Flood-Ready Building: การบริหารอาคารให้ยืนหยัดได้ในวันที่น้ำมา

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

13 November 2025

1. ฝนตกหนัก น้ำระบายไม่ทัน และน้ำจากถนนภายนอก — ภัยใกล้ตัวของอาคารในกรุงเทพฯ

ทุกปีในฤดูฝน เราเห็นภาพเดิมซ้ำ ๆ —ฝนตกเพียงไม่กี่ชั่วโมง แต่ถนนหลายสายกลับกลายเป็นคลอง รถติดยาวไม่สิ้นสุด น้ำที่ควรไหลลงท่อกลับเอ่อสูงขึ้นเรื่อย ๆ จนไหลเข้าลานจอดและทางเข้าอาคารโดยไม่ทันตั้งตัว

กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่อยู่บนพื้นที่ลุ่มต่ำ การทรุดตัวของดินและฝนที่ตกหนักขึ้นจากสภาพภูมิอากาศโลกทำให้ระบบระบายน้ำของเมืองทำงานช้ากว่าปริมาณน้ำที่หลั่งลงมาในแต่ละชั่วโมง ดังนั้น น้ำที่ท่วมอาคารส่วนใหญ่ในปัจจุบันจึงไม่ได้มาจาก “ฝนที่ตกบนหลังคา” เท่านั้น แต่มาจาก น้ำบนถนนภายนอกที่เอ่อสูงจนไหลย้อนเข้ามาในพื้นที่ของเรา

น้ำจากถนนเพียง 20–30 เซนติเมตรก็สามารถไหลเข้าสู่ทางลาดหรือประตูชั้นล่างได้และเมื่อระดับน้ำสูงกว่าพื้นอาคารเพียงเล็กน้อยแรงดันน้ำก็เพียงพอจะทำให้น้ำไหลเข้าสู่อาคารได้แล้ว นี่คือปัญหาที่เกิดขึ้นในแทบทุกปี โดยเฉพาะอาคารที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ระบบท่อระบายน้ำสาธารณะมีขนาดเล็ก

สำหรับผู้บริหารอาคาร สิ่งที่ต้องทำคือเข้าใจ “ภูมิน้ำ” ของพื้นที่ ศึกษาเส้นทางการไหลของน้ำรอบข้าง ระดับถนน คลองใกล้เคียงและระดับน้ำสูงสุดที่เคยเกิดขึ้นในอดีต เพื่อใช้เป็นข้อมูลบริหารระบบป้องกันน้ำท่วมที่เหมาะสม เพราะน้ำที่มาจากข้างนอกนี่เอง คือศัตรูตัวจริงของอาคารในกรุงเทพฯ

2. พื้นที่จอดรถและชั้นใต้ดิน: จุดเสี่ยงสูงสุดที่ไม่ควรมองข้าม

ในทุกเหตุการณ์น้ำท่วมของเมือง พื้นที่ที่ได้รับผลกระทบก่อนใครคือ ชั้นใต้ดินและลานจอดรถเนื่องจากเป็นพื้นที่ต่ำสุดของอาคารและมีทางเชื่อมโดยตรงกับถนนภายนอก

เมื่อฝนตกหนัก ทางลาดรถลงชั้นใต้ดินจะกลายเป็น “รางน้ำธรรมชาติ” น้ำจากถนนจะไหลบ่าลงอย่างรวดเร็ว และภายในเวลาไม่ถึงครึ่งชั่วโมงน้ำอาจท่วมสูงจนทำให้รถยนต์ ทรัพย์สิน ระบบไฟฟ้าและเครื่องจักรที่อยู่ในชั้นนั้นเสียหายรุนแรง

การออกแบบทางเข้า–ออกของชั้นใต้ดินจึงต้องป้องกันน้ำตั้งแต่ปากทางแนวทางสำคัญได้แก่

• ยกสันทางเข้าให้สูงกว่าระดับถนนภายนอก เพื่อสร้างแนวกันน้ำถาวรโดยไม่ต้องพึ่งแผงกั้น

• ติดตั้งรางดักน้ำที่ปลายทางลาดลง พร้อมต่อเข้าบ่อสูบน้ำทิ้งเฉพาะทางลาดและควรมีตะแกรงกรองเศษป้องกันการอุดตัน

• มีเครื่องสูบน้ำเฉพาะของทางลาดและชั้นใต้ดิน เครื่องสูบน้ำเหล่านี้ต้องต่อเข้ากับระบบไฟจากเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรองเพื่อให้ทำงานได้แม้ในกรณีที่ไฟฟ้าหลักดับ

• ต้องมีเครื่องสูบน้ำสำรองอีกหนึ่งชุดเสมอ ตามหลัก “เครื่องหนึ่งทำงาน อีกเครื่องเตรียมพร้อม”

• ติดตั้งเซ็นเซอร์ตรวจระดับน้ำและสัญญาณเตือนอัตโนมัติเพื่อให้เจ้าหน้าที่ทราบสถานการณ์ได้ทันเวลา

