Preparing the Team for Tech-Enabled Building Operations

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

15 September 2025

การเตรียมทีมสำหรับการบริหารอาคารด้วยเทคโนโลยี

บทนำ: เมื่อเทคโนโลยีกลายเป็นเส้นเลือดใหญ่ของงานบริหารอาคาร

โลกของการบริหารอาคารในศตวรรษที่ 21 ไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของการดูแล “สิ่งปลูกสร้าง” อีกต่อไป แต่ได้ขยับสู่การเป็น ระบบนิเวศที่เชื่อมโยงข้อมูล เทคโนโลยี และผู้ใช้งาน เข้าด้วยกันอย่างแนบแน่น อาคารสมัยใหม่มีทั้ง Building Management System (BMS), Computerized Maintenance Management System (CMMS), IoT sensors, Digital Twin, Energy Dashboard รวมถึงแพลตฟอร์มด้านความยั่งยืนที่บันทึกคาร์บอนฟุตพรินต์แบบ real-time

ทว่า “เทคโนโลยีอย่างเดียว” ไม่สามารถสร้างความสำเร็จได้ หากขาด ทีมที่มีความรู้ ความเข้าใจ และทักษะพร้อมในการใช้ประโยชน์จากมันจริงๆ การเตรียมทีมให้พร้อมจึงเป็นกุญแจสำคัญที่จะเปลี่ยนการลงทุนด้านเทคโนโลยีให้เป็นผลลัพธ์เชิงประสิทธิภาพและคุณค่า

1. Core Knowledge: พื้นฐานความรู้คือเข็มทิศ

ทีมที่ดูแลอาคารต้องมี “รากฐานความเข้าใจ” ที่แข็งแรงเกี่ยวกับระบบอาคารหลัก ไม่ใช่เพียงทักษะเชิงเทคนิคแต่รวมถึงการมองเชื่อมโยงกับเป้าหมายด้านพลังงานและความยั่งยืน

1.1 HVAC และพลังงานความเย็น

ระบบปรับอากาศและการทำความเย็นมักเป็นตัวการใช้พลังงานสูงสุดในอาคาร ทีมจึงต้องเข้าใจ

• โครงสร้างของระบบ: Chiller Plant, AHU, FCU, VRF

• หลักการประสิทธิภาพ: COP, part load efficiency, sequencing

• ความสัมพันธ์กับภาระอาคาร: occupancy, weather, load profile

1.2 ระบบไฟฟ้าและโหลดพลังงาน

• การอ่านและวิเคราะห์ single-line diagram

• Demand management และ peak shaving

• การผสมผสานพลังงานหมุนเวียน เช่น Solar Rooftop และระบบกักเก็บพลังงาน

1.3 คาร์บอนฟุตพรินต์

• Scope 1, 2, และ 3 emissions ในบริบทของอาคาร

• วิธีเก็บข้อมูลกิจกรรม (activity data) และการแปลงเป็น emission factor

• การเชื่อมโยงกับ ESG reporting และ Green Lease

ประโยชน์: เมื่อทีมเข้าใจระบบพื้นฐานได้ชัด จะสามารถวางแผน ปรับปรุง และพูดคุยกับผู้บริหารด้วยข้อมูลที่น่าเชื่อถือ ไม่ใช่เพียงการแก้ปัญหาเฉพาะหน้า

2. Technology Literacy: อ่านค่าเป็น ใช้เครื่องมือได้

การบริหารอาคารที่มีเทคโนโลยีเป็นหัวใจ ไม่ได้หมายถึงการพึ่งพา vendor หรือ consultant ตลอดเวลา แต่ทีมต้อง อ่านค่าและใช้เครื่องมือได้อย่างมั่นใจ

2.1 Building Management System (BMS)

• เข้าใจ Dashboard, Trend log, Alarm system

• ใช้ function data export สำหรับวิเคราะห์เชิงลึก

• แยกแยะระหว่าง fault จริงกับ nuisance alarm

2.2 Computerized Maintenance Management System (CMMS)

• การสร้างและติดตาม work order

• KPI ที่วัดจาก CMMS เช่น MTTR, MTBF

• การใช้ CMMS เชื่อมโยงกับ spare part และ cost tracking

2.3 IoT และ Energy Dashboard

• Sensor: CO₂, temperature, humidity, occupancy

• Dashboard: Real-time monitoring, anomaly detection

• การอ่าน graph และแปลงเป็น insight ที่ actionable

2.4 ศัพท์เทคนิคที่จำเป็น

เช่น: Demand Response, Predictive Maintenance, Digital Twin, API Integration → เพื่อให้ทีมสื่อสารได้ตรงกับผู้เชี่ยวชาญ IT หรือ vendor

3. Data-Driven Mindset: ข้อมูลไม่ใช่ตัวเลข แต่คือเรื่องเล่า

3.1 จากข้อมูลดิบสู่การตัดสินใจ

ข้อมูลพลังงาน ข้อมูลอุณหภูมิ หรือ alarm log ไม่ควรเป็นเพียงตาราง แต่ต้องถูกตีความ เช่น “ทำไมค่า COP ช่วงบ่ายตก?” “ทำไมชั้น 15 มีการร้องเรียนบ่อยกว่าโซนอื่น?”

