Old vs. New Office Buildings in Bangkok: มุมมองเชิงวิชาการว่าทำไมอาคารเก่ายังคงมีศักยภาพในการแข่งขัน

Chakrapan Pawangkarat
3 days ago
1 min read

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

28 November 2025

ในช่วงที่กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานเปิดใหม่จำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการเกรดเอและอาคาร mixed-use ขนาดใหญ่ คำถามที่ถูกหยิบยกขึ้นบ่อยคือ “อาคารที่มีอายุการใช้งานยาวนานจะยังแข่งขันได้หรือไม่?”

จากมุมมองด้านการบริหารทรัพย์สิน (Property Management) และการปฏิบัติการอาคาร (Building Operations) อาคารที่มีอายุไม่ได้หมายถึงความล้าหลังเสมอไป ตรงกันข้าม—หากได้รับการดูแลที่ถูกต้อง อาคารเก่ายังสามารถมีประสิทธิภาพการใช้งานสูง และตอบสนองความต้องการของผู้เช่าในปัจจุบันได้อย่างมีนัยสำคัญ

บทความนี้นำเสนอเหตุผลเชิงระบบและเชิงปฏิบัติที่ทำให้อาคารเก่ามีศักยภาพในการแข่งขัน แม้จะอยู่ท่ามกลางอาคารใหม่ที่เข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง

1) ระบบอาคารที่ผ่านการใช้งานจริงมีความเสถียรและทำนายได้ (Operational Stability)

ระบบอาคารใหม่มักต้องใช้เวลา 1–3 ปีเพื่อให้ระบบทั้งหมดเข้าสู่สภาวะเสถียร ทั้งระบบปรับอากาศ ลิฟต์ ไฟฟ้า ระบบควบคุมอาคาร และน้ำประปาระยะนี้คือ “ช่วงปรับจูน (commissioning period)” ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

สำหรับอาคารที่มีอายุการใช้งานมานานและได้รับการบำรุงรักษาต่อเนื่อง ระบบต่าง ๆ จะมีลักษณะดังนี้:

พฤติกรรมของระบบมีรูปแบบที่คาดการณ์ได้ (predictable)
ทีมช่างมีความเข้าใจเชิงลึกเกี่ยวกับอาคาร
อัตราการเกิดเหตุขัดข้องลดลงเหลือเฉพาะกรณีเฉพาะจุด
ค่าใช้จ่ายด้านพลังงานมีเสถียรภาพมากกว่าอาคารใหม่ที่ยังไม่ถูก optimize

ในเชิงวิศวกรรม ความเสถียรของระบบที่ผ่านการใช้งานจริงเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้เช่าจำนวนมากให้ความสำคัญมากกว่าดีไซน์หรืออุปกรณ์ใหม่ล่าสุด

2) ประสิทธิภาพการให้บริการและการดำเนินงานที่รวดเร็วกว่า (Operational Efficiency)

ในอาคารใหม่ ขั้นตอนหลายอย่างอาจยังไม่เข้าที่ เช่น ระบบรักษาความปลอดภัยแบบใหม่ (Security Protocols), ระบบจอดรถอัตโนมัติ, Visitor Management, หรือ Digital Access Controlสิ่งเหล่านี้ต้องใช้เวลาในการปรับเพื่อให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้ใช้งานจริง

อาคารเก่าที่ผ่านการใช้งานมายาวนานมักมีข้อได้เปรียบดังนี้:

ขั้นตอนการใช้งานอาคาร (user journey) ถูกปรับให้กระชับ
เวลารอคอยและการเข้าถึงอาคารน้อยกว่า
กระบวนการด้านบริการต่าง ๆ มีความต่อเนื่องและรวดเร็ว
ปัญหาที่เคยเกิดขึ้นถูกแก้ไขอย่างเป็นระบบ

ในเชิงประสบการณ์ผู้ใช้งาน (User Experience) ความรวดเร็วและความลื่นไหลของการใช้งานอาคารเป็นปัจจัยที่ผู้เช่าประเมินคุณค่าได้อย่างชัดเจน

3) การปรับปรุงแบบเฉพาะจุด (Targeted Upgrades) ให้ผลลัพธ์สูงกว่า

อาคารเก่าไม่จำเป็นต้องทำการปรับปรุงครั้งใหญ่ทั้งอาคารเพื่อแข่งขันกับอาคารใหม่ การปรับปรุงแบบเฉพาะจุดที่ตอบโจทย์ประสบการณ์ผู้ใช้งานโดยตรงกลับให้ผลลัพธ์ที่คุ้มค่ากว่า

ตัวอย่างการอัปเกรดที่มีผลต่อ perception และประสิทธิภาพจริง ได้แก่:

