🏗️ From Maintenance to Value Creation : เมื่อการบริหารอาคารไม่ใช่แค่การดูแลให้อยู่ได้ แต่คือการขับเคลื่อนให้เติบโต
- Chakrapan Pawangkarat
- Oct 13
- 2 min read
จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์
Head of Property Management, JLL Thailand
เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
13 October 2025
1. ถึงเวลานิยามใหม่ของ “การบริหารอาคาร”
หากเราย้อนดูนิยามของคำว่า Property Management ในอดีต จะพบว่ามันผูกอยู่กับ “การดูแลให้อาคารใช้งานได้” ให้ไฟติด น้ำไหล ลิฟต์ทำงาน และระบบต่าง ๆ หมุนไปตามหน้าที่ — ไม่มีปัญหา ไม่มีเสียงร้องเรียน
แต่นั่นเป็นเพียง “ระดับพื้นฐานของความคาดหวัง”
วันนี้ อาคารกลายเป็นสินทรัพย์ที่มีชีวิตมันสะท้อนคุณค่าขององค์กร สื่อสารแบรนด์ของเจ้าของ และส่งผลต่อความพึงพอใจของผู้เช่าโดยตรง การบริหารอาคารจึงไม่ใช่งานสนับสนุนอีกต่อไป แต่คือ งานเชิงกลยุทธ์ ที่มีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว
เราไม่ได้ดูแลอาคารเพื่อให้มัน “อยู่ได้” แต่เพื่อให้มัน “เติบโตได้”
นี่คือจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนผ่านจาก “Maintenance” สู่ “Value Creation”
2. โลกเปลี่ยนเร็วเกินกว่าที่ Routine จะทัน
โมเดลการดูแลแบบเดิม — ที่ทำซ้ำตามรอบ และแก้ปัญหาเมื่อเกิดเหตุ — ไม่ตอบโจทย์อีกต่อไปเพราะปัจจัยรอบตัวกำลังผลักให้การบริหารอาคารต้อง “คิดลึกขึ้น มองไกลขึ้น และทำเร็วกว่าที่เคย”
🔹 ความคาดหวังของผู้ใช้อาคารสูงขึ้น
คนทำงานในวันนี้ต้องการมากกว่าอาคารที่ใช้งานได้ พวกเขาต้องการ คุณภาพชีวิตในพื้นที่ทำงานคุณภาพอากาศ แสง เสียง ความปลอดภัย และความสะดวกสบาย ล้วนกลายเป็นเกณฑ์วัดความพึงพอใจ
อาคารจึงไม่ใช่แค่ “ที่ทำงาน” แต่เป็น “ประสบการณ์การทำงาน”และ Property Manager ต้องเข้าใจสิ่งนี้ให้ลึกกว่าใคร
🔹 เจ้าของอาคารต้องการผลตอบแทนระยะยาว
ในตลาดที่มีอาคารใหม่เปิดตัวทุกปี การแข่งขันไม่ได้อยู่ที่ใครสร้างก่อน แต่ใคร “บริหารได้ดีกว่า” เจ้าของอาคารจึงต้องการผู้บริหารที่ช่วย “รักษาและเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน” (Value Growth) ไม่ใช่เพียงลดค่าใช้จ่าย แต่คือการเพิ่มคุณค่าที่ผู้เช่าและตลาดมองเห็นได้จริง
🔹 ความยั่งยืนคือมาตรฐานใหม่
ยุคของ ESG และ Net Zero กำลังเปลี่ยนบทบาทของการบริหารอาคารอย่างสิ้นเชิงเพราะอาคารไม่ได้ถูกวัดแค่เรื่องความสวยงามหรือระบบที่ทำงานได้ แต่ถูกวัดด้วย “คาร์บอนที่ปล่อยออกมา” Property Manager จึงกลายเป็นผู้เล่นสำคัญในเกมการเปลี่ยนผ่านสู่ความยั่งยืน
3. จาก “ช่างซ่อม” สู่ “สถาปนิกคุณค่า”
ภาพของผู้จัดการอาคารที่ถือ Clipboard เดินตรวจงาน คอยแก้ปัญหาเฉพาะหน้า กำลังถูกแทนที่ด้วยภาพใหม่ — ผู้ออกแบบคุณค่า (Value Architect)
เพราะหัวใจของงานบริหารอาคารไม่ใช่การซ่อมของ แต่คือการ “ออกแบบระบบ” ที่จะทำให้ของไม่ต้องซ่อมซ้ำและไม่ใช่แค่ระบบเครื่องกลไฟฟ้าเท่านั้น แต่รวมถึงระบบคน การสื่อสาร และประสบการณ์ของผู้ใช้อาคารด้วย
💼 มิติของ “ธุรกิจ”: เข้าใจผลตอบแทนและมูลค่า
อาคารแต่ละแห่งคือสินทรัพย์ที่ต้องบริหารให้เกิดผลตอบแทน ผู้จัดการอาคารต้องเข้าใจ ROI ของทุกการตัดสินใจ เช่น
