Lifestyle Office: อนาคตของสำนักงานโลก และแรงสะเทือนที่กำลังมาถึงกรุงเทพฯ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

7 December 2025

รายงาน “Lifestyle Office Markets 2025” จากเว็ปไซต์ JLL [https://www.jll.com/en-us/insights/lifestyle-office-markets-2025] ซึ่งวิเคราะห์ตลาดสำนักงานระดับโลกอย่างละเอียด ได้ชี้ให้เห็นว่ากำลังเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในนิยามของ “สำนักงานที่มีคุณภาพ” ทั่วโลก สิ่งที่รายงานพบ ไม่ได้เป็นเพียงการปรับปรุงอาคาร แต่เป็น การเปลี่ยนโฉมรูปแบบการใช้ชีวิตของคนทำงาน อย่างชัดเจน

จากการศึกษานี้ แนวคิด “Lifestyle Office” — สำนักงานที่ผสานการทำงาน การใช้ชีวิต และกิจกรรมต่าง ๆ เข้าไว้ด้วยกันในย่านเดียว — กำลังกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของเมืองใหญ่ทั่วโลก และกำลังเริ่มส่งแรงสะเทือนมาถึงกรุงเทพฯ

บทความนี้ถอดรหัสเทรนด์จากรายงานดังกล่าว พร้อมวิเคราะห์เชิงลึกว่า “อะไรทำให้ Lifestyle Office กลายเป็นปรากฏการณ์” และ “กรุงเทพฯ จะต้องเตรียมรับอย่างไรในยุคการแข่งขันรูปแบบใหม่ที่ขับเคลื่อนด้วยคุณภาพชีวิต”

1) Lifestyle Office: มากกว่าสำนักงาน แต่คือประสบการณ์การใช้ชีวิต

รายงานของ JLL ชี้ให้เห็นว่า อาคารที่ตั้งอยู่ในย่านที่เป็น Live–Work–Play ecosystem มีความได้เปรียบทันทีตั้งแต่วันแรกที่เปิดตัวเพราะออฟฟิศยุคใหม่ไม่ได้ถูกวัดจาก “จำนวนชั้น” หรือ “ความใหม่ของตัวตึก” แต่จากคำถามว่า:

พนักงานใช้ชีวิตที่นี่ได้ดีแค่ไหน?

ประเด็นสำคัญจากรายงานสรุปได้ดังนี้:

• อาคารในย่าน Lifestyle Office ปล่อยเช่าเร็วกว่ามาตรฐานทั่วไป

• Pre-leasing และ occupancy rate อยู่ในระดับสูง

• ผู้เช่ามี retention สูงกว่า และพนักงาน engage กับ workplace มากขึ้น

• มูลค่าทรัพย์สินเติบโตได้มากกว่าในระยะยาว

ทั้งหมดนี้สะท้อนว่า โลกกำลังมอง “สำนักงาน” เป็นส่วนหนึ่งของคุณภาพชีวิต และเป็นเครื่องมือดึงดูดคนเก่งเข้ามาสู่ทีมมากกว่าที่เคย

2) พฤติกรรมคนทำงานเปลี่ยนไป ทำให้สำนักงานต้องตอบโจทย์ยิ่งกว่าเดิม

หลังยุคโควิด คนทำงานไม่กลับออฟฟิศเพียงเพราะคำสั่ง แต่กลับไปเพราะ “พื้นที่นั้นตอบโจทย์ชีวิตมากกว่าทำงานที่บ้าน”

พฤติกรรมที่ผลักดันโมเดล Lifestyle Office ได้แก่:

• ต้องการความสะดวกในชีวิตประจำวัน

• ต้องการร้านอาหาร คาเฟ่ และพื้นที่พักผ่อนในรัศมีเดิน

• ต้องการพื้นที่ที่สร้างพลังบวกและแรงบันดาลใจ

• ต้องการ community ที่ช่วยเชื่อมความสัมพันธ์

จากข้อมูลในรายงาน องค์กรทั่วโลกจึงมุ่งยกระดับ workplace experience เพื่อให้การกลับมาออฟฟิศเป็น “ข้อได้เปรียบ” ไม่ใช่ภาระ

3) เมืองใหญ่ทั่วโลกกำลังสร้าง “Lifestyle Districts” โดยมีสำนักงานเป็นตัวเชื่อม

หลายมหานครกำลังเปลี่ยนพื้นที่ CBD แบบเดิมให้เป็นย่านแบบ mixed-use ที่มีชีวิตทั้งกลางวันและกลางคืน เช่น:

• Hudson Yards – นิวยอร์ก

• King’s Cross – ลอนดอน

• Marunouchi – โตเกียว

• Barangaroo – ซิดนีย์

ลักษณะร่วมคือ ความครบวงจรของการใช้ชีวิต เช่น

• อาหารและร้านค้าคุณภาพ

• พื้นที่สีเขียวและทางเดินเชื่อม

• Cross-generational amenities

• Event และพื้นที่ชุมชน

• ระบบขนส่งสาธารณะที่เข้าถึงง่าย

รายงาน JLL ระบุว่า ย่านลักษณะนี้คือ “โครงสร้างพื้นฐานใหม่” ของการเติบโตของตลาดสำนักงานระดับโลก

4) กรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่เทรนด์ Lifestyle Office อย่างเป็นรูปธรรม

ข้อมูลในตลาดกรุงเทพฯ สะท้อนทิศทางเดียวกันกับเมืองชั้นนำทั่วโลก

(1) อุปทานสำนักงานใหม่กำลังก้าวสู่ Mixed-Use เป็นหลัก

โปรเจกต์ Prime-grade ในช่วง 2025–2030 ส่วนใหญ่เป็นรูปแบบผสมผสาน เช่น One Bangkok, Dusit Central Park, The Parq ทั้งหมดนี้ถูกออกแบบให้เป็นย่านที่มีการใช้ชีวิตจริง ไม่ใช่แค่กลุ่มตึกสำนักงาน

(2) อาคารเก่าจะต้องเร่งรีโนเวตให้ Lifestyle-ready

แม้ทำเลจะดีเพียงใด แต่หากขาด ecosystem และประสบการณ์รองรับการใช้ชีวิต ก็ยังแข่งขันกับอาคารใหม่ได้ยากขึ้นเรื่อย ๆ กรณีศึกษาจากรายงานชี้ชัด: “ย่านชนะอาคาร” คือเทรนด์ที่กำลังมาแทนการแข่งขันแบบเดิม

(3) คนทำงานเลือก ‘ประสบการณ์ต่อ ตร.ม.’ มากกว่า ราคาต่อ ตร.ม.

ผู้เช่าจำนวนมากในกรุงเทพฯ เริ่มมองสิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยตัดสินใจ:

• ร้านอาหารดีในรัศมีเดิน

• ทางเดินปลอดภัย

• พื้นที่นั่งทำงานแบบ casual

• ส่วนกลางที่ใช้งานได้จริง

• การเข้าถึง BTS/MRT แบบไร้รอยต่อ

• สิ่งอำนวยความสะดวกหลังเลิกงาน

องค์ประกอบทั้งหมดคือหัวใจของ Lifestyle Office ที่รายงาน JLL พูดถึงอย่างชัดเจน

5) แนวทางที่เจ้าของอาคารและนักพัฒนาควรเริ่มขยับวันนี้

(1) รีดีไซน์พื้นที่ส่วนกลางให้รองรับ Live–Work–Play

พื้นที่นั่งเล่น พื้นที่สีเขียว และ community zone คือ “สินทรัพย์” ใหม่ ไม่ใช่ต้นทุน

(2) สร้างพันธมิตรกับร้านค้า–อาหารคุณภาพ

อาหารและความสะดวกคือปัจจัยที่ดึงคนทำงานกลับออฟฟิศมากที่สุด

(3) ทำให้การเดินทางในอาคารไร้รอยต่อ

ตั้งแต่ประตูหน้า ล็อบบี้ ลิฟต์ ไปจนถึงชั้นสำนักงาน ประสบการณ์ต้อง “ง่าย ราบรื่น และเร็ว”

(4) ใช้เทคโนโลยีสร้าง experience layer เพิ่มเติม

• Mobile app อาคาร

• Digital concierge

• ระบบจองพื้นที่

• การสื่อสารแบบ real-time

(5) พลิกอาคารเก่าให้ Lifestyle-ready

ไม่จำเป็นต้องสร้างใหม่ แต่ต้องออกแบบ “ประสบการณ์” ใหม่ให้ทันยุค

บทสรุป: Lifestyle Office คือโครงสร้างใหม่ของการแข่งขันในตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ

รายงาน Lifestyle Office Markets 2025 ชี้ให้เห็นชัดว่า ตลาดออฟฟิศโลกกำลังเปลี่ยนผ่านครั้งใหญ่สำนักงานที่ตอบโจทย์ “คุณภาพชีวิต” จะเป็นผู้ชนะในระยะยาวและกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนเดียวกัน

นี่คือยุคที่ออฟฟิศจะแข่งขันกันด้วยประสบการณ์–ย่าน–คุณภาพชีวิต–ความสะดวก–ความหมายของการใช้ชีวิตร่วมกัน

และอาคารที่เข้าใจเทรนด์นี้ก่อน จะเป็น “ผู้นำตลาด” ในทศวรรษใหม่ของอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