From Davos to Bangkok: อสังหาริมทรัพย์จะเดินไปทางไหนในโลกหลัง Davos 2026

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

25 January 2026

การประชุม World Economic Forum ที่ดาวอสในปี 2026 ส่งสัญญาณชัดว่าระบบเศรษฐกิจโลกกำลังเคลื่อนเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญ เทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ ความผันผวนทางภูมิรัฐศาสตร์ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และการเปลี่ยนผ่านด้านความยั่งยืน ถูกยกขึ้นเป็นแกนหลักของการสนทนาในเวทีระดับผู้นำโลก

สำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ประเด็นเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป เพราะรูปแบบของ “ธุรกิจเมือง” กำลังถูกออกแบบใหม่ และเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯย่อมได้รับแรงกระเพื่อมจากทิศทางโลกเหล่านี้โดยตรง

AI กลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจ

ใน Davos ปีนี้ AI ถูกกล่าวถึงในฐานะเครื่องยนต์หลักของการเติบโต ไม่ใช่เพียงเครื่องมือเพิ่มประสิทธิภาพเฉพาะองค์กร เทคโนโลยีนี้ถูกเชื่อมโยงกับการวางผังเมือง ระบบพลังงาน การคมนาคม และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล

เมื่อ AI ต้องอาศัยพลังประมวลผลจำนวนมหาศาล ภาคธุรกิจย่อมต้องลงทุนใน Data Center ระบบไฟฟ้าความมั่นคงสูง ระบบทำความเย็น และพื้นที่อุตสาหกรรมเฉพาะทาง สิ่งเหล่านี้แปลเป็น “ดีมานด์อสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่” ที่ต่างจากสำนักงานหรือที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิม

ในบริบทกรุงเทพฯ การขยายตัวของเศรษฐกิจดิจิทัลและเทคโนโลยีขั้นสูงหมายถึงความต้องการที่ดินรอบเมือง อาคารอุตสาหกรรมเทคโนโลยี และโครงการ mixed-use ที่รองรับบริษัทระดับโลกด้าน AI และคลาวด์

สำนักงานกำลังเปลี่ยนบทบาท

การสนทนาใน Davos ยังสะท้อนว่าบริษัทเทคโนโลยีและองค์กรขนาดใหญ่กำลังปรับวิธีทำงานเข้าสู่โหมด data-driven และ collaborative มากขึ้น

สำนักงานในอนาคตจึงไม่ได้ถูกมองเป็นเพียงพื้นที่ตั้งโต๊ะทำงาน แต่เป็นศูนย์วิจัย พื้นที่ทดลองนวัตกรรม และแพลตฟอร์มสำหรับการทำงานข้ามสาขา

สำหรับกรุงเทพฯ สิ่งนี้แปลว่าตลาดออฟฟิศจะถูกคัดกรองเข้มขึ้น อาคารที่ตอบโจทย์โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล ระบบพลังงานอัจฉริยะ ความยืดหยุ่นของพื้นที่ และคุณภาพสิ่งแวดล้อมจะได้เปรียบกว่าอาคารทั่วไป ขณะที่อาคารเก่าอาจเผชิญแรงกดดันด้านการแข่งขันเพิ่มขึ้น

เมืองอัจฉริยะและความยั่งยืนกลายเป็นแกนลงทุน

อีกประเด็นที่ถูกเน้นในเวทีดาวอสคือการสร้างเมืองที่ทนทานต่อความเสี่ยงและมีประสิทธิภาพด้านพลังงาน AI ถูกวางบทบาทให้เป็นเครื่องมือช่วยบริหารโครงสร้างพื้นฐานเมือง การใช้พลังงาน การจราจร และระบบสาธารณูปโภค

นัยต่ออสังหาริมทรัพย์คือโครงการใหม่จะถูกคาดหวังให้เชื่อมต่อกับระบบดิจิทัลของเมือง มีการเก็บข้อมูลอาคารแบบเรียลไทม์ และรองรับมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมมากขึ้น

สำหรับกรุงเทพฯ ซึ่งกำลังเดินหน้าพัฒนาโครงการขนาดใหญ่หลายแห่ง แนวคิดนี้ทำให้ “อาคารอัจฉริยะ” และ “ย่านเมืองแบบผสมผสาน” มีความสำคัญเชิงกลยุทธ์มากกว่าเดิม ไม่ใช่เพียงในมุมภาพลักษณ์ แต่รวมถึงความสามารถในการดึงผู้เช่าระดับโลกและเงินทุนสถาบัน

โลกผันผวน → นักลงทุนเลือกสินทรัพย์อย่างระมัดระวัง

บรรยากาศใน Davos ยังสะท้อนความระมัดระวังของภาคธุรกิจต่อความไม่แน่นอนของโลก ทั้งด้านภูมิรัฐศาสตร์ เงินทุน และต้นทุนพลังงาน

ผลต่ออสังหาริมทรัพย์คือการลงทุนจะมุ่งไปยังสินทรัพย์ที่มีความยืดหยุ่นทางรายได้ รองรับการใช้งานหลายรูปแบบ และมีคุณภาพด้าน ESG สูง

ในกรุงเทพฯ สิ่งนี้อาจทำให้ตลาดแบ่งชัดขึ้นระหว่างโครงการที่ตอบโจทย์อนาคตกับสินทรัพย์ที่ไม่สามารถปรับตัวได้ทัน ทรัพย์ที่มีระบบดิจิทัลครบถ้วน มีมาตรฐานพลังงานดี และเชื่อมต่อโครงข่ายเมืองจะถูกมองเป็นสินทรัพย์เชิงกลยุทธ์มากกว่าทรัพย์เชิงเก็งกำไร

บทสรุป: จาก Davos สู่กรุงเทพ

สารจาก Davos 2026 ชี้ตรงกันว่าเศรษฐกิจโลกกำลังถูกขับเคลื่อนด้วย AI โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล และการพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืน

สำหรับกรุงเทพฯ นี่ไม่ได้หมายถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงแนวคิดเท่านั้น แต่กำลังสะท้อนถึง:

– ดีมานด์ใหม่ของ Data Center และอสังหาริมทรัพย์เทคโนโลยี

– การคัดกรองคุณภาพอาคารสำนักงานอย่างเข้มข้น

– การเติบโตของโครงการ mixed-use และ smart district

– บทบาท ESG ที่กลายเป็นเงื่อนไขการลงทุนระดับสากล

อสังหาริมทรัพย์หลัง Davos จึงไม่ใช่เรื่องของทำเลอย่างเดียวอีกต่อไป หากคือคำถามว่า “สินทรัพย์นั้นพร้อมสำหรับเศรษฐกิจ AI และเมืองยุคใหม่หรือยัง”