การปรับปรุงระบบชิลเลอร์ใหม่อาจใช้เงินลงทุนสูง แต่คืนทุนภายใน 3 ปีจากการลดพลังงาน 25%
การเพิ่มระบบ BMS ที่เชื่อมโยงข้อมูลพลังงานและการซ่อมบำรุงอาจเพิ่มประสิทธิภาพทั้งทีม 20%
การคิดเช่นนี้ทำให้ Property Manager กลายเป็น “นักกลยุทธ์” มากกว่า “ผู้ปฏิบัติ”
👥 มิติของ “คน”: ทีมคือพลังขับเคลื่อนคุณค่า
ไม่มีอาคารใดบริหารได้ดีโดยไม่มีทีมที่แข็งแรง Property Manager จึงต้องเป็น “ผู้นำ” ที่สร้างวัฒนธรรมของการเป็นเจ้าของ (Ownership Mindset)
เมื่อทีมช่างไม่รอให้ของเสีย แต่ตรวจเชิงรุกเมื่อแม่บ้านไม่รอให้ร้องเรียน แต่มองเห็นโอกาสพัฒนาเมื่อทุกคนเชื่อว่าการกระทำเล็ก ๆ ของตนมีผลต่อคุณภาพอาคารทั้งระบบ —นั่นคือจุดที่การเติบโตเริ่มเกิดขึ้น
🧠 มิติของ “เทคโนโลยี”: จากข้อมูลสู่การตัดสินใจ
เทคโนโลยีไม่ใช่เครื่องมือที่ต้องมีเพราะ “ใคร ๆ ก็ใช้” แต่มันคือ “กล้องขยาย” ที่ทำให้เรามองเห็นสิ่งที่ตาเปล่ามองไม่เห็น
BMS, CMMS, Energy Dashboard, AI for FM, Digital Twin — ทั้งหมดคือฐานข้อมูลมหาศาลที่บอกเราว่า
เครื่องจักรตัวไหนเริ่มมีสัญญาณความเสื่อม
พื้นที่ใดใช้พลังงานมากเกินไป
พฤติกรรมผู้ใช้อาคารเปลี่ยนไปอย่างไร
เมื่อข้อมูลเหล่านี้ถูกใช้ในการตัดสินใจ เรากำลังเปลี่ยนจาก Reactive → Predictive → Strategic Management
4. จาก Routine ไปสู่ Strategy: บริหารแบบมีเป้าหมาย
งานประจำวันของ Property Manager เต็มไปด้วยรายการตรวจสอบ แต่ความแตกต่างระหว่าง “ผู้จัดการทั่วไป” กับ “ผู้นำในวงการ” คือ วิธีมองรายการนั้น
บางคนมองว่า Checklist คือสิ่งที่ต้องทำให้ครบ แต่คนอีกกลุ่มมองว่า Checklist คือเครื่องมือพัฒนาอาคารในระยะยาว
ตัวอย่างของการเปลี่ยนจาก Routine เป็น Strategy ได้แก่
🔹 Predictive Maintenance
ใช้ข้อมูลจากเซ็นเซอร์ ตรวจจับความผิดปกติ เช่น vibration หรือ temperature ซ่อมก่อนพังจริง ลด downtime และยืดอายุเครื่องจักร
🔹 Performance Analytics
เก็บข้อมูลพลังงานและพฤติกรรมการใช้พื้นที่ เพื่อตั้งเป้า Energy Intensity หรือ Water Use Efficiency สร้าง KPI ที่สะท้อนความยั่งยืน เช่น Carbon per occupant
🔹 Experience Design
ออกแบบ “การใช้ชีวิตในอาคาร” ให้ราบรื่นและน่าประทับใจจากบริการที่ตอบสนองไว ไปจนถึงระบบแสงและอากาศที่ทำให้พนักงานรู้สึกดีทุกวัน
ทั้งหมดนี้คือการเปลี่ยนจาก “ทำให้ใช้ได้” เป็น “ทำให้มีคุณค่าเพิ่มขึ้นทุกปี”
5. Value Growth: มุมมองของเจ้าของและผู้เช่า
การเติบโตของอาคารไม่ได้เกิดจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งแต่เกิดจาก “ความเข้าใจร่วมกันระหว่างเจ้าของและผู้เช่า”
🏢 เจ้าของอาคาร
ต้องการผลตอบแทนที่มั่นคงและมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น Property Manager ที่เข้าใจมุมมองนี้จะบริหารต้นทุนอย่างชาญฉลาดลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น และลงทุนในสิ่งที่เพิ่มผลตอบแทนระยะยาว
👩💼 ผู้เช่า
ต้องการความสบายใจ ความปลอดภัย และบริการที่เป็นมิตรเมื่อพวกเขารู้สึกดี พวกเขาจะอยู่ต่อ บอกต่อ และสร้างชื่อเสียงให้กับอาคารโดยไม่รู้ตัว
🤝 Shared Value