Modernization ระบบลิฟต์
Retro-commissioning ระบบ HVAC
การปรับปรุงระบบไฟส่องสว่างร่วมกับระบบควบคุม
การอัปเดตระบบ Access Control ให้ทันสมัย
การปรับปรุง Lobby และ Common Areas ให้มีภาพลักษณ์ร่วมสมัย
Optimization ระบบ Chiller Plant เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพพลังงาน

การเลือกปรับปรุงในจุดที่สร้างผลกระทบต่อผู้ใช้งานสูงเป็นแนวทางที่มีประสิทธิภาพทั้งด้านงบประมาณและผลลัพธ์เชิงตลาด

4) ทีมปฏิบัติการที่มีประสบการณ์สูง (Experienced Building Operations Team)

ทีมงานที่ปฏิบัติงานในอาคารมานานย่อมมีความเข้าใจเชิงลึกเกี่ยวกับโครงสร้าง ระบบ และข้อจำกัดของอาคารสิ่งนี้สร้างข้อได้เปรียบเชิงคุณภาพที่อาคารใหม่ต้องใช้เวลาอีกหลายปีจึงจะสร้างได้

ข้อดีในมิติทรัพยากรบุคคลประกอบด้วย:

ความสามารถในการวิเคราะห์สาเหตุของปัญหาได้แม่นยำกว่า
ความสัมพันธ์ระหว่างทีมงาน–ผู้เช่ามีความต่อเนื่อง
รูปแบบการสื่อสารที่มีประสิทธิภาพและเข้าใจบริบทของอาคาร
การแก้ไขปัญหาได้รวดเร็วเพราะเข้าใจข้อจำกัดเชิงระบบ

การมีทีมงานที่ “รู้จักอาคารจริง” เป็นหนึ่งในปัจจัยที่ผู้เช่าไว้วางใจมากที่สุดในระยะยาว

5) ความชัดเจนด้าน Positioning ของอาคาร (Strategic Positioning)

การพยายามทำให้อาคารเก่ากลายเป็นอาคารใหม่ไม่ใช่กลยุทธ์ที่เหมาะสมในเชิงตลาดสิ่งจำเป็นคือการกำหนดอัตลักษณ์ (positioning) ของอาคารให้ชัดเจนว่าเหมาะสมกับผู้เช่าประเภทใด เช่น:

องค์กรที่ให้ความสำคัญกับความเสถียรของระบบ
องค์กรที่ต้องการพื้นที่ที่เข้าถึงง่าย และ workflow ไม่ซับซ้อน
ผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ที่ปรับแต่งได้ง่ายและเร็ว
องค์กรที่ต้องการค่าใช้จ่ายด้านอาคารที่คงที่และทำนายได้

การกำหนด positioning อย่างถูกต้องช่วยให้อาคารเก่าสามารถแข่งขันได้โดยไม่จำเป็นต้องเผชิญการแข่งขันโดยตรงกับอาคารรุ่นใหม่ทุกแห่ง

6) ศักยภาพด้าน ESG และการจัดการพลังงาน (ESG Competitiveness)

หลายอาคารใหม่ได้รับการออกแบบมาให้มีประสิทธิภาพสูง แต่ในทางปฏิบัติ อาคารเก่าที่ผ่านการปรับปรุงและบริหารพลังงานอย่างจริงจังอาจมีประสิทธิภาพสูงกว่า โดยเฉพาะในด้าน:

การทำ Retro-Commissioning
การ Optimize ระบบ Chiller Plant
การจัดการขยะและน้ำเสียที่สอดคล้องกับมาตรฐานสากล
Real-time Energy Management
การรายงาน Carbon Footprint ที่ผู้เช่าใช้อ้างอิงได้จริง

ในยุคที่องค์กรเริ่มให้ความสำคัญกับ Scope 2 มากขึ้นอาคารเก่าที่มีข้อมูลและระบบบริหารพลังงานพร้อม ย่อมมีศักยภาพแข่งขันสูงขึ้นอย่างชัดเจน

บทสรุปเชิงวิชาการ

ความสามารถในการแข่งขันของอาคารไม่ได้ขึ้นอยู่กับ “อายุอาคาร” เพียงอย่างเดียวแต่ขึ้นอยู่กับ ประสิทธิภาพในการปฏิบัติการ, คุณภาพประสบการณ์ผู้ใช้งาน,ความเสถียรของระบบ, และ การบริหารจัดการอย่างเป็นระบบ

ในหลายกรณี อาคารเก่าให้คุณค่าที่อาคารใหม่ยังต้องใช้เวลาเพื่อสร้างทั้งในด้าน: