชาติ

6.3 การเพิ่มอายุของ Economic Rent และ Premium

• Asset Enhancement Initiatives (AEI) เช่น การปรับปรุงโถง, พื้นที่ส่วนกลาง

• Repositioning Strategy: ปรับภาพลักษณ์อาคารเก่าให้แข่งขันกับอาคารใหม่

• การลงทุนด้านพลังงานและสิ่งแวดล้อมเพื่อเพิ่ม attractiveness

6.4 มิติด้านนโยบาย

• Property manager สามารถเป็นผู้สนับสนุนเชิงนโยบาย เช่น การออกแบบระบบภาษีที่ดินเพื่อเก็บเกี่ยว economic rent อย่างเป็นธรรม

• มีบทบาทในการเป็นที่ปรึกษาให้แก่รัฐและเจ้าของอาคารเพื่อสร้างสมดุลระหว่างรายได้กับความยั่งยืน

7. บทสรุปและข้อเสนอแนะ

บทความนี้ได้อธิบายว่า economic rent และ premium แม้จะเป็นรายได้ส่วนเกินทั้งคู่ แต่มีที่มาที่แตกต่างกัน economic rent เกิดจากข้อได้เปรียบเชิงโครงสร้าง เช่น scarcity และกฎหมาย ขณะที่ premium เกิดจากคุณค่าที่ผู้จัดการหรือผู้พัฒนาอาคารสร้างขึ้น

ในบริบทอสังหาริมทรัพย์ไทยและต่างประเทศ พบว่าทั้งสองแนวคิดมีบทบาทร่วมกันในการกำหนดมูลค่าอาคาร โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ที่มีข้อจำกัดเชิงทำเลและความต้องการสูง Property management จึงมีบทบาทสำคัญในการรักษา economic rent และสร้าง premium เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของสินทรัพย์

ข้อเสนอแนะเชิงปฏิบัติ คือ ผู้ประกอบการควรมุ่งเน้นการพัฒนาอาคารที่มีความยั่งยืน (sustainability) ใช้เทคโนโลยีดิจิทัล และเน้น tenant experience เพื่อสร้าง premium ควบคู่กับการรักษามูลค่าของ economic rent ในระยะยาว

เอกสารอ้างอิง (References)

Ball, M., Lizieri, C., & MacGregor, B. D. (2012). The economics of commercial property markets. Routledge.

DiPasquale, D., & Wheaton, W. C. (1996). Urban economics and real estate markets. Prentice Hall.

Geltner, D., Miller, N., Clayton, J., & Eichholtz, P. (2014). Commercial real estate: Analysis and investments (3rd ed.). Cengage Learning.

Marshall, A. (1890). Principles of economics. Macmillan.

Ricardo, D. (1817). On the principles of political economy and taxation. John Murray.

Von Thünen, J. H. (1826). The isolated state. Hamburg.

JLL Research. (2024). Bangkok office market overview. Jones Lang LaSalle.