3.2 การตั้งคำถามกับความผิดปกติ

• คำถามแบบ Root Cause: “เพราะอะไรระบบถึงโหลดเกิน?”

• คำถามแบบ Trend: “ค่า base load ของอาคารในวันหยุดสูงผิดปกติหรือไม่?”

3.3 Continuous Improvement

การใช้ข้อมูลเพื่อปรับปรุงไม่ใช่การทำครั้งเดียว แต่ต้องเกิดเป็นวงจร PDCA (Plan-Do-Check-Act) เพื่อยกระดับประสิทธิภาพอย่างต่อเนื่อง

ตัวอย่าง: ทีมงานพบว่า base load ไฟฟ้าตอนกลางคืนสูงเกินไป → ตรวจสอบเจอว่ามี AHU ที่ไม่ได้ตั้ง schedule → ปรับแก้แล้ว monitor ต่อ → ผลคือ energy saving 5%

4. Human & Communication Skills: ทักษะมนุษย์ยังสำคัญที่สุด

แม้เทคโนโลยีจะซับซ้อน แต่ความสำเร็จขึ้นอยู่กับ ความสามารถของทีมในการสื่อสารและประสานงาน

4.1 การสื่อสารข้ามทีม

• วิศวกรต้องอธิบายข้อมูลกับฝ่ายบัญชี → “ค่าไฟสูงขึ้นเพราะ Demand charge”

• ผู้จัดการอาคารต้องสื่อสารกับผู้เช่า → “ระบบ fresh air เพิ่มขึ้นเพื่อสุขภาพ แต่เราควบคุมพลังงานไว้แล้ว”

4.2 การเล่าเรื่องจากข้อมูล (Data Storytelling)

กราฟเพียงอย่างเดียวอาจไม่ทำให้ผู้บริหารเข้าใจ ต้องเล่าเป็นเรื่องราว: ปัญหา → ข้อมูลหลักฐาน → ทางเลือก → ผลลัพธ์

4.3 การสร้างความร่วมมือ

อาคารเป็น ecosystem: ทีมวิศวกร, FM, ผู้เช่า, และเจ้าของต้องร่วมมือกัน การมีทักษะ soft skills ทำให้การประสานงานลื่นไหล

5. Mindset & Culture: วัฒนธรรมคือพลังงานที่มองไม่เห็น

5.1 Growth Mindset

ทีมต้องเชื่อว่า “ทุกคนเรียนรู้ได้” → จากช่างเทคนิคที่เคยใช้เครื่องมือแบบ manual สามารถเรียนรู้การอ่าน Dashboard ได้

5.2 Innovation Mindset

ไม่กลัวการลองสิ่งใหม่ เช่น การใช้ AI ช่วยทำนายการบำรุงรักษา หรือทดลองใช้ green cleaning solution

5.3 One-Team Culture

• ลดเส้นแบ่งระหว่างทีม Operation กับทีม Tenant services

• ทุกคนมองเป้าหมายร่วมคือ “อาคารที่ปลอดภัย มีประสิทธิภาพ และยั่งยืน”

ผลลัพธ์: ทีมจะไม่ทำงานแบบ reactive แต่กลายเป็น proactive และสร้างคุณค่าที่สูงกว่าหน้าที่พื้นฐาน

สรุป: ทีมพร้อม เทคโนโลยีถึงจะเวิร์ค

การเตรียมทีมสำหรับ Tech-Enabled Building Operations ไม่ใช่การจัดอบรมวันเดียวแล้วจบ แต่เป็น การลงทุนระยะยาว ที่ผสมผสานความรู้ ทักษะ และวัฒนธรรม

• ความรู้ระบบพื้นฐาน → เพื่อมีเข็มทิศ

• การใช้เทคโนโลยีเป็น → เพื่อไม่เสียโอกาสจากเครื่องมือ

• การคิดเชิงข้อมูล → เพื่อพัฒนาอย่างต่อเนื่อง

• การสื่อสารและความร่วมมือ → เพื่อสร้างพลังจากคน

• วัฒนธรรมการเรียนรู้และ One-Team → เพื่อความยั่งยืน

สุดท้ายแล้ว “Tech is the enabler, People deliver results.” เทคโนโลยีคือเครื่องมือ แต่ทีมงานที่พร้อมเท่านั้นที่จะเปลี่ยนมันเป็นผลลัพธ์จริง