หากน้ำเข้าสู่ชั้นใต้ดินแล้ว ผลกระทบจะไม่จำกัดอยู่ที่พื้นหรือรถยนต์ของผู้เช่าเท่านั้น แต่ยังรวมถึงระบบไฟฟ้าหลักของอาคาร ระบบควบคุมเครื่องจักร และระบบลิฟต์ทั้งหมด การป้องกันจึงต้อง “ทำให้ดีที่สุดตั้งแต่ปากทาง” ไม่ใช่รอแก้ไขเมื่อเกิดเหตุ

3. การป้องกันน้ำต้องเริ่มตั้งแต่ขั้นตอนออกแบบ

การออกแบบอาคารในยุคนี้ต้องคิดถึง “น้ำ” ตั้งแต่วันแรกไม่ใช่เพียงออกแบบให้สวยหรือประหยัดพลังงาน แต่ต้อง “อยู่ได้เมื่อน้ำท่วมเมือง”

ขั้นแรกคือการประเมินระดับน้ำสูงสุดที่เคยเกิดในพื้นที่จากนั้น เผื่อระดับป้องกันเพิ่มขึ้นอีกอย่างน้อยครึ่งเมตรเพื่อรองรับฝนสุดขั้วและการทรุดตัวของดินตลอดอายุการใช้งานอาคาร

ผังบริเวณต้องออกแบบให้แน่ใจว่าน้ำไหลออกจากอาคารได้เองเช่น ทำพื้นรอบอาคารให้ลาดออกด้านนอก ไม่ลาดเข้าด้านใน วางท่อระบายน้ำที่เชื่อมต่อกับบ่อพักขนาดพอเหมาะและมีระบบกรองเศษเพื่อป้องกันการอุดตันในฤดูฝน

สำหรับอาคารที่อยู่ในพื้นที่ต่ำกว่าระดับถนนเมืองต้องมีวาล์วกันน้ำย้อนกลับในท่อทุกเส้นที่ต่อกับระบบสาธารณะเพราะท่อระบายน้ำของเมืองอาจล้นและดันน้ำกลับเข้าสู่อาคารได้ทุกเมื่อ

การป้องกันที่ดีไม่ใช่การสร้างกำแพงสูง แต่คือการวางระบบให้ “น้ำไหลออกง่ายและไหลย้อนเข้ายาก”

4. ระบบระบายน้ำและเครื่องสูบน้ำ — หัวใจของการอยู่รอด

ระบบระบายน้ำของอาคารเป็นเหมือนเส้นเลือดใหญ่ถ้ามันอุดตันหรือทำงานไม่ทัน น้ำจะเอ่อท่วมในเวลาไม่กี่นาที

เครื่องสูบน้ำต้องมีจำนวนไม่น้อยกว่า 2 ตัว เพื่อให้ทำงานแบบสลับและสำรองกันทั้งสองเครื่องต้องผ่านการทดสอบจริงอย่างน้อยปีละหนึ่งครั้งและต้องมีระบบไฟสำรองจากเครื่องกำเนิดไฟฟ้า เพื่อให้ทำงานได้แม้ในกรณีไฟดับ

การมีปั๊มที่ดีคือเรื่องหนึ่ง แต่การมีทีมงานที่ตรวจสอบสม่ำเสมอคืออีกเรื่องที่สำคัญไม่แพ้กันเพราะเครื่องที่ไม่ได้ทดสอบ คือเครื่องที่พร้อมจะเสียในวันที่เราต้องใช้มากที่สุด

5. ย้ายจุดเปราะบางของระบบขึ้นให้พ้นน้ำ

สิ่งที่สร้างความเสียหายสูงสุดในทุกเหตุการณ์น้ำท่วมคือ “ระบบไฟฟ้าและสื่อสาร” ห้องควบคุมหลัก ตู้ไฟฟ้า เครื่องสำรองไฟ และอุปกรณ์ควบคุมต่าง ๆ หากอยู่ในชั้นล่างหรือชั้นใต้ดิน จะตกอยู่ในจุดเสี่ยงโดยตรง

การย้ายระบบเหล่านี้ขึ้นชั้นบนหรือยกตู้ให้สูงขึ้นจากพื้นอย่างน้อยหนึ่งเมตรคือการลงทุนเล็กน้อยที่ช่วยป้องกันความเสียหายมหาศาล บางอาคารที่ออกแบบใหม่เลือกวางตู้ไฟและเครื่องสำรองไฟไว้ในห้องเทคนิคกลางอาคารแม้จะเพิ่มต้นทุนก่อสร้าง แต่แลกกับการไม่ต้องหยุดอาคารทั้งตึกเมื่อเกิดน้ำท่วม

ความยั่งยืนของอาคารไม่ได้วัดจากจำนวนชั้นหรือดีไซน์แต่วัดจากว่า “ระบบสำคัญอยู่ในที่ที่ปลอดภัยจากน้ำหรือไม่”