เมื่อทั้งสองฝ่ายเห็นคุณค่าเดียวกัน — อาคารก็จะเติบโตอย่างยั่งยืน เพราะการบริหารอาคารที่ดีไม่ใช่การชนะของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งแต่คือ “การเติบโตของทุกฝ่ายในระบบเดียวกัน”
6. วัฒนธรรมการบริหารที่ขับเคลื่อนด้วยคุณค่า
ไม่มีเทคโนโลยีใดแทนที่ “วัฒนธรรมทีม” ได้ หัวใจของการสร้างอาคารที่เติบโต คือการปลูกฝังวัฒนธรรม Value-Driven
Property Manager ต้องเป็นผู้นำที่สื่อสารกับทีมว่า
เราไม่ได้ซ่อมเพราะมีใบแจ้งงาน แต่ซ่อมเพราะต้องการยกระดับคุณภาพ
เราไม่ได้ทำ PM เพราะเป็นหน้าที่ แต่เพราะมันลดความเสี่ยงของระบบ
เราไม่ได้ตรวจเพราะกลัวปัญหา แต่เพราะอยากให้ผู้เช่าอยู่ในที่ที่ปลอดภัยกว่าเดิม
เมื่อทีมเข้าใจ “เหตุผลเบื้องหลังการกระทำ” ทุกการกระทำก็มีพลัง
7. การบริหารเชิงรุก: จากผู้ตามสู่ผู้ขับเคลื่อน
ในยุคที่อาคารถูกวัดผลด้วย Data และมาตรฐาน ESG ผู้จัดการอาคารที่รอรับคำสั่งจะค่อย ๆ ถูกแทนที่ด้วยคนที่ “เสนอแนวทางล่วงหน้า”
การบริหารเชิงรุก (Proactive Management) ไม่ได้หมายถึงแค่การป้องกันปัญหาแต่คือการมองเห็นโอกาสก่อนคนอื่น เช่น
เสนอแนวทางปรับปรุงระบบให้ผ่านเกณฑ์ TREES / LEED
ประเมินโอกาสในการใช้พลังงานหมุนเวียนในพื้นที่ที่มีศักยภาพ
ใช้ข้อมูลซ่อมบำรุงวิเคราะห์แนวโน้มเพื่อปรับแผนงบประมาณล่วงหน้า
สิ่งเหล่านี้คือ “กลยุทธ์การสร้างมูลค่า” ไม่ใช่แค่ “ภารกิจซ่อมบำรุง”
8. Reinventing Property Management: จุดเปลี่ยนของวงการ
การปฏิรูปวงการบริหารอาคารไม่จำเป็นต้องเริ่มจากงบประมาณมหาศาลแต่เริ่มจาก การตั้งคำถามใหม่
อาคารที่เราดูแล มีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปีหรือไม่
ทีมของเราเข้าใจเป้าหมายเดียวกันหรือยัง
เราใช้ข้อมูลและเทคโนโลยีช่วยตัดสินใจมากแค่ไหน
สิ่งที่เราทำทุกวัน ช่วยให้ผู้เช่าและเจ้าของ “อยู่ดีขึ้น” หรือไม่
เมื่อคำถามเหล่านี้ถูกถามซ้ำในทุกวันคำตอบจะค่อย ๆ เปลี่ยนวัฒนธรรมของการบริหารอาคารทั้งระบบ
9. สู่อนาคตของการบริหารอาคาร
อนาคตของวงการนี้ไม่ได้อยู่ที่เทคโนโลยีใด แต่ขึ้นอยู่กับ “วิธีคิดของคนที่บริหารมัน ”Property Management ในอีกสิบปีข้างหน้าจะถูกวัดด้วย
ความยั่งยืน: อาคารที่มีคาร์บอนต่ำและใช้พลังงานอย่างชาญฉลาด
ประสบการณ์ผู้ใช้อาคาร: สถานที่ที่ผู้คนรู้สึกดีและภูมิใจที่ได้อยู่
คุณค่าทางธุรกิจ: ทรัพย์สินที่สร้างผลตอบแทนได้แม้ในสภาวะตลาดเปลี่ยน
ใครที่ยังติดอยู่ในกรอบของ “Routine Maintenance” จะค่อย ๆ ถูกกลืนหายไปโดยองค์กรที่ “ มองอาคารเป็น Ecosystem ของคุณค่า”
10. บทสรุป: Let’s Redefine Property Management Together
โลกไม่ต้องการผู้จัดการอาคารที่เพียงทำให้ระบบเดินได้แต่มันต้องการ “ผู้นำที่สร้างระบบให้เติบโตได้”
เรากำลังก้าวสู่ยุคที่อาคารฉลาดขึ้น ผู้ใช้อาคารคาดหวังมากขึ้นและโลกต้องการให้เราบริหารด้วยความยั่งยืนมากขึ้น
ถึงเวลาที่เราจะร่วมกันนิยามใหม่ว่า —
เราไม่ได้แค่ทำให้อาคารเดินต่อได้แต่เราทำให้อาคาร “มีคุณค่าเพิ่มขึ้นในทุกวัน”
We don’t just keep things running.We keep value growing.
และนี่คือสารที่แท้จริงของการบริหารอาคารยุคใหม่ —ไม่ใช่เพียง “งานซ่อมบำรุง” แต่คือ “งานสร้างอนาคตของคุณค่า”
🕯️ Because great buildings deserve more than routine maintenance — they deserve leadership, vision, and purpose.
