Next-Gen Living: เมื่อพฤติกรรมคนรุ่นใหม่กำลังเปลี่ยนอนาคตคอนโดกรุงเทพฯ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

30 November 2025

ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ไม่ได้เปลี่ยนเพราะอาคารใหม่สวยขึ้นแต่กำลังเปลี่ยนเพราะ คนรุ่นใหม่ที่อยู่อาศัยในเมือง เปลี่ยนพฤติกรรมแบบพลิกเกม

และการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ ส่งผลต่อทั้งผู้พัฒนาโครงการและทีมบริหารอาคารโดยตรง

คำถามสำคัญคือ คนรุ่นใหม่อยากอยู่คอนโดแบบไหน? และ อะไรคือมาตรฐานใหม่ของการอยู่อาศัยในเมือง?

ลองมาดูทีละประเด็น

1) คนรุ่นใหม่เช่ามากกว่าซื้อ เพราะต้องการ “อิสระ”

ปัจจุบันคนอายุ 25–40 ปีในกรุงเทพฯมีแนวโน้ม “เช่า” มากกว่า “ซื้อ” สูงที่สุดในประวัติศาสตร์

เหตุผลไม่ใช่เพราะไม่อยากมีบ้านแต่เพราะคอนโดมีราคาสูง ดอกเบี้ยสูง รายได้ไม่โตเท่าค่าใช้จ่ายและการเป็นเจ้าของคอนโด คือการจำกัดโอกาสในชีวิต

สำหรับคนรุ่นใหม่“การเช่า 12 เดือน”ให้ความคล่องตัวมากกว่า“การผ่อน 30 ปี”

ผลที่เกิดขึ้นคือหลายโครงการในกรุงเทพฯกลายเป็นอาคารที่มีผู้เช่าสูงขึ้นเรื่อย ๆ

2) ย้ายบ่อยขึ้น เพราะต้องการชีวิตที่สะดวกกว่าเดิม

คนรุ่นใหม่พร้อมย้ายที่อยู่ทันที หากพบว่า

• ที่ใหม่ใกล้ที่ทำงานกว่า

• ระบบคมนาคมดีขึ้น

• ค่าเช่าคุ้มกว่า

• หรือโปรโมชันน่าสนใจ

ค่าเฉลี่ยการอยู่คอนโดหนึ่งที่ของคนรุ่นใหม่สั้นลงเรื่อยๆ

แปลว่าอาคารต้องจัดการ Move-in/Move-out ถี่ขึ้น ต้องมีระบบที่เป็นระเบียบและต้องตรวจสภาพห้องแบบโปร่งใส เพราะมีการส่งต่อยูนิตบ่อยมาก

การบริหารอาคารแบบยุคเก่าเริ่มตามความเร็วของตลาดไม่ทันอีกต่อไป

3) คนรุ่นใหม่มีสัตว์เลี้ยงมากขึ้น จนกลายเป็น “เพื่อนร่วมชีวิต”

นี่คือ Mega Trend ที่ชัดเจนที่สุดในเมืองใหญ่ทั่วโลก รวมถึงกรุงเทพฯ

สัดส่วนคนรุ่นใหม่ที่มีสัตว์เลี้ยงเพิ่มขึ้นทุกปีส่วนหนึ่งเพราะอยู่คนเดียวส่วนหนึ่งเพราะไม่รีบมีลูกและส่วนหนึ่งเป็นเรื่องของ “ความสบายใจ”

คอนโดที่ “ไม่รับสัตว์เลี้ยง”เริ่มเสียตลาดสำคัญไปอย่างช้า ๆ แต่ต่อเนื่องเพราะกลุ่มนี้กำลังโตขึ้นเรื่อย ๆ

อาคารที่ปรับตัวได้เร็วกว่าจะได้เปรียบ เช่น Pet zone, Pet lift, Pet washing station และ กฎระเบียบที่ชัดเจนแต่เป็นมิตร

4) ครอบครัวเล็กลง จนพื้นที่และบริการต้องปรับตาม

คนรุ่นใหม่แต่งงานช้าลงมีลูกน้อยลงหรือบางคนไม่อยากมีลูกเลย

ผลคือความต้องการพื้นที่ของคอนโดเปลี่ยนไปทันที:

• ห้องไม่ต้องใหญ่ แต่ต้องใช้พื้นที่คุ้ม

• Co-working สำคัญกว่าห้องเด็ก

• พื้นที่ outdoor คุณภาพดี มีมูลค่ามากขึ้น

• ฟิตเนสต้องใช้งานได้จริง ไม่ใช่ของตกแต่ง

โครงการที่ตอบโจทย์ “ครอบครัวขนาดเล็ก” ได้มักมีความต้องการสูงกว่าตลาด

5) ทุกอย่างต้องผ่านมือถือ เพราะ “เวลา” คือสิ่งมีค่าที่สุด

สิ่งที่คนรุ่นใหม่ต้องการไม่ใช่ความล้ำสมัยแต่คือ ไม่อยากเสียเวลา

ดังนั้นคอนโดในอนาคตต้องมี:

• การเปิดประตูด้วย Face/QR/Code

• แจ้งซ่อมผ่านแอป แล้วเห็นสถานะ

• จองพื้นที่ส่วนกลางออนไลน์

• จ่ายค่าส่วนกลางอัตโนมัติ

• Smart parcel & cold delivery

  
  

คอนโดที่ช่วยประหยัดเวลาได้คือคอนโดที่ “ถูกเลือกก่อน”

6) ชุมชนสำคัญขึ้น เพราะคนรุ่นใหม่โดดเดี่ยวมากขึ้น

แม้คนรุ่นใหม่จะชอบความเป็นส่วนตัวแต่พวกเขาต้องการ “ความรู้สึกเป็นส่วนหนึ่งของที่นี่” มากขึ้นด้วย

กิจกรรมที่ดูธรรมดา เช่น

• Yoga เช้าวันเสาร์

• วิ่งรอบโครงการ

• Pet meetup

• เวิร์กช็อปเล็ก ๆ

• Movie night

กลับเป็นตัวสร้างคุณค่าให้กับอาคารเพราะช่วยลดความโดดเดี่ยวและทำให้คนอยากอยู่ต่อ

อาคารที่มี community ดี ๆ มีอัตราย้ายออกต่ำกว่าชัดเจน

7) Wellness-first เพราะคุณภาพชีวิตสำคัญกว่าขนาดห้อง

คนรุ่นใหม่ยอมอยู่ห้องเล็ก แต่ต้อง “อยู่แล้วสบาย”

ความสบายในนิยามใหม่ประกอบด้วย:

• อากาศดี

• ความชื้นไม่สูง

• ระบายอากาศเพียงพอ

• พื้นที่ส่วนกลางใช้งานได้จริง

• ฟิตเนสคุณภาพดี

• ความปลอดภัยแม่นยำ

เมืองที่ร้อน อับ และมี PM2.5 สูงอย่างกรุงเทพฯทำให้คนรุ่นใหม่ใส่ใจ Wellness มากขึ้นเรื่อย ๆ

โครงการที่ให้คุณภาพชีวิตที่ดีจะได้เปรียบในระยะยาว

สรุป: คอนโดกรุงเทพฯกำลังก้าวเข้าสู่ยุค Next-Gen Living

พฤติกรรมคนรุ่นใหม่กำลังเปลี่ยน “กติกา” ของตลาดคอนโดอย่างชัดเจน:

• เช่ามากขึ้น

• ย้ายบ่อยขึ้น

• เลี้ยงสัตว์มากขึ้น

• ครอบครัวเล็กลง

• ต้องการระบบดิจิทัล

• หาคอมมูนิตี้

• ใส่ใจ Wellness

ทั้งหมดนี้คือแนวโน้มที่บอกว่า คอนโดในอนาคต จะไม่ใช่แค่ที่อยู่ แต่เป็นบริการที่ต้องทำให้ชีวิตง่ายขึ้นกว่าเดิม

ผู้พัฒนาและผู้บริหารอาคารที่เข้าใจเทรนด์นี้ก่อนจะมีโอกาสสร้าง “มาตรฐานใหม่” ของการอยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และแข่งในตลาดที่เปลี่ยนแปลงเร็วได้อย่างมั่นใจกว่าใคร