6. คนคือปัจจัยสำคัญที่สุดในวันที่น้ำมา

เมื่อฝนตกหนัก เครื่องจักรจะไม่สามารถแก้ปัญหาได้เอง สิ่งที่ทำให้อาคารผ่านเหตุการณ์ไปได้คือ “ทีมงานที่รู้หน้าที่และลงมือได้ทันเวลา”

ทุกอาคารควรมีแผนป้องกันน้ำท่วมที่ชัดเจนกำหนดขั้นตอนการเตือนภัย จุดติดตั้งแผงกั้นน้ำ การตรวจสอบปั๊มและการสื่อสารกับผู้เช่าอย่างเป็นระบบ

ควรซ้อมแผนนี้จริงอย่างน้อยปีละหนึ่งครั้งก่อนฤดูฝนเพื่อให้ทีมงานรู้ตำแหน่งอุปกรณ์ จุดเสี่ยง และวิธีปฏิบัติเมื่อเกิดเหตุ

เทคโนโลยีในยุคนี้ช่วยได้มาก เช่น การใช้เซ็นเซอร์ตรวจระดับน้ำในบ่อพักระบบแจ้งเตือนผ่านแอปพลิเคชัน หรือระบบควบคุมเครื่องสูบน้ำอัตโนมัติเมื่อเครื่องมือทำงานร่วมกับคนอย่างเข้าใจ ระบบทั้งหมดจึงจะพร้อมจริงในยามฉุกเฉิน

7. หลังน้ำลด ต้องเก็บบทเรียนให้ได้มากที่สุด

หลังเหตุการณ์ผ่านไป หลายอาคารมักรีบกลับไปสู่ภาวะปกติแต่สิ่งที่สำคัญไม่น้อยกว่าการซ่อมแซมคือ “การเก็บข้อมูลและบทเรียน”

ควรบันทึกว่ามีน้ำเข้าจากจุดใด ระดับสูงสุดเท่าไร ใช้เวลาระบายน้ำออกนานแค่ไหนอุปกรณ์ใดล้มเหลวหรือทำงานได้ดีและสรุปบทเรียนส่งต่อให้ทีมงานและผู้บริหาร

ข้อมูลเหล่านี้คือสมบัติของอาคารในระยะยาวเพราะไม่มีคู่มือใดจะละเอียดเท่ากับ “ประสบการณ์ของอาคารเอง”

นอกจากนี้ การจัดทำรายงานเหตุการณ์และแผนปรับปรุงยังเป็นหลักฐานสำคัญในการต่อรองเบี้ยประกันภัยและสร้างความเชื่อมั่นต่อผู้เช่าและนักลงทุน

8. การป้องกันน้ำท่วมไม่ใช่ต้นทุน แต่คือการลงทุนเพื่อความต่อเนื่องของธุรกิจ

หลายคนมองว่าระบบป้องกันน้ำเป็นค่าใช้จ่ายที่สูงและไม่จำเป็นแต่สำหรับอาคารที่ต้องหยุดดำเนินงานเพียงวันเดียว ความเสียหายทางธุรกิจอาจสูงกว่าหลายเท่า

ตัวอย่างเช่น อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ที่มีผู้เช่า 5,000 คนการหยุดทำงานเพียง 1 วัน อาจทำให้สูญเสียรายได้หลายล้านบาทในขณะที่ค่าปรับปรุงระบบกันน้ำมักอยู่ในหลักแค่ไม่กี่ล้านเท่านั้น

การป้องกันน้ำท่วมจึงไม่ใช่ “ค่าใช้จ่าย” แต่คือ “การประกันความต่อเนื่องของธุรกิจ” อาคารที่เตรียมพร้อมจะสามารถเปิดให้บริการได้ต่อเนื่องสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้เช่า และสะท้อนถึงการบริหารที่มีวิสัยทัศน์

ในยุคที่โลกให้ความสำคัญกับการเปิดเผยความเสี่ยงด้านภูมิอากาศ (Climate Risk Disclosure)อาคารที่สามารถยืนหยัดได้แม้น้ำมา คือสัญลักษณ์ของ ความยั่งยืนและความน่าเชื่อถือในระยะยาว

🌿 สรุป: อาคารที่ดีไม่ใช่แค่สวยหรือประหยัดพลังงาน แต่ต้องอยู่รอดได้เมื่อโลกเปลี่ยน

การป้องกันน้ำท่วมไม่ใช่เรื่องของวิศวกรรมเท่านั้น แต่คือเรื่องของการบริหาร ความเข้าใจพื้นที่ และการเตรียมพร้อมของคน เพราะอาคารไม่ได้สร้างขึ้นเพื่อยืนอยู่เฉย ๆ ท่ามกลางเมือง แต่อาคารที่ดี ต้อง “ยืนหยัดได้แม้น้ำจะมา และกลับมายืนได้อีกครั้งหลังน้ำลด”