Property Management in the Age of AI-Assisted Decisions
- Chakrapan Pawangkarat
- Dec 21, 2025
- 2 min read
จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์
Head of Property Management, JLL Thailand
เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
21 December 2025
การบริหารอาคารในยุคของการตัดสินใจที่มี AI เป็นผู้ช่วย
ทำไมปี 2026 คือปีที่ผู้จัดการอาคารต้องเลิก “แก้ปัญหาเฉพาะหน้า” และเริ่ม “มองล่วงหน้า”
ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา งานบริหารอาคารถูกนิยามด้วยคำว่า การตอบสนอง
มีของเสียมีคนร้องเรียนระบบแจ้งเตือนเรียกประชุม
ผู้จัดการอาคารที่เก่ง คือคนที่ตอบสนองได้เร็ว ประสานงานได้ดี และแก้ปัญหาได้โดยรบกวนน้อยที่สุดทักษะเหล่านี้ยังคงสำคัญ—แต่ ในปี 2026 เพียงเท่านี้จะไม่เพียงพออีกต่อไป
เรากำลังก้าวเข้าสู่ยุคของ การตัดสินใจที่มี AI เป็นผู้ช่วย (AI-assisted decisions) ซึ่งบทบาทของผู้จัดการอาคารจะเปลี่ยนจาก ผู้ปฏิบัติการเชิงรับไปสู่ ผู้นำการบริหารสินทรัพย์เชิงคาดการณ์
นี่ไม่ใช่เรื่องของหุ่นยนต์มาแทนคนแต่เป็นเรื่องของ “ปัญญา” ที่เข้ามาเปลี่ยนวิธีคิดและการตัดสินใจ—ในทุกวัน อย่างเงียบ ๆ และในระดับขนาดใหญ่
จากสัญญาณเตือน…สู่ข้อมูลเชิงลึก
ระบบบริหารอาคารแบบดั้งเดิมเก่งมากในการบอกเราว่า “มีบางอย่างผิดพลาดไปแล้ว”
อุณหภูมิสูงผิดปกติปั๊มหยุดทำงานพลังงานพุ่งผู้ใช้อาคารร้องเรียน
AI เปลี่ยนคำถามจาก “เกิดอะไรขึ้น?” เป็น
ทำไมเหตุการณ์นี้ถึงเกิดซ้ำ ๆ
รูปแบบอะไรที่กำลังก่อตัว
ถ้าไม่ทำอะไรต่อไป อะไรมีแนวโน้มจะเสียเป็นลำดับถัดไป
ในปี 2026 อาคารชั้นนำจะไม่พึ่งพาแค่สัญญาณเตือนแต่จะดำเนินงานด้วย รูปแบบ (patterns), ความน่าจะเป็น (probabilities) และการคาดการณ์ (predictions)
ชิลเลอร์ไม่ได้ “เสื่อมประสิทธิภาพทันทีทันใด”
AHU ไม่ได้ “กินไฟเพิ่มแบบสุ่ม”
ข้อร้องเรียนด้านความสบายแทบไม่เคยเกิดขึ้นโดยไม่มีสัญญาณล่วงหน้า
AI ทำหน้าที่เชื่อมโยงสัญญาณอ่อนๆเหล่านี้—ซึ่งมักมองไม่เห็นด้วยตา—และแปลงให้เป็น การเตือนล่วงหน้า
การเปลี่ยนผ่านอย่างเงียบ ๆ: จากแดชบอร์ด…สู่การตัดสินใจ
หลายอาคารมีแดชบอร์ดแล้วแต่มีเพียงไม่กี่อาคารที่ ใช้มันอย่างแท้จริง
ในยุคของ AI-assisted value ไม่ได้มาจากการแสดงผลแต่มาจาก การสนับสนุนการตัดสินใจ
แทนที่จะเพียงแสดงว่า
เมื่อวานใช้พลังงานเท่าไร
มีปัญหาอะไรเกิดขึ้นแล้วบ้าง
แพลตฟอร์มที่มี AI จะเริ่ม “แนะนำ” ว่า
ประเด็นใดควรให้ความสำคัญก่อน
การแก้ไขแบบใดให้ผลลัพธ์คุ้มค่าที่สุด
ควรลงมือทันที หรือควรเฝ้าดูสถานการณ์ต่อไป
งานของผู้จัดการอาคารจึงไม่ใช่แค่การ “เฝ้าหน้าจอ” แต่คือการ ชั่งน้ำหนัก จัดลำดับ และตัดสินใจ—โดยมี AI เป็นคู่คิด
Predictive ชนะ Preventive
อุตสาหกรรมของเราเคยเชื่อมั่นใน Preventive Maintenance ตารางคงที่ เช็คลิสต์คงที่ ช่วงเวลาคงที่
AI ทำให้ตรรกะนี้เริ่มล้าสมัย
ในปี 2026 อาคารและพอร์ตโฟลิโอระดับแนวหน้าจะขยับไปสู่ Predictive Maintenance
เวลาซ่อมบำรุงปรับตามสภาพการใช้งานจริง
ดูแลอุปกรณ์ตามระดับความเสี่ยง ไม่ใช่ตามปฏิทิน
หลีกเลี่ยงความเสียหาย แทนที่จะซ่อมให้เร็วขึ้นหลังเกิดเหตุ
งานซ่อมบำรุงจึงไม่ใช่ต้นทุนที่ต้องคอยอธิบายแต่กลายเป็น กลยุทธ์การบริหารความเสี่ยง เพื่อปกป้องความต่อเนื่องในการใช้งาน ความสบาย และมูลค่าสินทรัพย์
AI กำลังเปลี่ยน Tenant Management จาก “รับเรื่อง” → “ออกแบบประสบการณ์”
ในอดีต การบริหารผู้เช่ามักเริ่มต้นเมื่อ ผู้เช่ารู้สึกไม่พอใจแล้ว
อากาศร้อน เสียงดัง ลิฟต์ช้า พื้นที่มีปัญหา
แต่ในยุคของ AI-assisted decisions Tenant Management ไม่ได้เริ่มจาก “คำร้องเรียน” แต่เริ่มจาก สัญญาณของประสบการณ์ที่กำลังจะแย่ลง
จาก Complaint-driven → Experience-driven
AI ทำให้ผู้จัดการอาคารมองเห็นสิ่งที่ผู้เช่า ยังไม่ได้พูดออกมา
โซนที่มีการปรับอุณหภูมิบ่อยผิดปกติ
ความชื้นเริ่มแกว่งในช่วงเวลาทำงาน
ลิฟต์ไม่ได้เสีย แต่ “เริ่มช้ากว่ามาตรฐานความคาดหวัง”
สิ่งเหล่านี้อาจยังไม่ใช่ปัญหาแต่คือ สัญญาณเตือนล่วงหน้าของ Tenant Experience
อาคารที่บริหารได้ดีในปี 2026 จะไม่รอให้ผู้เช่าโทรมา แต่จะ เข้าไปจัดการก่อนที่ความไม่พอใจจะก่อตัว
AI ช่วยจัดลำดับ “เสียงของผู้เช่า”
เสียงของผู้เช่ามาในหลายรูปแบบ Ticket, Email, Chat, Survey, Social signals และพฤติกรรมการใช้งานจริง
AI ช่วยเชื่อมโยงข้อมูลเหล่านี้กับสภาพระบบอาคาร แยกปัญหาเชิงระบบออกจากปัญหาเฉพาะบุคคล และบอกผู้จัดการอาคารว่า
เรื่องไหนกระทบผู้เช่ามากที่สุดจริง
ผู้จัดการอาคารจึงไม่ต้องวิ่งตามเสียงที่ดังที่สุด แต่สามารถตัดสินใจจาก ผลกระทบที่แท้จริงต่อประสบการณ์ผู้เช่า
เมื่อการสื่อสารกับผู้เช่า เปลี่ยนจาก “ขอโทษ” เป็น “ความเชื่อมั่น”
AI ไม่ได้เปลี่ยนแค่การควบคุมระบบแต่เปลี่ยน บทสนทนา ระหว่างอาคารกับผู้เช่า
จาก“เรารับทราบปัญหาแล้ว กำลังดำเนินการ”
เป็น
เราเห็นแนวโน้มนี้แล้ว และกำลังปรับระบบเชิงป้องกัน
การปรับครั้งนี้จะช่วยให้พื้นที่ของคุณเสถียรมากขึ้น
เราดูแลประสบการณ์การใช้งานของคุณอย่างต่อเนื่อง
ผู้เช่าอาจไม่เห็น AI แต่จะ รู้สึกถึงความเป็นมืออาชีพและความใส่ใจ
Tenant Retention กลายเป็นงานปฏิบัติการ ไม่ใช่งานการตลาด
ในอดีต การรักษาผู้เช่าถูกมองว่าเป็นเรื่องของสัญญา โปรโมชั่น และ Incentive
ในปี 2026 ความจริงเริ่มชัดเจนว่า ผู้เช่าอยู่ต่อหรือไม่ อยู่ที่ประสบการณ์การใช้งานจริง
AI-assisted operations ทำให้
ความสบายสม่ำเสมอ
ปัญหาเกิดน้อยลง
การตอบสนองแม่นยำขึ้น
ความเชื่อมั่นต่อทีมอาคารสูงขึ้น
ทั้งหมดนี้คือ Tenant Retention Strategy ที่ฝังอยู่ในงานบริหารอาคารประจำวัน
ทำไม AI ถึงยกระดับผู้จัดการอาคาร (ไม่ใช่ลดบทบาท)
AI ช่วยลดงานวิเคราะห์ซ้ำ ๆแต่ เพิ่มความคาดหวังด้านการตัดสินใจ
ผู้จัดการอาคารในปี 2026 จะถูกประเมินจาก
การตั้งคำถามที่ถูกต้องกับข้อมูล
ความเข้าใจพฤติกรรมของระบบ ไม่ใช่แค่ผัง
การแปลข้อมูลเชิงเทคนิค → เป็นคุณค่าที่ผู้เช่ารับรู้
AI เป็นเครื่องมือแต่ ความไว้วางใจของผู้เช่า เกิดจากมนุษย์
ความพร้อมด้านข้อมูล คือรากฐานใหม่ของงานบริหารอาคาร
AI ไม่ล้มเหลวเพราะอัลกอริทึมแต่มักล้มเหลวเพราะ ข้อมูลไม่พร้อม
การตั้งชื่อไม่เป็น ระบบเซนเซอร์ขาด ลอจิกไม่เสถียร ระบบแยกส่วน
ในปี 2026 Data Readiness คือวินัยใหม่ของงานบริหารอาคาร ข้อมูลที่สะอาด คือห้องเครื่องแบบใหม่ โครงสร้างระบบที่เป็นระเบียบ คือ Housekeeping แบบใหม่
จากการดับไฟ…สู่การมองไกล
เมื่อไม่มีเหตุฉุกเฉินนั่นไม่ใช่เรื่องโชคดีแต่คือผลลัพธ์ของ การบริหารเชิงคาดการณ์
ผู้จัดการอาคารที่ดีที่สุดไม่ใช่คนที่แก้วิกฤตเก่งที่สุด แต่คือคนที่ทำให้วิกฤต “ไม่เกิดขึ้นตั้งแต่แรก”
มองไปข้างหน้า
AI-assisted decisions จะไม่ใช่ฟีเจอร์พรีเมียมแต่จะเป็นมาตรฐานของอาคารที่แข่งขันได้
สิ่งที่สร้างความแตกต่างจริงไม่ใช่เทคโนโลยีแต่คือ วิธีคิดของผู้จัดการอาคาร
จากการตอบสนอง → การคาดการณ์จากข้อมูลล้นมือ → ความชัดเจนในการตัดสินใจจากผู้ปฏิบัติการ → นักกลยุทธ์สินทรัพย์
นี่คืออนาคตของการบริหารอาคารและมันกำลังมาถึงเร็วกว่าที่หลายคนคาดคิด
